“买一赠二”“一拖二”的诱人广告词，出自某地产公司为推销位于北京市通州区某处楼盘底商所做宣传单。W公司看到宣传后认为十分划算，与地产公司签订《商品房预售合同》，但临近交房，W公司才得知广告中所宣传的地下室和露台无法交付。此时，停止付款的W公司被地产公司诉至通州法院，要求继续支付房款。W公司提出反诉，要求解除合同。近日，通州法院作出判决，解除合同，退还房款，地产公司赔偿违约金13万元。

“临街旺铺4.2米挑高送小院：**商铺在售，主力70-130平方米临街餐饮旺铺，赠送80-90平方米地下室，赠送35平方米小院或露台，首层4.2米，二层为3.9米，价格为70000元/平方米……”购买90平方米的房屋，就能赠送80平方米的地下室，还有露台，这样诱人的宣传，在寸土寸金北京很快就吸引了大批的买主。W公司也不例外，W公司是一家很小的信息公司，公司的控制人看到这样的宣传后，很快与地产公司签订了《预售合同》，约定分十期付款购买涉案房屋。

正在W公司等待收房的过程中，却在业主群里看到了北京市规划和自然资源委员会通州分局向地产公司下发的《责令限期整改通知书》，要求地产公司限期回填擅自建设的地下室。

地下室无法交付了，W公司的负责人张先生无法接受这样的结果，当时买房，由于存在赠送面积，所以房价远远高于周边小区。W公司在得知这一消息后就没有再支付新一期房款，原本还想观望一下，没有想到却已经接到了通州法院的传票。

地产公司将W公司诉至法院，要求继续履行合同，支付房款，并支付违约金。W公司当即提出了反诉，要求解除合同，退还已支付房款，并支付违约金。对此，地产公司主张，己方从未承诺赠送地下室和露台，双方的合同中也没有相关约定，所以W公司不能以这样的理由要求解除合同。为此，W公司提交了地产公司在网络上进行宣传的公证书及纸质宣传材料，并申请了当时的售楼人员出庭，证明涉案房屋价格高于周边地区200万左右。

法院到现场勘查发现，涉案商铺格局为地上一层和二层。在商铺楼梯下方的地板被人为破开，漏出一处洞口，经观察，该洞口下方有较大空间，无光，下方地板离商铺地面有一定距离。W公司称这就是地产公司承诺赠送的地下室。

法院经审理认为，商品房的销售广告等，对于买房人可得面积作出承诺（赠与无合法手续露台、地下室等），对房屋价格产生重大影响的，未载入合同也应视为合同内容。卖房人违反该内容，可构成根本违约，买房人有权主张解除合同及违约赔偿。

本案中，根据W公司提交的公证书，网页中显示涉案商铺所在楼盘信息，信息来源为地产公司，同时地产公司对于涉案楼盘的纸质宣传册及宣传单，亦载明赠送地下室相关内容。这些都说明地产公司确有在广告中对房屋面积的扩大情况作出详细说明，该广告内容可以认定构成具体允诺。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局作出《责令限期改正通知书》所载，地产公司在涉案楼宇仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在涉案楼宇地下建设1层地下室。

现地产公司建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令地产公司限期回填，导致地产公司无法向W公司交付地下室，该项合同目的无法实现，地产公司属于严重违反合同约定，构成根本违约，W公司有权据此申请解除合同。最终法院判决，解除双方《预售合同》，地产公司退还房款并支付违约金13万元。

法官提醒，买房人一定要注意广告宣传的诱人内容，是否写入合同，广告中对该内容是否有非常具体的描述，如果没有写入合同，要慎重购买。如果没有写入合同但仍决定购买，要注意留存广告宣传的相关证据，便于维权使用。