老旧小区改造是北京城市更新改造的重点，既是重大民生工程，也是重要发展工程。但老旧小区改造并不简单，硬件提升、软件跟进、邻里分歧……每一件都考验着社区管理能力，反映出城市基层治理水平。

近两年来，广外街道因老旧小区众多，所以综合整治项目任务繁重。但街道社区充分发动群众，强化居民自治，通过党建引领，物管会、改造施工方、物业企业多方共建共治，顺利完成10项改造工程。

我们一起去看看~

问需议事

住户竞相参与上下水改造

3月28日，北京市住建委等五部门出台《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》（以下简称《意见》），提出老旧小区改造应该围绕“人”来改，改造的核心是群众工作，居民的意见至关重要。

⬆广南小区

从西二环拐进椿树馆街，老远就能看到几栋外墙亮丽的高楼，这里是广南小区，建于上世纪90年代，改造前存在着老旧小区共有的问题：房老，上下水管线漏水、老旧门窗变形、阳台漏水。院老，路面不平整，外墙墙皮脱落，楼道破旧。2021年初，广外街道将广南小区列入综合整治项目“名单”，上下水改造、外墙保温、更换门窗、雨水管外移等18项改造工程同时推进，并于年底正式完工，居民终于告别了这些生活烦恼。

⬆广南小区居民对上下水改造十分满意

⬆广南小区改造后的卫生间

“楼上楼下再不会因为用水吵架了。”家住广南53号楼的朱阿姨很是感慨，以前上水管漏下水管堵，堵了疏疏后没多久又堵，因为这两难，街坊四邻常有摩擦。为此，不少居民都盼着上下水管线更新。广南小区被列入综合整治项目后，椿树馆社区邀请西城区相关部门、广外街道相关科室、施工方负责人以及居民代表召开了30余场沟通会，改造前充分问需于民、问计于民。

⬆广南小区改造后的厨房

可即便如此，改造工程依然面临着较大难题，因为一个单元内的上下水管线是相连的，这就意味着，有一户不同意，整个单元的上下水管线改造都无法进行。朱阿姨所在单元就有一个新住户，因为刚装修完房子不希望改造，迟迟不肯签字。为了获得居民理解，街道干部和施工方上门讲明改造内容和工期，社区党委书记毕枫和物管会成员拿着拆下的锈蚀管道给他讲解安全隐患。“有时候晚上他们还在做居民工作。”看着大家的辛苦付出，朱阿姨也参与到上下水改造宣传中。作为一名老住户她最有发言权，不少困难不仅新住户不知道，甚至社区都不了解，经过反复沟通新住户终于同意改造，完成签字。

随着改造的深入，居民改造的参与感越来越浓，最终，4栋楼527户居民实现了改造同意率100%、改造完成率100%。

拆违先行

挨户做工作 居民带头自拆

老旧小区不好改造，有一个重要的原因，那就是历史遗留的违建较多。根据《意见》内容，街道办事处要先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容，坚持先拆违再改造施工。

⬆更新后的白菜湾17号院秩序井然

走进白菜湾小区，单元门旁的墙上还能看到拆除违建后的痕迹。白菜湾小区建于上世纪90年代，最突出的问题就是违建多。这些私搭乱建大部分位于一层，从窗户“接”出来，里边存放着旧衣服、废纸箱、木板、花盆等杂物。不少违建存在多年，有些居民已经习以为常。白菜湾社区党委书记郭松涛深知，想要进行综合整治必须先拆除违建，拆违则需要居民配合。

⬆白菜湾社区工作者与居民交流

去年12月以来，街道执法队和社区通过实地勘察确定了私搭乱建的数量和位置，并提前张贴告知书，一户一户做工作。说小区改造的利好，讲违建对环境的影响和存在的安全隐患。期间，对于行动不便的老年人等群体，社区主动帮助整理储物棚内的物品，并挪放至其家中。对于部分大件杂物，则提供临时物品收纳地点，给居民留出足够的时间处理。经过一个多月的不懈努力，拆违工作得到了绝大部分居民的认可和配合，同意拆除率达到95%，且不少居民主动带头自拆。最终，院内的81处私搭乱建陆续拆除，剩余19处也在陆续推进。

“拆违并不简单，但是一定要有耐心和决心。要向居民摆明道理，让居民知道拆违后老旧小区改什么，有什么好处。而这些改造的内容恰恰是居民所盼。”郭松涛说。

统筹向前

改造与加装电梯同步实施

老旧小区有二“老”，不仅设施老旧，老年人比例也很高，加装电梯是居民最期盼的项目。《意见》提出，老旧小区综合整治应协调推动综合整治与管线改造、老楼加装电梯同步实施集成改造内容，形成改造合力。小马厂南里小区在综合改造过程中加装了16部电梯，在整个街道中是最多的。

小马厂南里小区是上世纪80年代建的砖混结构6层住宅楼，共有5栋17个单元门，大部分是国企退休职工，住户老龄化严重，其中80%都是老年人。随着年龄增长，不少老人都感受到爬楼梯吃力，老人出行问题成为社区、住户关注的焦点。小区列入综合改造项目后，在街道社区和物业的统筹下，老楼加装电梯提上日程。经过调研，小区内17个单元门都具备增设电梯条件。

⬆电梯安装完成

根据相关政策，老楼加梯需要楼里的居民百分百同意。在前期居民入户工作中，一些低楼层的居民还有不少疑虑，新装的电梯会影响采光吗？会有噪音吗？装上电梯后楼里还有通风吗？为此，社区和天梯一同入户答疑解惑，终于让居民们拧成一股绳，准备采用外挂电梯的方式，帮助老人实现上下楼。

