公开征求对《北京市城市更新条例（草案）》的意见

市十五届人大常委会第四十一次会议对《北京市城市更新条例（草案）》进行了审议。为做好法规修改工作，提高立法质量，现将条例（草案）及说明全文公布，征求社会各界意见。征集意见时间为2022年7月28日至2022年8月28日。

市人大常委会城建环保办公室

2022年7月28日

一、立法背景

2017年9月，党中央、国务院批复《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，在疏解非首都功能和实现高质量发展方面，提出推动城市存量资源有机更新。2020年10月，党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动。2020年11月，住房和城乡建设部发布《实施城市更新行动》解读，提出了城市更新的八大目标任务。

本市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，把城市更新作为保障民生和促进发展的重要工作来抓。在整体统筹方面，市委城市工作委员会成立城市更新专项小组，负责统筹推进城市更新工作，下设推动实施、规划政策、资金支持三个工作专班。在实践探索方面，逐步形成了包含老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商圈等多种类型的城市更新项目，并不断推进实施。在制度建设方面，2021年，市政府印发《关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号），市委办公厅、市政府办公厅印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（京办发〔2021〕20号），作为本市城市更新工作的指导性文件，明确了城市更新的总体要求、目标原则、实施方式、保障措施等内容；市住房城乡建设委、市规划自然资源委配套出台了40多项政策文件，涵盖土地、规划、资金、交通、消防、市政等多个领域，为城市更新工作的推进提供了政策支撑。

然而，本市城市更新类型多、数量大，在减量双控发展要求下，物业权利人更新意愿不高，社会资本投资动力不足，需要通过立法进一步完善体制机制，强化规划引领，加强政策保障，明确各方主体权责利，有效促进实施城市更新行动。

二、立法工作过程

2021年11月30日，市人大常委会第九十七次主任会议同意《北京市城市更新条例》立项，列为2022年立法计划审议项目。

为提高立法工作质效，今年2月，市人大、市政府成立了立法工作专班，市人大常委会侯君舒副主任、市政府隋振江副市长任专班组长，市人大常委会城建环保办、法制办，市司法局、市住房城乡建设委、市规划自然资源委作为专班成员单位，全程参与调研起草工作。6月7日，市住房城乡建设委通过其官方网站和首都之窗网站同步向社会公开征求意见。

法律审查阶段，市政府重点开展了以下工作：一是深入调研，广泛征求各方面意见。书面征求了61家市级有关部门、区政府、行业协会以及国有企业的意见。二是专题研究，沟通协商重点问题。组织有关市级部门、区政府、街道（乡镇）、社会主体召开专题座谈会，深入交流沟通意见，协商重点难点问题。三是深入基层，听取一线人员的意见。发挥基层立法联系点作用，征集立法联系点所在街道基层工作人员、社会主体、居民的意见。四是加强沟通，邀请上级单位给予指导。为了更好落实国家要求，正确把握发展导向，以立法专班起草小组名义，邀请住房和城乡建设部建筑节能与科技司、法规司对立法思路和主要内容给予了指导，书面征求了自然资源部意见，与司法部立法四局相关负责同志进行了电话沟通。五是严格把关，邀请立法专家进行法律审核。按照立法专班分工方案，我们重点对城市更新与城乡规划的衔接、城市更新主体权利义务、行政管理与民事自治界限等立法涉及的法律问题进行了研究分析，梳理了九方面需要重点论证的法律问题，邀请六位市政府立法工作专家委员会委员进行了法律审核。

市政府主要领导高度重视《条例（草案）》立法工作。2022年7月13日，陈吉宁市长主持召开市政府专题会议，对《条例（草案）》内容逐条研究并提出修改意见。

在综合各方面意见的基础上，我们会同市人大常委会城建环保办、法制办，市住房城乡建设委、市规划自然资源委进行了认真研究、反复修改，形成了目前的《条例（草案）》，已经2022年7月19日第169次市政府常务会议审议通过。

