3月31日，万科举办2021年度业绩发布会。据万科集团董事会主席、首席客户官郁亮说，前一天晚上，他特别忐忑不安。

这份忐忑大部分来自于3月30日晚万科发布的年报：2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

除了没有达到去年“7900亿”的销售金额目标外，下降超四成的归母净利润也成为诸位投资者所关注的焦点。

万科没有逃避，转而用“止跌企稳，稳中提升”八个字总结了千言万语。

检讨：管理方式迎挑战 多赛道探索成本超预期

“净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”郁亮在《致股东》中这样写道。

虽然自述“像拿着没考好的成绩单给父母看”，但和一些没考好的学生不同的是，万科没有找借口，也没有怪运气，而是从自身出发，分析了两大原因。

其中，郁亮将管理方式的漏洞视为首因。作为公司的支柱业务，房地产开发依然对万科的净利润具有决定性作用。而据管理层介绍，去年，受多方因素影响，万科开发业务毛利总额同比减少189亿元。郁亮认为，开发业务成绩不尽如人意与管理方式的漏洞密不可分，其中，“部分城市投资追高冒进导致离散度高”是较为突出的问题。

从前，按照分布式充分授权的管理模式，万科采用“切大饼”的方法，把额度分到了区域，给了区域较大的自主权。彼时，这样的方式或许能让区域公司更灵活地抓住市场机会，但现在，市场正在发生变化，地方公司的弱点更容易暴露，容易对当地市场判断错误，也会产生侥幸心理：“虽然市场不太好，但是我能够把它做好。”

基于此，追高冒进出现了，项目操盘能力也产生了分化。“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。”郁亮说。

另一方面，多赛道同时探索的“学费”也大大超出了万科的预期。2014年开始，万科从一个纯粹的住宅发展商转变为城乡建设与生活服务商，布局多个赛道。在当时的万科看来，需要布局足够多的赛道，才能支持万科的可持续发展，才能吻合万科开发经营服务并重的策略。

当然，此番“试错”的成本也不小。郁亮以长租公寓为例，“租购并举”方针正式提出后，万科便于此积极布局。但较长的探索时间、较大的沉没成本，让万科在长租公寓业务中所投入的成本不断走高。

在从前的市场环境里，开发业务可以承担相关的成本，但今时不同往日，“学费”过高的代价很明显地反应在财报上。

可持续：“孩子”总要成家立业 更爱理性的市场

检讨完毕，脚下的路依然在。长久以来，“开发与经营服务并重”是万科向前迈进的策略。郁亮在会上表示，去年18万亿的销售额或许已经是行业中开发业务的天花板，万科要可持续发展，需要经营服务类业务的支持。

2021年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入占总营业收入的95.0%，来自物业服务的营业收入则占比4.4%。

说到经营服务，诸多投资者的目光落在了“万物云”身上。就在发布业绩数据的同一天，中国证监会官网显示，关于万物云空间科技服务有限公司《境外首次公开发行股份审批》，审批进度已变更为“受理通知”，即得到了万物云CEO朱保全口中的“小路条”。

据万科年报显示，2021年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%。

如今，万物云早已不再局限于飘在母公司头顶的这片天空。截至2021年底，万科物业在管第三方住宅项目数量达1605个，占在管住宅项目的56.9%；在管第三方商企项目数量达1319个，占在管商企项目的84.0%。

万科管理层表示，“孩子”长大了就该成家立业，对于一个企业而言，独立上市是其成功的标志之一，“家里没有吃的了，需要出去独立发展。”

事实上，万物云的毛利率低于部分同行。朱保全表示：“从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。”

现在上市，万物云面对着一个趋于理性的市场，而这样的理性也是万科想要的。朱保全说，回归理性才能给企业一个合理的定价，万物云的上市不会以资本市场是否处于窗口期为主要考虑因素。“家长不会看天气好坏来决定是否让儿子独立出去，唯一的考虑因素是儿子是否成年。”

在郁亮看来，“万科”这块招牌是由地产与物业共同打造的，两者不可分割。

而就在业绩会召开的次日，4月的第一天，万物云正式提交赴港上市申请书。

未来：“稳”字当先 信用就是底气

“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。”万科很清楚，未来的路仍在继续，只有不断武装，才能安全穿过“黑铁时代”。

2022年，万科以“止跌企稳，稳中提升”为工作任务，“这里有两个‘稳’字，因为稳是我们止跌成功的标志，也是我们回升的基础。”

基于对内部与外部条件的分析，郁亮对未来仍有信心。

当前，有利于市场稳定的政策频出，国家再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针。郁亮认为，行业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。

同时，在郁亮看来，不动产是一门古老的生意，“只要城市还在，建筑还在，围绕不动产的需求就会存在，行业就会存在。”有人的地方就有需求，我国庞大的人口基数是支撑房地产开发业务继续向前的重要条件之一。

除了上述的两个外部基础，万科继续向前的内部基础也依然坚实。

针对离散度高的问题，万科对开发业务进行集中管控和统筹管理，希望打造一批叫好又叫座的大型复杂项目的标杆，既能体现开发业绩，也能有良好的运营表现。同时，坚持高质量投资，“万科是有钱买地的，以万科的体量也不会停止投资。”郁亮的一句话道出了万科目前良好的财务状况。根据年报，万科连续13年经营性现金流为正，截至2021年底，万科持有现金1493.5亿元。自2021年开始，万科已经改变了拿地的模式，从分散改为集中管控，额度也不再做切分，统一进行总体把握，并整体提高了对投资的要求。优质且充足的土储，也给了万科勇往直前的勇气。

与此同时，郁亮坦言，在经营服务类业务的探索上，该交的“学费”大头已经付完，包括长租公寓、物流冷链等业务在内，经营类业务正在逐步形成盈利的蓄水池。

“第三个内部基础，也是我们最坚实的基础，是万科长期稳健经营，领先行业的信用。”作为坚持“长期主义”的行业龙头，万科净负债率长期处于低位，“三道红线”全部“绿档”，信用评级行业领先，这让万科有了更多的投资选择，也获得了更多的发展机会。

同时，郁亮也表示，未来，不论大环境如何，万科会在保证自己安全的同时，不给行业添麻烦，尽量多做对行业有利的事情。