新中国成立到2000年是北京居住区规划建设的重要发展时期。从“邻里单位”、“大街坊”，到现代化的居住小区，居住区的形态、配套发生了数轮改变。北京居住区规划建设的发展反映了各个时代居住区规划理念和社会经济环境的变化，是新中国首都历史的见证。

1、新中国成立初期

1948年，全市城镇住宅建筑面积共有1350多万平方米，绝大部分是明清时代遗留下来的四合院平房。城区和关厢地区的居民住房，由于年久失修，60%以上已成为危漏破旧房屋，全市人均居住面积4.5平方米。

1949年新中国建立以后，一方面加强了对原有住房的维修管理；一方面进行住宅建设。当时在资金、建材、技术和施工等诸多条件的限制下，兴建了一批砖木结构的平房住宅，成行成排布置，人们称之为“排排房”。从1949年至1952年共建住宅156.9万平方米，平均每年建设39.2万平方米。

新中国建立初期，都市计划委员会提出的《北京市总体规划草案》中首次提出了“邻里单位”的设想。每一个邻里人口约5000人，高速车辆干道绕其外围，不让穿行里内。邻里则以小学、文娱设施、日用品供应设施组成邻里中心，四周建造住宅。

复兴门外真武庙一带住宅，摄于1957年

1953年，北京市委规划小组提出的《改建与扩建北京市规划草案的要点》中提出：“在新建地区应采取大街坊制度，一般9～15公顷。为节约用地和市政设施投资，建筑层数一般不低于四五层。广场周围主要街道两侧应有七八层以上或者更高的建筑。街坊要统一规划，统一设计，综合建设，配套建设文化福利设施，安排绿地和儿童游戏场，保证居住区有充分阳光和新鲜空气。”

国棉一厂生活区（1956 年），摄于1956年

当时建起的生活区，其规划布局是由方格式路网分隔成若干街坊组成。每个街坊占地约1～2公顷。住宅沿四周道路边线布置，并强调轴线和对称。这种称为“周边式”或“双周边式”布置的住宅区在20世纪50年代初期和中期比较普遍，如百万庄住宅区、三里河住宅区等。“双周边”组合形成的院落，与周围道路隔开，能为居民提供安静的居住环境。但由于过多地追求形式，产生了许多死角和阴影面，不利于通风和日照。且住宅组团内部迷离曲折，因此以后很少采用。

百万庄住宅区，摄于1958年

1957年引进了小区规划的理念，开始用小区代替过去的街坊。小区的最小规模是以能设置一个小学校为基本条件，最大范围决定于生活服务设施的服务半径，且受周围道路的约束。小区规划的设计原则，都按城市交通不穿越小区，小孩上学、送托和居民购买日常生活用品可不出小区考虑，从而为居民提供安全、清静、方便、舒适的居住环境。

从1953年至1957年，共建住宅759.5万平方米，平均每年建151.9万平方米。1957年以后，北京居住区建设逐步向“六统一”(统一投资、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理)方向发展。

2、大跃进和三年困难时期

1958年，在全国反浪费的形势下，一度出现了片面强调节约的倾向。当时提出了建设小面积通用住宅的方针，在车公庄、洪茂沟、永安里、三里屯等地，盖起了百余万平方米“窄、小、低、薄”的低标准住宅，室内夏天闷热，冬天冰冷。在群众的呼吁下，这一偏向很快得到纠正。根据北京市总体规划，不久将住宅建筑标准作了适当提高。这一时期的住宅有单元式、短外廊、长外廊、内天井、跃层式以及独院式、坡地式等。一般为4层或5层，有平顶也有坡顶。

1958年以后涌现出一大批形式多样的居住小区。如成街成片相结合、多层高密度的虎坊路小区，公共设施比较齐全、商业沿街布置、绿化环境优美的和平里小区，布局活泼、道路曲折的水碓小区，结合装配式大板住宅工业化施工的特点、争取户户朝南的龙潭小区等。1958年至1962年共建住宅538.8万平方米，平均每年建107.8万平方米。

和平里小区，摄于1958年

3、“文化大革命”时期

“文化大革命”期间，统建工作停止，住宅建设转向以零星、分散为主，在市区内采取“见缝插针”、填平补齐的方法建设住房。为改善劳动人民居住条件，填平了金鱼池，建起了简易楼。当时的简易楼建筑标准为每户建筑面积32～34平方米，3层砖混结构，预制2.5厘米厚的槽型楼板，外墙厚24厘米，层高2.7米，简易门窗、无纱窗、无暖气、无煤气、户内无卫生间，上下水分层设置。这种简易住宅楼共建98万平方米，居住条件极差，群众意见很大。