三、立法思路和主要内容

（一）立法思路

《条例（草案）》结合本市城市更新特点，按照改革性、保障性立法功能定位，着重把握好以下四个方面：

1.坚持目标导向。落实北京城市总体规划，保障服务首都功能，注重传承历史文脉，坚持“留改拆”并举，加强老城整体保护，推动实施城市更新行动，促进城市实现高质量发展。

2.坚持问题导向。立足城市减量发展新阶段，强化规划引领的基本原则，明确规划、土地、财政、金融等方面保障措施，解决社会资本参与积极性不高、路径不畅等问题。

3.坚持民生导向。兼顾各方主体利益平衡，畅通公众参与渠道，注重保护弱势群体权益，强化社会安全风险防控，要求相关决策机关依法履行重大决策程序。

4.坚持小切口立法。在固化改革实践成果的同时，为下一步具体实践探索留有空间和余地。

（二）主要内容

《条例（草案）》共7章59条，分为总则、城市更新规划、城市更新保障、城市更新主体、城市更新实施、监督管理以及附则。主要包括以下六方面内容：

1.突出首都特点，明确适用范围，解决“更新是什么”的问题。总结实践经验，明确本市城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。按照国家相关要求，明确本市城市更新不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目（第2条）。

2.健全管理体制，加强组织统筹，解决“更新谁来管”的问题。总结固化城市更新现有工作机制，明确市级统筹、区级主责、街乡组织实施的管理体制。一是明确城市更新坚持党的领导，建立城市更新组织领导和工作协调机制（第3、4条）。二是明确市级政府职责分工，市住房城乡建设管理部门综合协调本市城市更新实施工作，市规划自然资源管理部门研究制定城市更新规划、土地等政策，各相关部门按照职责分工负责（第4条）。三是区人民政府统筹推进、组织协调、监督管理本行政区域内城市更新工作，组织实施重点项目、重点街区的城市更新，明确具体部门主管本区城市更新工作（第5条第1款）。四是街道办事处、乡镇人民政府负责组织实施辖区内街区更新，搭建政府、居民、市场主体共建共治共享平台，化解矛盾纠纷（第5条第2款）。五是居委会、村委会发挥基层自治组织作用，了解和反映居民、村民更新需求，组织居民、村民参与城市更新活动（第5条第3款）。

3.强化规划引领，提出更新要求，解决“更新依据什么”的问题。通过规划统筹、导则指引，从规划、实施两个层面，为更新项目落地提供具体指导与依据。一是通过城市更新专项规划和控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹，引领项目实施（第11至14条）。二是明确先治理后更新、补齐城市功能短板、加强既有建筑安全管理、严格城市风貌管控等11项城市更新基本要求（第15条）。三是分类制定更新导则，明确更新导向、技术标准等要求，指导城市更新规范实施（第16条）。四是明确实施方案编制路径，对于小规模、低风险、功能单一项目，可直接编制项目设计方案（第17条）。

4.加强政策支持，明确保障措施，解决“如何推动更新”的问题。在严格落实减量双控发展要求的基础上，按照住房和城乡建设部、自然资源部有关政策规定，提出规划、土地方面激励保障措施，包括建筑规模激励、用途转换和兼容使用、国有建设用地配置方式、土地过渡期、土地续期与弹性年期、未登记建筑物手续办理、地上地下分层开发、腾退地下空间利用等政策规定（第18至25条）；同时，明确了财税金融方面支持政策（第26条）。

