导 读

7月18日起，市规划自然资源委联合北京发布陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。第十三站带您了解东城区南锣鼓巷四条胡同（雨儿、福祥、蓑衣、帽儿）修缮整治项目。

基本情况

南锣鼓巷位于北京中轴线东侧的交道口地区，北起鼓楼东大街，南至地安门东大街，宽8米，全长787米，与元大都同期建成。这是北京最古老的街区之一，已有740多年的历史，也是我国完整保存着元代胡同院落肌理、规模最大、品级最高、资源最丰富的棋盘式传统民居区。南锣鼓巷南北走向，东西各有8条胡同整齐排列着，呈“鱼骨状”，延续自古以来的“棋盘式”格局。

区位图

雨儿、福祥、蓑衣、帽儿四条胡同位于南锣鼓巷西南部，共有院落118个，其中直管公房院落57个、私房院落30个、单位产权院落31个，房屋建筑面积4.04万平方米，户籍居民1800余户。为深入贯彻落实北京城市总体规划要求，2015年8月由东城区区属国有企业北京京诚集团作为实施单位，启动南锣鼓巷四条胡同修缮整治项目，加强对老城风貌的保护，改善居民居住的环境。在实施过程中，东城区加强探索新时期老城保护更新的新模式，项目首次提出“申请式”腾退及改善概念，将外迁和留住的选择权交给居民选择。完成居民自愿腾退后，针对院落更新提出建设“共生院”的理念，并在四条胡同项目中试点实施。2019年，项目启动四条胡同的共生院改造并陆续完工。项目坚持规划引领、精细设计，注重文脉传承与恢复性修建，关注留住居民，让老胡同居民过上现代生活，是新时代老城保护更新的重要案例。

雨儿胡同4号院改造前

雨儿胡同4号院改造后

实施成效

项目采取城市有机更新理念，定位为修缮、整治及提升项目，最大限度拆除影响历史风貌的违法建设，严格保护院落规制和传统格局，有序实施保护更新和渐进式修复，切实做到在保护中发展，在发展中保护，让城市留住记忆，让人们记住乡愁。

通过自愿式申请腾退，四条胡同共452户居民选择外迁方式，占总户数的29%。外迁居民人均居住面积由7.9平方米提高到36.89平方米，居住条件得到根本改善。留住居民通过申请式改善，装配了厨卫浴设施，解决了如厕难、洗浴难的问题，实现了“下厨不出户、如厕不出院、洗浴在家中、储物有空间、晾晒有设施、院内有绿化”，过上了老胡同的现代生活。

雨儿胡同24号院改造前

雨儿胡同24号院改造后

坚持恢复性修建，倡导老物件、旧物料的再利用，恢复了胡同、院落与街区的传统风貌，留住了老北京的乡愁和记忆，是老城房屋修缮技术导则形成的重要案例基础。腾退房屋优先植入公共服务和文化交往，营造建筑共生、居民共生和文化共生的场景。坚持共建共治共享，围绕居民关心的生活改善、停车治理、公共服务等问题，开展协商议事，实现畅民意、凝民心、汇民智、聚民利。

项目提出“申请式腾退”“申请式改善”“共生院”理念，并持续在实施过程中丰富完善，为新时期历史文化街区保护更新提供了新的视角和模式，也为北京市研究制定申请式退租及恢复性修建政策提供了实践经验。

共生院首次迎回老街坊

创新经验

创新“申请式”模式，把选择权交给居民

项目发挥党建引领作用，成立联合党委和8个群众工作组，深入做好群众工作，将居民意愿贯穿项目政策制定、规划设计、修缮施工等各个环节，真正体现民意民智，打造让居民满意的民心工程。为居民提供一张多样化的“申请式”自选“菜单”，回应居民不同愿望和要求，定向安置、货币补偿、平移置换还是留住改善，居民自己说了算。为做好留住居民的“申请式”改善工作，该模式提供了至少5种改善方式供居民进行选择，真正让外迁腾退的居民走得顺心，让留住改善的居民满意。

设计团队与居民沟通设计方案

居民积极参与申请式腾退

提出“共生院”理念，推动建筑、居民、文化共生

针对申请式腾退后的“大杂院”难题，提出建设“共生院”的模式，将腾退出来的空间进行重新设计，植入的功能模块和老胡同的传统建筑形成一种建筑共生。引新居民入住，和原住民做邻居，形成居民共生。传统的院落居住文化与当代居住文化融合形成文化共生，保留老胡同居民之间的亲近感。

改造后雨儿胡同风貌

改造后帽儿胡同风貌

探索“设计平台”架构，探索多元共创工作路径

创新搭建规划设计平台，加强规划引领、整体统筹，成立设计工作营和古建顾问专家组，提出技术导则、提供技术支持、进行整体把控，在此基础上邀请多家业界优秀设计团队参与院落设计，最大限度保护街区的历史风貌，提升公共空间整体环境，实现和而不同、共同创造。

雨儿胡同21号院改造后

雨儿胡同30号院改造后

开展“人性化”设计，满足居民实际使用需求

坚持规建管统筹，整治和提升并重，先地下后地上，开展排水系统改造、电箱消隐、公共空间提升、胡同不停车、公共服务补足等街区连片的整治提升。聚焦居民尤其是留住户的生活需要，分类施策，强调实用性，通过提升“厨、储、卫、浴、光、亮、停、绿、排”九个方面，精细化制定院落修缮设计方案、厨卫浴模块设计方案、庭院绿化方案等，做到“一院一策、一户一设计”。

改善留住居民生活条件

开展“保护性修缮”与“恢复性修建”，恢复传统风貌

根据风貌保护要求和居民实际需求，确定“整体规划、织补功能，还原规制、精细修缮，修旧如旧、保护风貌，分类施策、改善民生”的工作原则，充分听取古建专家意见和建议，组建3支具有古建修缮资质的施工队伍，严格把控工艺和材料做法，最大限度保留院落胡同原有肌理、格局和老物件，真正做到修旧如旧，以绣花的功夫细心打磨，切实保护胡同肌理和院落风貌。

修缮做法（使麻）

修缮做法（油漆彩画）

推动形成共治共享的社区治理模式，激发社区活力

设置胡同居民聚会的“槐香客厅”，居民议事协商、调解邻里矛盾、团队会议的“议商暖阁”，居民轮流值班提供各种服务的“值年小站”，青少年家庭及代际互动类共享空间的“文馨书馆”，展现胡同修缮整治历程与成果的“琢玉学堂”等公共活动空间，坚持“居民的事居民议，居民的事居民定”，切实打造共建共治共享的社区治理格局。

雨儿胡同30号院文馨书馆

本内容由市委城市工作办、北京城市规划学会提供