随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，这也将给我们的生活带来巨大变化。

老年人“以房养老”会不会钱房两空？民法典物权编增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。同时，民法典合同编还增加了住房承租人优先承租权制度。

【背景】

“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标，但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题有时得不到保障。针对社会普遍关注的住房与居住问题，民法典物权编新增了一个“居住权”，也就是说，您现在所居住的房子将要增加一项用益物权。

居住权保障了老人对房子终身居住的权利，老有所依；而通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养。我国即将进入老龄化社会，此时出台居住权相关法律，在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

比如独居老人拥有一套房产，但无固定收入来源，生活拮据，没有余力付医药费、保姆佣金等，“居住权”的出现则可解决老人的困境。老人可出售或抵押房产，并设立居住权，在得到资金的同时，还能在有生之年无偿居住，安度晚年，也可以避免“钱房两空”。

此外，在大城市部分地区租房资源紧缺的情况下，房客的利益有时得不到保障，甚至租房快到期时想续租时，遭遇涨价或转租，不得不搬离。为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，民法典合同编增加了住房承租人优先承租权制度。无力购房的中低收入群体，可以通过取得公租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障。

【亮点】

• 民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上可以无偿设立等。
• 居住权的设立既可以无偿，也可以由双方自行约定；
• 居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要；
• 居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅无特殊约定不得出租。

【专家解读】

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授 朱虎

民法典的物权编专门增加了居住权的制度，来解决特定人群的生活居住的需求。这里首先排除了一些投资性需求，防止有人利用居住权制度来绕开我们现在的土地制度的方式，仅仅是一种生活居住需求。

对于居住权来讲，更大的一个制度功能就是解决特定人群的居住需求。现在中国已进入老龄化社会，对于老年人来讲，养老就会成为很大的一个问题。例如我们平常所说的“以房养老”，民法典及时提供了制度工具，来实现这样一个功能，实现这样一个需求。

目前更加常见的租赁权，它是一个债权，只是基于合同关系产生出来的，但它无法对所有第三人都发生效力，仅仅是解决签订租赁合同的出租人和承租人之间的关系。

但是居住权若经登记变成了物权，便会涉及到对于其他第三人的效力。同时，居住权作为物权来看，更有利于居住权人对于住房的居住需求。

另外，民法典物权编处理的物权与债权最大的区别在于，债权仅是在当事人之间发生效力，而物权还涉及到其他不特定的第三人。物权对于物权人的保护程度，要比债权对于债权人的保护程度更强。

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