5.平衡主体权益，促进民事自治，解决“由谁更新”的问题。一是明确不动产及其附属设施的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务（第6条）。二是明确物业权利人可以利用自有物业开展更新活动，并依法享有经营权和收益权，对城市更新实施过程享有知情权、监督权和建议权（第27条）。三是明确物业权利人应当配合调查、提供材料，积极履行业主义务，对共有部分进行管理，执行经依法表决、审查通过后的实施方案等方面义务；兼顾少数人利益，明确了受侵害业主的权利救济渠道（第28条）。四是明确实施主体、实施单元统筹主体的确定规则及主要职责，规定实施主体应当依法编制实施方案，推动项目内物业权利人达成共同决定（第29至31条）。五是明确实施方案表决规定，涉及多个物业权利人的，业主依法对共有部分的实施方案进行表决。其中，对于建筑物内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由相关业主进行表决（第32条）。六是规定街道（乡镇）、村（居）委会依申请通过社区议事厅等形式推进多元共治（第33条）。七是对于拒不执行实施方案或者少部分人无法达成一致意见的，明确了相应的异议处置机制（第34至36条）。八是明确城市更新项目中相邻权利人应当依法提供的必要便利（第37条）。

6.优化实施管理，加强全过程监督，解决“怎样更新”的问题。一是结合城市更新各类项目特点，分类明确更新要求，并有针对性地提出相应的支持政策（第38至46条）。二是优化项目实施与管理，明确了项目库管理与城市更新计划管理机制，规定了实施方案的编制要求，并进一步优化简化项目审批手续，具体包括并联办理、提前开展招投标、审批标准、消防安全管理和经营许可等内容（第47至54条）。三是强化社会稳定风险化解，要求城市更新过程中，决策机关依法履行重大行政决策程序（第55条）。四是加强监督管理，明确了市级监督指导区级、区级全过程监管项目的管理要求（第56、57条）。五是明确社会单位和个人有权投诉举报，市、区人民政府及其部门应当及时核实处理（第58条）。

北京市城市更新条例

（草案）

目 录

第一章 总则

第二章 城市更新规划

第三章 城市更新保障

第四章 城市更新主体

第五章 城市更新实施

第六章 监督管理

第七章 附则

第一章 总则

第一条为了落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，推动实施城市更新行动，提升城市功能，改善人居环境，加强历史文化保护传承，促进城市高质量发展，建设国际一流的和谐宜居之都，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括：

（一）以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；

（二）以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；

（三）以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；

（四）以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；

（五）以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新；

（六）市人民政府确定的其他城市更新活动。

城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

第三条本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持“四个中心”功能定位，坚持“留改拆”并举，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。

本市城市更新工作遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则。

第四条本市建立城市更新组织领导和工作协调机制。市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。

市住房城乡建设管理部门负责综合协调本市城市更新实施工作，负责及时研究出台相关政策，明确相关规范标准，制定城市更新计划并督促实施，跟踪指导城市更新示范项目，按照职责推进城市更新工作。

市规划自然资源管理部门负责组织编制城市更新相关规划并督促实施，按照职责研究制定城市更新有关规划、土地等政策。

市发展改革、财政、教育、科技、经济和信息化、民政、生态环境、城市管理、交通、水务、商务、文化旅游、卫生健康、市场监管、国资、文物、园林绿化、金融监管、政务服务、人防、税务、消防等部门，按照职责推进城市更新工作。

第五条区人民政府负责统筹推进、组织协调和监督管理本行政区域内城市更新工作，组织实施重点项目、重点街区的城市更新，明确具体部门主管本区城市更新工作，其他各相关部门应当按照职能分工推进实施城市更新工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当充分发挥“吹哨报到”、接诉即办等机制作用，组织实施本辖区内街区更新，梳理辖区资源，搭建城市更新政府、居民、市场主体共建共治共享平台，调解更新活动中的纠纷。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，了解、反映居民、村民更新需求，组织居民、村民参与城市更新活动。

第六条 不动产及其附属设施的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务，依法开展城市更新活动，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。

国家机关、国有企事业单位作为物业权利人的，应当主动对自有物业进行更新，促进存量资产盘活；涉及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企事业单位应当积极洽商、主动配合。直管公房经营管理单位按照国家和本市公房管理有关规定在城市更新中承担相应责任。

