古建的保护与传承、城市的更新与复兴，是一个全面、多维的话题。如何升级老旧建筑，留住历史、焕发新机成为所有城市建设者和运营者的必考题。

12月21日，首开城市复兴研究院组织了第三期“城市复兴讲堂”活动，特别邀请到从事古建筑设计和研究50 余年，国内著名的古建筑专家、首开城市复兴研究院专家咨询委员会名城保护组核心专家马炳坚老师，以“镜头记忆：北京老城的胡同院落”为题进行了专业生动的主题讲座。

马老师围绕北京老城文化保护与修复，详细介绍了胡同院落的文化脉络、格局演变、修建技法，从老城历史建筑出发厘清“街区一体化更新”的文化逻辑，并对保护与利用中的重点和难点给出了专业的破局之道。为 “街区一体化更新”做实理论建设和文脉挖掘工作。

从粗放式改造到高质量复兴，以街区一体化为代表的城市更新更需要探索一条在历史文化传承语境下理论与实践相结合的新路径。

街区一体化更新的“本源说”

胡同院落、百年楼宇、名楼高阁……这些遍布中华大地的建筑，经风霜、历更迭、观沧桑，于今日和我们相见。当街区老去，如何传承历史文脉，成为街区一体化更新的根本。

以北京老城保护为例，马炳坚老师透露，北京老城保护一直是一项十分艰巨的任务。一方面，对于北京文化内涵的认识缺乏，部分规划师、建筑师不知道老城保护应该如何进行，“旧”与“老”、“保”与“改”的方向难以真正厘清。另一方面，在北京市老城保护初期，出现了一些不匹配建筑特点和文化的改造，不仅模糊了不同区域文化的差异，还造成了少量的传统院落和环境的破坏。

马炳坚指出，“对待老城和历史建筑，‘要当好翻译家，不要当作家’，这是老城保护的宗旨和要义，这就要求城市更新要树立传承历史文脉的价值观，重新唤起对老北京的文化记忆，保持历史文化街区生活的延续。”对于老城城市更新，马炳坚直言，要从历史发展中探寻城市独特的文化价值，构建完整的历史文化保护体系，使物质文化遗产保护与日常生活完美融合，以此作为街区一体化更新的本源。

图片来源：北京日报

首开旗下城市复兴研究院最早提出“街区一体化更新”理念，倡导以街区单元为核心，统筹街区内政府、居民、企业、商户等多元主体一体化参与机制，形成政务保障、民生改善、名城保护的一体化规划方案，退租、改造、运营的一体化运作机制；促进街区内不同专业领域与人、地、房、业的一体化融合。

首开城市复兴研究院认为，街区一体化更新的本源是以“城市复兴”为目标，深度挖掘街区的历史文化资源，梳理街区历史文化价值，形成历史文脉重塑运营策划方案，指导街区历史文脉重塑。

显然，马炳坚老师的观点与首开城市复兴研究院的街区一体化“本源说”不谋而合。

2019年，首开集团与房地集团合并重组，北京市委市政府、市国资委赋予新首开集团做城市有机更新综合服务企业的新定位，首开城市复兴研究院基于对新定位的认识，创新提出“街区一体化更新”的城市更新路径，落实以“保护是核心、更新是手段、复兴是目的”的总体要求，依托皇城景山街区更新项目，启动编制《皇城景山街区胡同院落志》，系统梳理街区历史、社会、文化资源，为街区一体化更新运营策划方案提供物理空间、文化资源、历史传承等方面的基础信息支持，从“本源”出发，看似“笨方法”，却抓住了城市更新之本。

街区是城市空间的基本单元，是连接规划要求和落地项目之间的桥梁。基于此，首开城市复兴研究院还将开展街区人本观测、运营策划、社区治理、更新数据库建设等层面的专项研究，从街区存量空间资源、使用者需求、投资运营模式等层面一体化推进城市更新项目落地与实施。

