两份合同都有效，一套房子该归谁？房屋涉诉仍在恶意“一房二卖”，违约金怎么判？中介提供虚假信息，赔偿责任怎么算？

为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥司法服务保障民生作用，维护房屋交易市场秩序，10月24日，北京市第三中级人民法院召开发挥司法能动效能·保障房产市场发展 “一房二卖”案件审理情况新闻通报会，通报三中院近年来审理的该类案件总体情况及案件特点，分析此类案件发生原因，向相关主体发出提示建议，并发布了五个典型案例。

卖房人将同一房屋卖给数个不同的买房人，被称作“一房数卖”，其中“一房二卖”是“一房数卖”的最典型情况。近年来，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生。

三中院党组成员、副院长辛尚民介绍，2018年1月至2023年6月，在北京三中院，该类再审案件数量呈逐年上升趋势，诉讼类型多样，且纠纷主要发生在存量房市场，原告多为先买房人。截至目前，多数案件为卖房人恶意违约，法院多数认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，在个案中对先买房人、后买房人的物权保护顺位因案而异。

三中院审监庭庭长杨晓军表示，房屋交易管理体系有待进一步完善，房屋买卖实践存在存量房交易周期过长等客观因素，违约失信成本较低、部分卖房人诚信意识缺失和买房人风险防范意识不足是产生“一房二卖”案件的主要原因。

会上，三中院审监庭副庭长陈恒、孙栋通报了典型案例。在“一房二卖”合同均有效且均未办理过户一案中，根据房屋合法占有情况，法院判决支持房屋实际占有使用人为继续履行房屋买卖合同的买受人。在“一房二卖”出卖人的违约失信行为一案中，卖房人在诉讼期间仍“一房二卖”，法院按照合同约定的违约金数额判令卖房人予以赔偿，对敢于铤而走险“一房二卖”的出卖人予以严厉警示。在中介机构未尽忠实报告义务一案中，中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错，应当承担相应的损害赔偿责任。

为充分保障当事人的合法权益，助力房地产市场平稳健康发展，三中院建议：买房人应在合同签订前审慎调查房屋情况，在合同签订时及签订后及时主动推进相关流程，在权益受损后及时寻求救济。卖房人应在签订合同前如实告知房屋权属和实际使用情况，切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失。中介人应对房屋权属及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任及损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告的义务，不得作出违反法律、政策的口头承诺，导致签订合同后无法过户或交易成本增加。

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供稿：北京三中院

编辑：朱梁文轩 马源 郭进

审核：刘小源