导 读

随着新型城镇化的纵深推进，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。以老旧小区为代表的城市有机更新，立足于人民群众日益增长的美好生活需要，对构建新发展格局具有重要战略意义。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出，统筹推进老旧小区综合整治和有机更新，提升环境品质和公共服务能力，建立老旧小区日常管理维护长效机制。

劲松一区114号楼作为拆除重建试点，为同类型的不具备改造价值及改造可能性的房屋进行解危排险，提高居民生活质量探索经验，以进一步形成可供其他项目借鉴的标准与范本。

一项目背景

1、114号楼所在劲松历史沿革

劲松位于北京城的东南部，在20世纪初出版的北京地图上，今劲松地区标注的地名是“架松坟”。因其墓地上有六棵古代的龙松，弯曲着主干有架木支撑而得名。当年是北京著名的旅游胜地之一。

20世纪70年代，政府投资在这里建设居民住宅社区，1981年1月决定成立街道办事处。以毛泽东七绝《题庐山仙人洞》“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容”之句，将“架松坟”三字，改为“劲松”二字。随着城市建设的发展，劲松地区陆续落成了劲松东街、劲松中街、劲松西街、劲松路、劲松南路、劲松北路等。

劲松旧景

2、114号楼区位

劲松一区114号楼位于朝阳区劲松北社区一区东小院东北角，东侧紧邻东三环南路辅路，北侧为北京市垂杨柳医院。

劲松一区114号楼区位

3、原114号楼建设背景

上世纪七十年代唐山地震后，考虑抗震因素，从日本引入抗震性较好的框架轻板技术，作为实验体兴建了114号楼。

劲松一区114号楼现状

4、旧楼现状条件、危房等级

114号楼为框架轻板试验楼，目前此类楼宇进行抗震加固缺失相应指导规范，且不具备技术实施可能。楼体已多处破损，楼道墙皮开裂、剥落、居民室内楼宇漏水严重，依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016 进行综合评定，该住宅楼危险性等级为D级，严重影响整体承载，构成整栋危房。因此该楼继续使用存在巨大的安全隐患，为此次选择拆除重建方式改造试点项目的主要原因。

劲松一区114号楼现状

二规划理念及设计原则

近年来，在各级政府的共同努力下，老旧小区综合整治取得明显成效，而对没有加固价值的危险房屋进行整治，是改善居民居住环境，提升城市发展质量的重要组成部分。危旧楼房改建工作以北京城市总体规划、分区规划为依据，遵循区域总量平衡，户数不增加的基本原则，以排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新为根本出发点和落脚点，适当改善居民居住条件。现状114号楼总高6层，共分4个单元，共66户。建筑为1977年建，房屋老化严重。小区内部配套设施不全，停车位不足，安防监控设施缺乏。绿化景观面积偏小，无障碍及养老服务设施不齐全。114号楼作为拆除重建试点，先行启动，为同类型的不具备改造价值及改造可能性的房屋进行解危排险，提高居民生活质量探索经验，以进一步形成可供其他项目借鉴的标准与范本。

1、外观设计尽量在满足当前主流审美基础上，和小区整体风格统一

结合小区其他住宅楼现有的砖红色, 在风格统一的前提下，适当加入当前主流元素，使得建筑主体充满新时代气息。

劲松一区114号楼外立面改造效果图

2、改善建筑使用功能，提高居住品质

依据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，适当改善居民居住条件，重点解决建筑使用功能提升问题。通过减小卧室面积，将过厅变成客厅，改变原卧室的复合功能，休息和会客空间分离，互不干扰，符合现代人的生活及社交需求。

3、项目设计未对周边建筑产生不利影响

在原有土地证范围的基础上，因增加电梯及室内必要增加的面积，建筑轮廓线需要适当扩大，考虑尽量减少对周边建筑的影响，建筑东南西三面尽量不外扩，必要增加部分设置在建筑轮廓北侧。增加面积部分对小区北侧垂杨柳医院并未造成影响。建筑高度基本维持原建筑高度，室内外高差与原先建筑基本保持一致，也未对日照产生加重影响。

4、尽量不改变居民原生活习惯

劲松一区114号楼总平面图

① 原户型的房间位置，做适当合理性优化，不做颠覆性调整，使老百姓在重建后搬入新居有种熟悉的亲切感，能感受到自己原本生活空间的改善，而不是搬入到陌生的环境中。

② 门窗洞口的大小仅进行合理化调整，尽量保持原有的位置，因和居民沟通过程中有相关的诉求，在设计过程中进行了充分的考虑。

三规划特色与创新内容

1、住宅内加装了内置电梯，方便居民出行使用

在过去几十年里，多层住宅一直存在没有电梯，老人出行不便，搬家全靠人力搬运等问题，现在大部分多层建筑解决这个问题的途径是加装外置电梯。114号楼因楼体严重影响安全，必须拆除，采用内置电梯平层入户，从根本上解决了出行不便的痛点。

2、改变了原户型过厅加卧室的功能分区方式

在现有户型的基础上，优化设计。原户型为卧室面积大，客厅面积非常小，只能作为过厅使用。现方案按照现今主流居住理念，突出客厅的会客功能，将原卧室面积适当调整，以扩大客厅的面积。

3、地下增加一层配套物业用房

改善老旧小区普遍物业配套不足，使用不便的现状。增加一层地下室，作为社区的配套物业服务用房，方便居民生活使用。

4、单元入口增加无障碍升降机

现行规范要求，住宅单元入口处必须设置无障碍坡道，鉴于现状条件有限，北侧空间不足，设置坡道会挤占小区的消防车道，不满足规范。采用无障碍升降机代替无障碍坡道，在有限的空间里解决了无障碍设计的难点。

四规划实施成效

1、为探索老旧小区改造提供了新的模式，并在全区产生了积极的影响

五建集团作为建设单位，积极推动项目的进行，用实际行动推动了老旧小区改造，114号楼作为试点项目非常注重实施内容的可复制和推广性，既体现了国企社会责任又尊重了市场规律 , 为后续面临同样问题的小区改造提供了宝贵的经验 。目前原114号楼已经拆除，正在抓紧进行下一步重建的工作。

2、改造模式的分享

市国资委党委书记、主任张贵林到劲松一区114号楼拆除重建项目调研并主持召开全面推进市管企业参与老旧小区综合整治工作现场交流会。114号楼项目是市管企业与社会资本深度合作助力北京城市更新的实践，是国企主导多方联动新模式的探索。

主要作者简介

韩凯华 北京建工五建集团设计师

孟樊军 北京建工五建集团项目经理

本内容市规划自然资源委规划实施一处、朝阳分局也有贡献