在互联网大厂办公有多爽？

宽敞明亮的公区布置堪比网红打卡点；公司自带特色咖啡厅；甚至中午还能和同事来一场攀岩PK……如今在众多社交媒体平台上，个性的办公空间也能成为员工们分享的主题。

大厂，对于员工在办公空间的体验感要求，可能比人们想象中的更高。

数据显示，2021年，北京办公楼市场总净吸纳量高达290万平方米，其中近50%都被互联网科技企业纳入囊中。

随着大城市的新楼越盖越远和地价上涨，买地安家渐渐不再是大厂总部挑选办公空间的首选，毕竟曾有公司为买楼甚至一度动用超过公司30%的现金储备，荷包压力巨大；如果去租写字楼，企业总部上千人大空间需求不易满足，且内部的建造风格“程式化”，很难有二次发挥余地。

因此，一个空间足够大、能符合企业自身定制化需求且免去一掷千金买楼的“多快好省”办公地，成为了大厂目前普遍寻求的最优解。

在北京北五环建材城原址，就有一栋通过城市更新改造完成的办公楼，将服务于某一线大厂。

以前老旧的墙砖立面已经被银色金属线条装饰和玻璃幕墙代替，在蓝天和冬日暖阳的映衬下格外生辉。在今年春天，这栋楼即将迎来几千位员工入驻。

蓝海引擎：“极致”追求和有限空间

租来的办公场地，竟然能通过定制，从里到外的契合大厂员工的高效办公需求，且兼顾了工作外的多元生活方式。

如果说一家企业总部的落户需要天时地利，那么人和，即一个能在全维度助力大厂实现目标的合作伙伴，则显得更加重要。

此前，这栋老旧的建材市场已被纳入北京城市更新老旧建筑的改造范畴内，其近5万平方米的面积刚好适合一个中等体量的公司总部作为办公空间使用，龙湖蓝海引擎则为它找到了伯乐——一家国内知名互联网企业，同时龙湖也将作为设计及施工团队为新入驻方提供全方位的改造服务。

据了解，“蓝海引擎”是龙湖集团旗下的产城更新品牌，以空间为载体，发挥传统开发优势，整合集团内外部创新资源，打造面向办公、产业升级、产城融合发展的创新平台。

近5万平方米，需要囊括大约5000个工位，近200个会议室。同时，一份和互联网公司做产品“同款”的PRD需求文件，也展示着大厂工作的“颗粒度”。需求列表覆盖了从空间规划、办公区功能配置、到机电建设标准等一系列办公空间的标准，仅是针对办公区的功能性及设施配置的要求就有300多条。

面对大厂的“极致”追求和有限空间，龙湖也将空间规划做到了“近乎圆满”。

设计方案几乎是每7天就会更新一版，设计团队细心考量了每层楼的长宽度，甚至反复更改墙面到桌面，桌面到桌面的距离，以及公共区域、会议室的占地比例，最大限度地利用了每一寸空间，力图将“需求”一一实现。

仅外立面，设计团队就进行了十几个方案的比对。考虑到入驻方作为互联网企业总部的展示性需求，设计团队使用大面积玻璃幕墙，结合鱼鳞状折板铝框架的有序排布，让立面产生步移景易的动态效果，质感满满。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

在空间内部，设计团队也从互联网公司信息安全需求的角度，将大楼划分为东西两个功能入口，分别设置访客路线和员工路线，避免访客进入工作区，保障办公安全性。

整栋建筑改造最亮眼之处，是抬头便可见阳光的“会呼吸的中庭”。原有屋顶天窗结构被保留的同时加装节能玻璃，既可减少阳光直射，也让改造更加低碳环保。两大中庭作为整栋建筑的两个交通核，原有的电动扶梯改为钢制垂直楼梯，通过“折返式“的行进路线缩短走动距离，不仅丰富了原本单调的空间形态，也实现空间上的高效通达。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

对于空间的“极致”规划也体现在人文关怀上，通过精细化设计布局，每层楼卫生间的数量翻倍，甚至每个工位到卫生间的最远距离也经过精心规划。

当然，休闲空间对于体验感的提升更是必不可少。在改造完成的办公楼内，太空舱、母婴室、备奶室等空间成为标配，原木色与白色为主色调的软装设计搭配米色人造石和水培绿植墙，也让空间变得舒适宁静，从细微处极大提升了用户体验。

吃透“需求”进行量身定制，大厂和龙湖蓝海引擎的双向奔赴让一座旧建材城呈现出了崭新的面貌，上演了一场真实的空间魔术。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

空间魔法背后的“手艺人”

“极致”的设计，需要更加精细化的施工来落地实现。

龙湖的业务“矩阵”早已具备这种能力。在“一个龙湖”体系的多元能力协同下，龙湖蓝海引擎协同体系内智慧营造业务龙湖龙智造旗下的龙智精工对建材城进行升级改造，全维度地聚焦互联网大厂客户的定制需求。