第七条本市建立健全城市更新平等协商共治机制，坚持党建引领，完善物业权利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的制度，保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。

鼓励社会资本参与城市更新活动，畅通市场主体参与渠道，支持各类市场主体公开、公平参与竞争，依法保障其合法权益。

相关企业应当积极履行社会责任，投资建设运营城市更新项目。

第八条本市建立城市更新专家委员会制度，为城市更新有关活动提供论证、咨询意见。专家委员会由相关方面专业人士组成，具体组成办法和工作规则由市住房城乡建设管理部门会同相关部门制定。

本市建立责任规划师参与制度，指导规划实施，发挥技术咨询服务、公众意见征集等作用，并作为独立第三方人员，对城市更新项目申报及实施方案研提意见，协助监督项目实施。

第九条本市依托智慧城市信息化建设共性基础平台建立全市统一的城市更新信息系统，完善数据共享机制，充分利用信息化、数字化、智能化的新技术开展城市更新工作，提供征集城市更新需求、畅通社会公众意愿表达渠道等服务保障功能。

市、区人民政府及其有关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进行统筹推进、监督管理，为城市更新项目的实施提供服务保障。

第十条本市推动建立城市更新服务首都功能协同对接机制，加强服务保障，对于满足更新条件的项目，按照投资分担原则和责任分工，加快推进城市更新项目实施。

第二章 城市更新规划

第十一条 本市城市更新落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领，按照国土空间规划体系要求，通过城市更新专项规划和控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹，引领项目实施，推进城市更新工作。

涉及首都功能的重大事项，应当依照相关规定，向党中央、国务院请示报告。

第十二条 市规划自然资源部门组织编制城市更新专项规划，经市人民政府批准后，纳入控制性详细规划。

城市更新专项规划是指导本市行政区域内城市更新工作的总体安排，具体包括提出更新目标、明确组织体系、划定重点更新区域、完善更新保障机制等内容。

第十三条 本市依法组织编制控制性详细规划，作为城市更新项目实施的规划依据。编制控制性详细规划应当落实总体规划、分区规划要求，开展现状评估，合理确定城市更新规划范围，整体统筹。

第十四条 城市更新专项规划、控制性详细规划的组织编制机关，在编制规划前应当对规划范围内的现状进行评估，分类梳理存量资源的分布、功能、规模、权属等信息，提出更新利用的引导方向和实施要求。涉及历史文化资源的，应当开展历史文化资源调查评估。

对于居住环境差、存在重大安全隐患、市政基础设施薄弱、严重影响历史风貌以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的区域，在实施城市更新中应当优先考虑。

第十五条开展城市更新活动，遵循以下基本要求：

（一）与“疏解整治促提升”工作相衔接，坚持先治理、后更新；

（二）完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；

（三）落实既有建筑所有权人安全主体责任，采取有效措施消除建筑、抗震、消防等安全隐患，不得擅自损坏房屋建筑主体和承重结构；

（四）严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉；

（五）落实绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城区；

（六）统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；

（七）落实海绵城市、韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防疫、防灾等能力；

（八）选择先进适用的建筑技术，推动数字技术创新与集成应用，加强科技引领，推进智慧城市建设；

（九）落实无障碍环境建设要求，持续推进适老化城市、社区、住房改造与建设，系统打造城市适老化宜居环境；

（十）建设和完善绿色慢行交通系统，完善城市内部生活性道路网络，构建连续、通畅、安全的步行与自行车道网络；

（十一）按照约定合理共担改造成本，共享改造收益。

第十六条 市规划自然资源、住房城乡建设、发展改革、财政、科技、经济和信息化、商务、城市管理、交通、水务、园林绿化、消防等部门，分类制定更新导则，明确更新导向、技术标准等，指导城市更新规范实施。