1975年，北京市政府决定集中力量建设前三门大街南侧住宅楼。工程以住宅为主，相应地配置了为居民服务的商业、服务业、文教、卫生、街道服务设施和各项市政公用设施。这是1949年至1975年以来北京市统一建设规模最大、高层建筑最多的工程。

前三门大街住宅楼的规划建设在当时过于追求住宅数量，以致在用地狭窄的条件下，建设规模超出了合理规划的限度，建筑密度过高，建筑标准偏低，只考虑了沿街“一层皮”的规划安排，缺乏整条大街纵深的综合考虑。为了追求住宅数量，板楼尽可能拔高，塔楼因唐山大地震和建筑控制高度要求又削减了好几层，致使建筑缺乏高低错落的变化，板楼、塔楼几乎一般高、一般齐。1966年至1976年共建住宅690.2万平方米，平均每年建60.7万平方米。

前三门大街住宅楼，摄于1981年

4、改革开放后的发展时期

1977年至1983年《北京城市建设总体规划方案》经中央原则批准，城市住宅建设快速发展，共开发统建居住区和居住小区60多片，其中由市城建开发总公司统一开发建设的有36片，规划设计的住宅和配套设施的建筑面积920万平方米，竣工578.9万平方米，其中竣工住宅建筑面积476.2万平方米，折合8.35万套住房，有29.2万人陆续迁入新居。

长期以来，北京的职工住宅欠账很多，为了缓解日益尖锐的住房矛盾，自20世纪70年代中期起北京市大力发展住宅建设。至70年代后期，北京成片居住区开发建设的重点开始由城区转向近郊区。

20世纪70年代至80年代统建住宅区分布示意图（图片来源：《北京志· 城乡规划卷· 规划志》）

随着居住区和小区的大量兴建，建设地点逐步扩展到三环路内外，且分布广泛。东部有劲松、团洁湖、小庄、二道沟、高家园、左家庄、香河园、十字坡、西坝河东里、垡头等；北部、西北部有塔院、蓟门里、西三旗、文慧园、魏公村、樱桃园、五路居、双榆树、黄庄南、人大北路、万泉河等；西部有古城、老山南、马连道、莲花河、西便门等；南部有蒲黄榆、刘家窑、西罗园等。住宅建设规模从以往几千人或万余人的小区，扩大到2～3万人以上的居住区，如劲松(一、二期工程)、团结湖(一、二期工程)和左家庄居住区，用地都在40公顷以上，总建筑面积超过50万平方米，可居住3～5万人。

劲松居住区，摄于1983 年（图片来源：北京市城市规划设计研究院）

自从兴建前三门大街高层住宅以后，北京的高层住宅建设迅速发展。特别是进入80年代，新建住宅中的高层比例不断上升，一般居住区、小区内的高层比例从25%～30%增加到50%多，有的已超过60%。高层住宅的层数已从10～12层发展到16、18、20层，甚至更高。与住宅层数提高密切相关的人口密度也越来越高。

由于居住区的规模大、人口多，必须配备足够的公共设施和生活服务设施，使人们经常性的基本生活需要在居住区内得到解决。1981年，结合当时的实际情况，制定了一套公共建筑定额指标，要求每个居住区配置比较齐全的商业、服务业，文化设施，医疗设施，公用设施以及出租汽车站、公共交通场站等)共50项。要求居住小区配置小学、托幼、粮店、副食店、菜店、早点铺、小百货店、自行车棚、公厕等最基本的生活设施26项。在这一阶段前期规划建设的劲松、团结湖、左家庄居住区基本上是按照上述要求配置的。

1992年《北京城市总体规划》中明确要求，住宅设计要多样化，各具特色，丰富多彩，增加可选择性，避免千篇一律。首都规划委员会提出，居住区规划要做到“舒适、方便、安静、优美、安全”，并制定了《北京市“九五”住宅建设标准》，同时对居住区的技术指标进行了修订，对小区无障碍规划设计、绿化、容积率等均作出新规定。

为了提高居住小区规划建设的质量和适应小康社会的要求，建设部在1994年发布了《关于编制2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案的通知》，其目的是根据2000年实现小康目标的战略要求，促进科技与工程紧密结合，带动住宅产业发展。1979年至1995年，北京市新建住宅约8000万平方米，是改革开放前30年住宅建设总量的3倍。

20世纪90年代最大的居住区———望京新区，通过方案竞赛确定其规划格局后，按步骤分期进行建设（图片来源：《北京志· 城乡规划卷· 规划志》）

供稿单位：北规院弘都规划建筑设计研究院品牌策划和社区培育中心

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