在互联网公司，少不了头脑风暴、一起“肝”方案的会议场景，龙智精工定制的会议室吸音吊顶和占满整面墙的超大涂写墙面产品更好避免了噪音的干扰和普通白板写写擦擦的麻烦。而在公共区域，龙智精工加装了两层高的攀岩墙，给整栋楼增加了趣味，成为一大亮色。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

同时，面对互联网企业的快节奏，龙智精工也很快。

龙湖的方案是将复杂问题简化。龙智精工将功能模块、机电点位、做法工艺、标准节点、配置部品等进行标准归集，快速适配不同项目，入驻方可将不同功能空间像拼积木一样进行组合。比如办公室、会议室、休闲空间等16个细分场景被包装为现成的标准模块包，加快设计与决策的进度。

在定制化设计改造的落地上，龙智精工将装配式装修大规模应用在地面和墙面，采用干法施工，工序环节精简30%、粉尘污染减少40%。

在此次项目中，龙智精工展现了出色的工程总包EPC能力，即设计、采购、建造一体化，包揽整栋楼的结构加固、土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等。在这种长链条的“租赁+改造+施工”的模式中，无异于将入驻方的管理成本降到了最低。

这个实战经验丰富的团队在数年里累计完成超450个项目，拥有400万平方米的施工经验，并在建造过程中形成了成熟的工艺工法标准和综合管理模式，这也让空间魔术的实现更为“丝滑”。

细节决定成败，即使是在看不见的地方，龙智精工也有着“手艺人”的工匠精神，以毫米级的工艺颗粒度保证施工品质。如天花板皆采用加固斜拉撑增强抗震效果，同时增加抗裂保护；楼内采用当前环保等级最高的ENF级材料，软装为E0级家具，将绿色低碳融入改造的每一个环节。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

存量空间蝶变，全链路服务闭环营造新生态

对于想要落户在大城市的企业总部来说，建材城的改造案例证明了通过老旧存量的升级改造，快速得到一栋理想中的办公大楼是一种可行方式，不仅省去了在买地、建造的长周期等待，也能实现企业的定制化改造需求，呈现比成品写字楼更契合的办公环境，解决诸多办公痛点。

而从“极致”的设计到“快准狠”的执行力，是龙湖蓝海引擎整合体系内全链路的能力“组合拳”，在为新入驻方打造全新的空间体验，将空间魔术变为现实的同时，也为城市存量空间营造了新生态。

然而，龙湖蓝海引擎的能力远不止于此。

如今，在全链路一站式的服务“闭环”下，龙湖蓝海引擎从老旧楼宇资产管理为起点，以算法支持、智能追踪技术等帮助资产方进行资产管理和保值增值；同时为入驻方企业进行定制化设计施工改造，以自研的楼宇空间数字资产管理工具重塑、焕新老旧空间；并支持交付后的数字化智慧运营，运用AIoT技术实现降本提效，帮助企业提升管理效率。

2021年已改造完成的北京龙湖蓝海引擎产业园A馆便是代表。从老旧的汽配城到办公、商务、休闲于一体的产业园区，龙湖将低端产业聚集的建筑打造成为了拥有长租大客户与成熟底商的全新楼宇。

北京龙湖蓝海引擎产业园A馆实拍

同时，改造过后的楼宇的数字化智慧运营还通过IBMS系统搭载多台设备，安装上百个监测点，监控和管理暖通、照明、电梯、消防、安防等设施。龙湖自主研发的互联网智能化设备系统，在通行平台（含访客）、智慧食堂、员工服务中心、智能卫生间、智能大屏（屏联网）等方面加以应用，让大楼更具有智慧的生命力，员工可监测工位使用情况、卫生间的空闲状态和会议室的利用情况。

北京龙湖蓝海引擎产业园A馆实拍

从城市角度来看，龙湖蓝海引擎也为城市低效存量空间带来了新产业、新发展，从空间再造到产业迭代，实现了低碳路径下，可持续发展的城市更新之路。

目前，北京已进入减量发展阶段，龙湖“以旧换新”的城市更新项目，既站在城市减负的一端，又为需求方打造了全新的商业及办公空间。

住建部科技委住房与房地产专委会副主任委员秦虹曾在接受采访时说，“城市更新是大城市再繁荣的重要的支撑手段”，城市更新不仅可以帮助大城市保持持久的竞争力，同时带动产业进步。”

在建材城改造完成后，其周边环境也发生了显而易见的变化。陈旧的设施、杂乱的停车场与街面一扫而空，取而代之的是整齐的停车位、宽敞的走道和全新的城市景观。

北京龙湖蓝海引擎产业园B馆实拍

同时，它也将华丽转身成为北京龙湖蓝海引擎产业园B馆，与龙湖集团总部、高德地图、云账户、北京银行等企业所在的A馆，共同成为片区地标性的办公商业复合空间，蝶变为北京龙湖蓝海引擎产业园的双子星。

如今，北京龙湖蓝海引擎产业园已经是红军营东路、甚至整个来广营区域的“新地标”。正是得益于它聚集互联网、金融等新兴产业，重塑片区产业格局，将企业集群的协同发展力进一步增强，为“城市洼地”赋予了新的价值。