“我在这买房，居住不是刚性需求，户口是刚性需求。”来自山西的购房者章先生说。天津武清这座小城，楼市在很大程度上是被教育资源驱动的。

从北京到武清高铁30分钟车程，高速不到2小时车程，这座京津之间的小城，也曾在楼市的波涛中沉浮。作为环京板块之一，武清承接了北京外溢置业客群和外地来津高考者。今年2月，疫情下的天津武清楼市也同样被锁死，其实即便是在此之前，它的日子也并不好过。

（项目周边大量待开发土地）

南湖片区位于武清城区北，2014年保利在南湖的项目开盘，成为较早进入该区域的品牌开发商。此后，其他房企相继在该区域拿地。目前已有保利、万科、碧桂园、恒大、花样年、首城、众美等知名房企进驻。

拥有占地3000亩的天然南湖水上公园，片区道路平坦，绿化率高，再加上轻轨5号线站点（通武廊）的规划预期，南湖成为武清楼市的热门板块。

不过，在环京楼市泡沫被挤压、热度回归理性后，这片一直在透支利好的区域，目前仍是一座空城。

南湖片区整体开发时间已在5年以上，虽然名企聚集，但区域各项设施仍处于起步阶段。虽然南湖实验中小学、天和城中学都在一公里内，但商业及公共交通配套缺乏，再加上客群以外地客群为主，入住率不高。“平时人也很少，本地人在这里买房的不多，大多是外地来津高考陪读的。”上述购房者章先生说。

“这片重新规划的区域，没有原住民的基础，因此也没有二手房小区。人口基数本身就少，再加上一些购房者将这里作为第二居所，所以平时区域内比较冷清。”区域内不少地块还处在开发建设阶段，尚未交房，交付项目入住率也不高，这让南湖片区看上去“盘多人少”。

（主打湖景的洋房大量供应）

供应量大让南湖片区的开发商陷入了贴身肉搏。

记者根据天津官方公布的供地信息统计，2019年武清南湖片区共成交6宗宅地。目前，该区域在售及待售楼盘就有保利梧桐语、恒大翡翠湾、碧桂园听湖、碧桂园云湖、天地源熙湖畔、花样年家天下、京汉云湖间等10个。12000-15000元/平方米的均价也比武清城区低了至少5000元/平方米。

环京楼市整体疲软、区域供应量持续加大，让南湖的房价3年来维持在同一水平，高层住宅均价从2016年就一直在12000-13000元/平方米上下。

项目定位也较为雷同，南湖水上公园、天和城中学，众项目多围绕这两个配套设施打造价值点，主打养生宜居和教育资源牌，高层、洋房、别墅是区域内的房源供应主力。

南湖在2015年举行了中国第三届绿化博览会，成为开发商多年来的销售说辞。十盘扎堆，如今这一卖点已被透支且过时，如何补齐区域配套短板，打造楼盘自身差异化价值点，成为各家开发商的待解之题。

（主干道天和路周边新盘聚集）

“最近一年销售很吃力，但我们也看好这一区域，毕竟北京拿地难度更大，期待环京楼市的复苏之时。”某房企天津公司相关人士说。围绕这3000亩湖面而建的“十盘”，正思考如何突围，毕竟这3000亩湖面不能成为一潭死水。