打造城市复兴实践型企业智库

城市复兴是多维度的系统性工程，需要不断探索拓宽思路、知行合一。

“城市更新，研究先行”。过去一年，首开城市复兴研究院致力于搭建城市复兴以及街区一体化更新的理论体系，除了在已有文献与政策中梳理城市生长的框架，还借鉴古今中外成功案例，对城市复兴的未来走势进行超前预演。

通过构建“1234N”的工作框架（1个实体文化空间品牌；2个研究方向；3大工作平台；4大品牌活动；n项有关城市复兴的一系列特色活动），由表及里，持续助力城市及街区更新工作，推动研究与落地互相促进的正向循环。

一方面，结合项目实践，打造实体文化空间品牌——首开书院，输出优质文化服务，并开展街区一体化更新、养老业务统筹等基础性、开创性研究，形成企业视角下的综合方案；

另一方面，城市复兴研究院建立集“城市更新领域名人与名企的整合平台”、“城市更新业务政策与案例的研学平台”与“城市文化保护与传承的交流平台”于一体的专家咨询委员会，加强科学指导实践的知识储备；

同时，城市复兴研究院一直在着力打造四大品牌活动：城市行走、景山沙龙、城市复兴讲堂、城市复兴论坛，意在为城市复兴营造若干个交流展示场景，将城市更新业务所涉及的不同领域的优质资源进行充分整合，为首开集团甚至整个城市复兴行业提供更长效、更科学的解决方案，真正做到 “从实践中来到实践中去”。

以其中的城市复兴讲堂为例，它聚焦城市综合发展，邀请相关专业人士，进行与城市经济、社会、历史、文化等有关的专题讲座，将专家学者研究成果、优秀案例和经验在全行业中进行分享交流，以城市复兴讲堂内容为入口和载体，共同探索城市更新正确的打开方式，这是城市复兴讲堂的意义所在。

未来，城市复兴研究院还将进一步整合自身优势，继续深入城市实践第一线，探索超大型城市内涵式发展新路径。

坚守文脉传承 践行“城市复兴”战略

夯实理论，不断深入落实实践，首开集团城市复兴业务迎来显著成果。

北京城之于中国，其意义远不只是首都这么单一。作为一个拥有3000多年建城史、800多年建都史的城市，北京承载了太多历史、文化的内涵和意义。因为这一点，城市更新项目难度更大。基于此，首开集团专门提出“四个一体化”的总体工作思路，旗下城市更新事业部统筹推进的老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新以及文物建筑修缮等综合更新项目，可谓是个个超出预期，做到了“开好局，起好步”。

其中，作为核心区首个北京市属国企参与的申请式退租项目、北京市东城区首个社会资本参与的申请式退租项目，“排头兵”景山街区的工作可以说是为探索历史文化街区的保护、传承与利用“打了个样”，为持续深入探索可持续的城市有机更新路径铺垫了清晰良好的基础。

整个过程中，首开集团发挥自身在投资、建设、管理、运营与服务等全价值链领域的专业优势，以“整体授权、分步实施”的思路，做标杆、创模式，力争形成“可复制、可推广”的街区更新模式。

图片来源：北京日报

其次，按照“实施一片、拓展一片、盘活一片”的总体部署，首开集团还获得安定门国子监申请式退租项目实施主体资格，编制完成《国子监孔庙街区保护更新综合实施方案》；在首都功能核心区平房（院落）更新过程中，首开集团充分发挥城市更新工作的金融创新，获得为期40年的超长期贷款授信额度19亿元。

与此同时，首开集团实体文化空间品牌“首开书院”也已初见雏形。未来，城市复兴研究院将“远近结合、条块结合”，立足行业需求、依托实践项目，开展实践型研究，形成能为行业所用的高水平研究成果。

显然，拥有城市更新全业务类型的首开集团，不仅持续兼顾民生改善与市场需求，积极探索区域统筹的实施路径，还在不断践行国企社会责任，探索引领和推动街区一体化更新创新发展。

历史更迭，文明演进，城市更新无时无刻不在发生。文化充盈，才能让城市生长出更多的可能性。文化城市的内核何在？如何落地才是做有温度的改造？首开集团，正在书写答案。