第十七条城市更新项目应当依据控制性详细规划，编制实施方案，也可以与控制性详细规划同步编制，同步上报；重大的城市更新项目可以先行编制实施方案，经市人民政府批准后纳入控制性详细规划。小规模、低风险、功能单一的城市更新项目可以直接编制项目设计方案。

第三章 城市更新保障

第十八条实施城市更新过程中，为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施和室外开敞性公共空间的，增加的建筑规模可以不计入各区建筑管控规模，由各区单独备案统计。

为了保障居民基本生活、补齐城市短板，实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模可以由各区单独备案统计，通过市区统筹，纳入区域建筑规模管控，实现建筑规模动态平衡，符合北京城市总体规划的建筑规模管控要求。

第十九条本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。市规划自然资源管理部门应当制定具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。

存量建筑在符合规划要求和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；在符合工业用地管控要求的前提下，工业及仓储类建筑可以转换为其他用途。

存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理；符合正面清单，但是超过比例管控要求的，应当依法办理土地用途变更手续，按照不同建筑用途的建筑规模比例或者功能重要性确定主用途，按照主用途确定土地配置方式、使用年期，结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定地价。

住房城乡建设、市场监管、税务、卫生健康、生态环境、消防等部门应当按照工作职责为建筑用途转换和土地用途兼容使用提供政策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监管。

第二十条国有建设用地依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。

采取有偿使用方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。

根据实施城市规划需要或者涉及土地分割处置的，可以由政府依法收回国有建设用地使用权。重新配置的，经营性用地应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌等方式。

本市鼓励采取租赁方式配置国有建设用地。租赁国有建设用地可以依法登记，租赁期满后可以续租。在租赁期以内，承租人按照规定支付土地租金并完成更新改造后，符合条件的，国有建设用地租赁可以依法转为国有建设用地使用权出让。

国有建设用地租赁、先租后让和国有建设用地使用权作价出资或者入股的具体办法由市规划自然资源管理部门制定。

第二十一条在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国家和本市支持的产业准入条件的，可以按照国家规定在五年内享受继续按照原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。

过渡期内，可以按照新用途办理规划许可和施工许可手续，不补缴土地价款，不办理不动产登记；过渡期满或者转让时，经区人民政府评估，符合更新规划和产业准入条件，已经实现实施方案既定的使用功能和预期效果的，可以按照国家规定采取协议方式以新用途办理用地手续。土地配置方式、土地使用年期、土地价款补缴等按照经审查通过的实施方案和规划许可手续等确定。

过渡期从核发建筑工程施工许可证之日起计算；不需要办理建筑工程施工许可证的，起始日从核发建设工程规划许可证之日起计算。

第二十二条鼓励以弹性年期方式配置国有建设用地。采取租赁方式配置的，土地使用年期最长不得超过二十年；采取先租后让方式配置的，租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。国有建设用地使用权可以提前续期，但是剩余年期与续期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。

涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、无偿提供市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施、公共空间以及提供保障性租赁住房等因素，综合确定土地价款。

采取租赁方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期缴纳，租金标准根据前款及地价评估规定确定。土地租金按年支付的，年租金应当按照市场租金水平定期评估后调整，时间间隔不得超过五年。

第二十三条城市更新范围内未办理不动产登记，但是已取得土地和规划审批手续的建筑物，完成地籍调查后，可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。

城市更新范围内存在无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑的，区人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。

第二十四条本市鼓励在符合控制性详细规划的前提下，采取分层开发的方式，合理利用地上、地下空间补充建设城市公共服务设施，并依法办理不动产登记。

第二十五条支持将符合要求的腾退地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。

第二十六条 市、区人民政府可以对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。鼓励通过依法发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。