同时，小马厂南里也进行了上下水管改造工程。因为施工时已进入冬季，部分单元的居民一开始并不同意，“这半个月用水问题如何解决？”“能不能暖和一点再施工？”小马厂西社区党委书记张春芳和社工们挨家挨户做调查，并和区住建委等部门协商部分单元延期开工。围着居民需求开展工作，居民们纷纷竖起了大拇指，春暖开花时陆陆续续完成签字，最终推动改造工程顺利完工。

党建引领

施工方办公室就设在小区里

在改造工程中难免会出现问题，居民如何快速与施工方沟通解决问题？《意见》提出，街道发挥党建引领作用，参建单位可结合实际情况，建立项目党支部或临时党支部，在施工现场设置居民接待场所，及时接受居民的咨询。

在广南小区综合整治项目中，施工方就将办公室设在了小区里，居民改造有疑问，下楼就能问。施工遇到问题，随时找社区和居民商量解决，方便直接。

⬆施工方办公室里，一位居民正在咨询，工作人员记下电话，待详细询问后回复

广南小区55号楼的高阿姨想借着小区改造上下水管线，再把卫生间全面翻新，两个工程同步推进。但这两个工程互相间有没有影响？需要不需要错开时间？高阿姨带着疑问到办公室咨询。随后，施工人员和她一起回家进行现场踏勘，最终结果认为可以同时进行，并且还量身定制相应方案，两支施工队互不影响同步推进。改造后，卫生间“里子”“面子”都提升了不少，上下水管线更新、白色的地砖、干湿分离的淋浴间一下子都实现了。高阿姨看着自家崭新的卫生间露出了久违的笑容。

⬆某住户家中，工人正在紧张施工作业

施工队与居民关系近了，“搭把手”的事也越来越多。有居民上厕所不方便，施工方自掏腰包买了坐便器，就安装在小区临时的公厕内，解决改造期间如厕难题。居民有东西要搬，人手不够，施工人员随时帮忙搬走。施工方的“用心”，居民们看在眼里，也在用实际行动支持改造，这不，为了便于施工，居民就“让”出了乒乓球场地，用于施工方存放材料。

在街道其他综合治理项目中，参建各方普遍先建立临时党支部，共商共建形成合力，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题。

样板引路

社工把自己家改成“样板间”

在新房销售中，人们往往会通过样板间提前看到交房后的房屋模样。《意见》提出，今后在老旧小区改造过程中，居民也将通过“样板间”对改造效果有直观的了解。在广外街道10个综合改造项目中，施工单位都设置了“样板间”供居民参考。而在广南小区综合改造项目中，“样板间”得到了充分延展。

⬆某完成厨房和厕所管线改造的住户家

椿树馆社工薛晨是居住在广南小区的一名老住户，得知小区改造，她和母亲商量先改造自己家，为邻里做个表率。“我从小在这里长大，和居民们比较熟悉。”作为一名社工，薛晨希望通过建设一个“样板间”让有顾虑的居民可以进来参观，让小区改造工程更加顺利推进。

⬆薛晨和同事正在了解一住户家的改造进度，询问是否有问题需要帮助解决

“我们家已经成改造工程的‘样板间’了。一次半夜11点，还有居民来敲门咨询。”薛晨的母亲一开始也埋怨闺女“自家改造不操心，光操心别人家”，可看着薛晨每天楼上楼下奔走协调、半夜解决居民矛盾，她慢慢理解了女儿的工作，并主动为居民解惑答疑。

一个“样板间”解决居民的后顾之忧，架起一座沟通的连心桥。后来，各单元楼门长、党员纷纷从自家着手，主动进行改造。施工方对这个做法特别支持，经理师小明表示，“我们设置的‘样板间’可能关注度还不如居民家，居民间的互相交流更加有效果。”

物业保障

小区封闭管理解决停车难题

“三分建设七分管理”，老旧小区改造后，如果后期管理跟不上，往往会出现“一年新、两年旧、三年再回头”的现象，改造成果前功尽弃。因此，坚持建设管理并举、完善长效管理机制是优化老旧小区改造成果的重要保障。《意见》提出，物业服务企业要提前介入改造管理，为后期物业管理打好基础。

北京天弘信物业管理公司服务广南小区已有20年的历史，对于小区十分了解，在改造过程中提出了不少建议。改造结束后，维护成为一大任务。如果刮风下雨天气，物业就要检查楼道里的窗户是否关严，决不能让“刚刷白的墙脏了和刚换好的玻璃碎掉。”北京天弘信物业管理公司应经理说。因为比较有经验，物业还会提出一些问题，比如前不久，物业就发现楼道新换的防火门比较难推，于是反映给了施工队。施工队把门的推拉度调松了一些，问题就解决了。

小马厂南里和白菜湾四巷17号院在改造提升后，都迎来新的物业服务企业。在小马厂南里，社区和物业牵头，门口设置了监控摄像头，变成了封闭式小区。小区外的车辆被清除后，居民的停车难题得到了解决。小马厂南里也成为核心区中少有的能够基本承载小区车辆的老旧小区。首华物业进驻白菜湾四巷17号院后也带来了新气象，小区干净整洁，车辆停放有序，昔日脏乱差的老旧小区如今旧貌换新颜，而24小时上门维修服务更是赢得居民称赞。

来源：北京西城报