在海淀区金隅凤栖家园，因认为人防车位每月800元租金价格过高，业主与开发商僵持不下，社区、市场监管等部门多次协调无果。记者梳理发现，双方的争议在于开发商认为其拥有自主定价权且当前定价合理，业主则认为小区地下人防车位租金不应高于周边小区的平均价。针对人防车位，双方拿出了不同的定价依据。一边是地库里空空荡荡很多车位闲置，一边是大量业主的私家车停在小区周边的非机动车道上，小区人防车位租金定价之争怎么解？

小区周边非机动车道上乱停车

“有人来贴条了，大家快来挪车。”“真够早的，附近越来越难停车了。”这样的对话几乎每天都在金隅凤栖家园业主微信群内出现。很多业主对此十分无奈，“我们也知道把车停在非机动车道上违法，不是长久之计，但真是没辙了。”

金隅凤栖家园是2023年11月交付的共有产权房小区，位于地铁清河站附近，小区共住有居民2848户，设有2165个产权车位和695个人防车位，其中产权车位售价均价约为30万元，人防车位用于临停和出租，每个车位的月租金为800元。多位业主认为这一价格远高于周边多个小区，便同物业及开发商协商，希望下调租金。

然而协商至今，车位租金分文未降。不少业主只得将车停在小区周边的非机动车道上。“违停车辆越来越多，执法部门贴条的频率也越来越高。”业主李女士说，有的邻居甚至一周被连贴了3次条，苦不堪言。私家车几乎塞满了非机动车道，大量骑车人也被挤上了机动车道，险象环生。

权衡之后，有的业主开始向更远的地方寻找。业主王先生曾花了3个月遍寻周边小区、学校、商场及车站等能停车的地方，但是，小区周边停车资源也很紧张，一位难求，一位邻居甚至因无处停车，最后将车停在离家10公里外的单位。

8月28日及9月8日，记者两次来到该小区地下车库探访，均发现车库内空空荡荡，而小区周边道路的非机动车道上停着数辆私家车。

“我们了解到，物业还以每月600元的价格，将车位租给了小区附近企业的员工。”有多位业主发现，工作日该企业的员工将车停入人防车位，下班时又驶离小区，到了周末，这些车辆又会统一消失。让业主们寒心的是，一份流出的该企业内部聊天记录显示，“长期停车还可以谈，有优惠。”

每月800元的车位费到底高不高

每月800元的车位费定价依据是什么？一年多来，业主们奔走在社区、街道、市场监管、物价等各部门之间，以期争取到合理价格。业主认为，根据《制止牟取暴利的暂行规定》，某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。“我们调研了周边多个小区的人防车位，租金均价是400多元。开发商的定价为800元，我们理解企业正常经营需要利润，车库维护也有成本，但这一价格确实太高了。”业主李先生说。

但就定价依据，记者了解获知，业主们与开发商也是“公说公有理，婆说婆有理。”

记者结合居民提供的信息调查发现，金隅凤栖家园周边1公里范围内有上第MOMA、当代城市家园、宣海家园、怡美家园、安宁华庭等小区，据查询5家小区人防车位的月租金分别为600元、300元、200元、600元、600元，平均价格为每月460元。

对于业主们给出的周边小区平均价，开发商认为有些小区太“老旧”。开发商给出了另一组比价小区，分别为永靓家园、中铁碧桂园，安宁华庭、学府树家园、清河强佑新城、万橡府等多个小区，虽然价格各有差异，但该区域人防车位的价格水平在800元上下。

对此，业主们指出，“这组小区有的是豪宅，有的像永靓家园、中铁碧桂园距离我们小区有10公里，不具有可比性。”李先生注意到，金隅凤栖家园东侧约5公里处的金隅尚林家园小区，和金隅凤栖家园属同时段、同一开发商建设及物业管理的共有产权房小区，其人防普通车位的月租金为500元，人防机械车位的月租金为450元。对此，开发商一工作人员称，“两个项目板块不一样，成本及市场等多种因素不同，租金会有所差异。”

社区3次“吹哨”无果盼解决方案

据了解，小区695个人防车位已出租200余个，许多业主认为，剩下的车位与其空着，不如适当下调租金，让更多有需求的业主把车停进小区，物业及开发商也能增加收益。但开发商坚称无法调价。业主多次向凤栖社区、清河街道、北京市发改委价格管理处及市场监管部门反映，社区也先后3次组织相关部门及小区开发商、物业到会协商，但依然无果。

记者分别联系了该小区物业、开发商及属地相关部门。北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司一工作人员称，人防车位租金由开发商确定，物业无权调价。

北京金隅程远房地产开发有限公司一工作人员称，集团根据《北京市机动车停车条例》实行市场调节价，影响自主定价的因素主要有地理位置、服务条件和供求关系等。开发商通过对周边同类型小区车位租金的调研分析，结合运营成本等方面因素，确定当前凤栖家园小区车位的租金定价低于周边同时期开发、同住宅品质的住宅小区。目前处于合理区间，定价符合市场行情。

北京市发改委价格管理处一位工作人员表示，小区内部车位费不在政府定价目录内，建议居民同属地及开发商、物业进行协商。清河街道市场监督管理所一位工作人员回应，开发商已明码标价，不涉嫌价格欺诈，小区周边也有停车资源，并非市场垄断。凤栖社区一负责人也回应表示，“针对人防车位，一般是谁投资谁受益，开发商可以自主定价，我们也只能调解，无法干预企业定价。”

车位租金为何不能下调？开发商曾算过一笔账：产权车位均价为30万，产权为50年，平均每月500元，再加每月120元的管理费，每月的价格至少为620元，人防车位租赁价格无法低于产权车位价格。据了解，目前部分产权车位的价格已降至27万元。社区表示，确有部分产权车位业主认为停车费降价会影响产权车位的价值，不同意调价。工作人员进一步表示，要找到各方利益平衡点才能解决问题，“如果居民有好的解决方案，也可以向社区建议。”

专家说法

人防车位定价业主应有建议权

北京市两高律师事务所律师赵永喆认为，我国民法典规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依据北京市人民防空办公室对于人防工程投资人的相关解释，尽管规定“谁投资谁受益”，但小区人防车位的定价，业主应有一定建议权。

社区治理专家陈凤山认为，各方的观点和诉求都有一定的合理性。就该小区出现的问题，涉及“人防车位投资人”的深层次矛盾，“业主购房后，开发商还是不是人防设施的投资人，是不是人防设施经营的第一人选，这些问题需要进一步厘清。”

至于争议未来如何解决，陈凤山认为人防设施本身就带有一定的公益性质，“小区业主不停车入位，就得在小区周边道路违停，或者在几公里外停放。所以，小区内停车位带有一定的垄断性。若开发商靠垄断经营获得较高利润，则与国企的社会责任相冲突。”小区应该构建的是和谐和美、互相理解、互谅互让的多边关系。陈凤山建议，开发商重新核算经营成本和利润指标，从长计议重新设定人防车位租金价格，以在各方的合理要求间达成平衡。