纳入城市更新计划的项目，依法享受行政事业性收费减免，相关纳税人依法享受税收优惠政策。

鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求，依据审查通过的实施方案提供项目融资。

按照国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目。

第四章 城市更新主体

第二十七条物业权利人在城市更新活动中，享有以下权利：

（一）对自己的不动产及其附属设施自行或者委托进行更新，也可以采用联营、入股、租赁等方式进行更新；

（二）对更新的不动产及其附属设施，依法享有经营权和收益权；

（三）城市更新项目涉及多个物业权利人的，依法享有相应的投票表决权，对共用部位、共用设施设备在更新后依实施方案享有收益权；

（四）对城市更新实施过程享有知情权、监督权和建议权；

（五）法律法规规定的其他权利。

第二十八条物业权利人在城市更新活动中，应当遵守以下规定：

（一）国家和本市城市更新相关法律规定和制度要求；

（二）配合有关部门组织开展的城市更新相关现状调查、意愿调查等工作，配合提供相关资料；

（三）履行业主义务，主动参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商，执行业主依法作出的共同决定；

（四）执行经本人同意或者业主共同决定报有关部门依法审查通过的实施方案，履行相应的出资义务，按照实施方案做好配合工作；

（五）法律法规关于城市更新的其他规定。

相关业主作出的共同决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求承担民事责任。

第二十九条 城市更新项目涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同委托确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。

城市更新项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定实施主体，涉及公共利益、公共安全等情况的，可以由区人民政府确定实施主体。确定实施主体应当充分征询利害关系人意见，做到公开、公平、公正，并通过城市更新信息系统公示。

第三十条 区人民政府依据城市更新专项规划、控制性详细规划，可以将区域综合性更新项目或者多个城市更新项目，划定为一个城市更新实施单元，统一规划、统一实施、统一运营，统筹区域更新与分项更新。

区人民政府应当按照公开、公平、公正的原则，确定与实施单元范围内城市更新活动相适应的主体作为实施单元统筹主体。实施单元统筹主体也可以作为项目实施主体。

区人民政府可以根据城市更新活动需要，赋予实施单元统筹主体推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、推进更新项目实施等职能。

第三十一条实施主体负责开展项目内现状评估、房屋建筑性能评估、消防安全评估、更新需求征询、资源整合等工作，编制实施方案，推动项目内物业权利人达成共同决定。

第三十二条城市更新项目涉及多个物业权利人，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。

实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由相关业主依法表决确定。

经物业权利人同意或者依法共同表决通过的实施方案，由实施主体报区城市更新主管部门审查。

第三十三条居住类、产业类、区域综合性更新等涉及多个物业权利人权益及公众利益的城市更新项目，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会可以依实施主体申请，通过社区议事厅等形式，召开项目确定听证会、实施方案协调会及实施效果评议会，听取意见建议，推进项目实施。

第三十四条物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿。

本市鼓励发挥人民调解制度作用，人民调解委员会可以依申请或者主动开展调解工作，帮助当事人自愿达成调解协议。

项目实施涉及公共安全等情况的，区城市更新主管部门可以作出更新决定。物业权利人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。

第三十五条城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式予以安置补偿。

项目范围内直管公房承租人签订安置补偿协议比例达到实施方案规定要求，承租人拒不配合腾退房屋的，产权单位可以申请调解；调解不成的，区城市更新主管部门可以依申请作出更新决定。承租人对决定不服的，可以按照本条例第三十四条第三款规定执行。

第三十六条城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。

城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及公共利益的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

第三十七条城市更新活动中，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为城市更新活动提供以下必要的便利：

（一）配合对现状建筑物及附属设施进行测量、改造、修缮；

（二）给予必要的通行区域、施工作业场所；

（三）提供实施更新改造必要的用水、排水等便利；

（四）其他城市更新活动必要的便利。

对相邻权利人造成损失的，应当依法给予补偿。

第五章 城市更新实施

第三十八条实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局；按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。

支持社会资本开展更新房屋再利用，实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后，可以获得房屋经营权。推进直管公房经营预期收益等应收账款质押，鼓励金融机构向获得区政府批准授权的实施主体给予贷款支持。

首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务、商务文化服务等行业。

区属直管公房完成退租、腾退后，可以由实施主体与区人民政府授权的代持机构根据出资、添附情况，按照国有资产管理相关规定共同享有权益。

第三十九条实施简易楼和危旧楼房改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。

改建项目应当提升规划功能、不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。

对于位于重点地区和历史文化街区内的危旧楼房和简易楼，鼓励物业权利人通过腾退外迁改善居住条件。

第四十条实施老旧小区综合整治改造的，依据国家和本市有关规定，明确界定老旧小区范围。整治提升小区环境，开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，健全物业管理长效机制，改善老旧小区居住品质。经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。

实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意。受益业主应当参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。

老旧小区综合整治改造中包含售后公房的，售房单位应当进行专项维修资金补建工作。

第四十一条实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。

在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房空间进行加层改造。

第四十二条实施低效产业园区更新的，推动传统产业转型升级，发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套设施。

区人民政府应当建立产业园区分级分类认定标准，将产业类型、投资强度、产出效率、创新能力、节能环保等要求，作为产业园区土地供应的前置条件。区人民政府组织与物业权利人及实施主体签订履约监管协议，约定违约时的土地退回，作为建设用地有偿使用合同的附件。　

第四十三条实施老旧低效楼宇更新的，优化业态结构、完善建筑安全和使用功能、提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求，促进国际消费中心城市和智慧城市建设。

对于存在建筑安全隐患或者严重抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能强制性标准的老旧低效楼宇，物业权利人应当及时进行更新。物业权利人没有能力更新的，可以向区人民政府申请收购建筑物、退回土地。

在符合规划和相关安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房。

第四十四条实施市政基础设施更新改造的，完善道路网络，补足交通设施短板，强化轨道交通一体化建设、鼓励场站复合利用，促进绿色交通设施改造，提升智慧交通建设水平；推进综合管廊建设，完善市政供给体系，提升可持续支撑能力，建立市政专业整合工作推进机制，统筹道路施工和地下管线建设，原则上应当同步办理立项、规划和施工许可。城市更新项目涉及利用集体土地建设配套公共服务设施、道路和市政设施的，应当随同项目一并研究。

实施老旧、闲置公共服务设施更新改造的，鼓励利用存量资源改造为公共服务设施和便民服务设施，按照民生需求优化功能、丰富供给，提升公共服务设施的服务能力与品质。

实施老旧公共安全设施更新改造，加强首都安全保障，多措并举提高城市韧性，切实提高城市应对多风险叠加能力，确保首都持续安全稳定。

第四十五条实施老旧公共空间更新改造的，以绿色空间、滨水空间、慢行系统、边角地、插花地、夹心地等为对象，提升精细化治理水平，改善环境品质与风貌特色。实施居住类、产业类城市更新项目时，可以依法将边角地、插花地、夹心地同步纳入相关实施方案，并同步组织实施。鼓励社会投资主体一体实施相邻公共空间更新。

公共空间类更新项目由项目所在地街道办事处、乡镇人民政府或者经授权的企业担任实施主体。相关专业部门、公共服务企业予以专项支持，企业可以通过提供专业化物业服务、作为实施主体等方式参与公共空间改造，实现公共空间长期运营。

第四十六条本市统筹推进区域综合性更新。

推动街区更新，整合街区各类空间资源，补短板、强弱项，统筹推进居住类、产业类、设施类、公共空间类更新改造，促进生活空间改善提升、生产空间提质增效，加强街区城市修补和生态修复。

推动轨道交通场站及周边存量建筑一体化更新，推进场站用地综合利用，实现轨道交通与城市更新有机融合，带动周边存量资源提质增效，促进场站与周边商业、办公、居住等功能融合，补充公共服务设施。

推动重大项目及周边地区更新，在重大项目建设时，应当梳理周边地区功能及配套设施短板，提出更新改造范围和内容，推动周边地区老旧楼宇与传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质提升。

第四十七条本市建立市、区两级城市更新项目库，实行城市更新项目常态申报和动态调整机制，具备实施条件的项目纳入城市更新计划。

第四十八条实施主体编制实施方案，应当结合实际情况，明确更新范围、内容、方式及建筑规模、使用功能、建设单位、设计方案、建设计划、土地取得方式、市政基础设施和公共服务设施建设、成本测算、资金筹措方式、运营管理模式、产权办理等内容。

第四十九条实施方案由区人民政府组织区城市更新主管部门会同相关行业主管部门进行联合审查，涉及国家和本市重点项目、跨行政区域项目、涉密项目等重大项目的，应当报市人民政府批准。审查通过的，由区城市更新主管部门会同相关行业主管部门出具意见，并在城市更新信息系统上对项目情况进行公示，公示时间不得少于十个工作日。

对实施方案应当重点审核以下内容：

（一）是否符合城市更新规划和导则相关要求；

（二）是否符合本条例第十五条相关要求；

（三）现状评估、房屋建筑性能评估等工作情况；

（四）物业权利人对实施方案的表决情况；

（五）建筑规模、主体结构、使用用途调整等情况是否符合相关规划；

（六）项目资金和用地保障情况；

（七）消防专业技术评价、更新改造空间利用及运营情况。

第五十条政府投资为主的城市更新项目，可以由区人民政府或者实施主体将相同、相近类型项目或者同一实施单元内的项目统一招标、统一设计。

根据项目实际情况，区人民政府或者实施主体可以在项目纳入城市更新计划后，或者在项目主体、招标内容和资金来源等基本明确的前提下，在编制实施方案阶段先期开展勘察设计招标等工作。

第五十一条项目实施主体依据审查通过的实施方案申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案，由各主管部门依法并联办理。

第五十二条在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的绿地率可以按照区域统筹核算，人防、建筑退线、日照间距、日照时间、机动车停车数量等无法达到现行标准和规范的，可以按照改造后不低于现状的标准进行审批。

相关行业主管部门可以按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合城市更新既有建筑改造的标准和规范。

第五十三条城市更新既有建筑改造应当确保消防安全。按照尊重历史、因地制宜的原则，改造项目受条件制约执行现行消防技术标准确有困难的，可以按照不低于建成时的消防技术标准或者采用消防性能化方法进行设计。

相关行政主管部门可以根据城市更新要求，制定相适应的既有建筑改造消防技术规范或者方案审查流程。

第五十四条利用更新改造空间按照实施方案从事经营活动的，相关部门可予办理经营许可。

对于原有建筑物进行多种功能使用，不变更不动产登记的，不影响实施主体办理市场主体登记及经营许可手续。

第六章 监督管理

第五十五条实施城市更新过程中，决策机关依法履行重大行政决策程序，统筹兼顾各方利益，畅通公众参与渠道，维护社会公平公正，降低社会安全风险。

第五十六条市人民政府及市住房城乡建设等相关部门应当加强对区人民政府及相关部门城市更新过程中实施主体确定、实施方案审核、审批手续办理、信息系统公示等情况的监督指导。

国有资产监督管理机构应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的考核机制。

第五十七条区城市更新主管部门会同相关行业主管部门对城市更新项目进行全过程监督，可以结合项目特点，通过签订履约监管协议等方式明确监管要求及违约的处置方式，加强监督管理。

城市更新项目应当按照经审查通过的实施方案进行建设和经营利用，不得擅自改变用途、分割销售。

第五十八条对于违反城市更新相关规定的行为，任何单位和个人有权向市、区人民政府及相关部门投诉、举报，市、区人民政府及其有关部门应当按照规定及时核实处理。

第七章 附则

第五十九条本条例自 年 月 日起施行。

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