又是一年毕业季，毕业生们涌入租房市场，让房市也迎来了旺季。但是也就是在这样的旺季，各种租房纠纷会突然高发，通州法院7月30日发布相关调研，从租赁房屋质量纠纷、提前解除合同、房客转租等三个较常见的情况，详解了房屋租赁中的法律风险及防范对策。

房屋有质量问题租客怎么办？

王某作为出租人与李某作为承租人签订《商铺租赁合同》，约定王某将位于通州区某商厦的一套办公用房出租给李某用于商业用途。自2017年12月至2020年2月，涉案房屋使用过程中多次发生漏水情况，导致李某无法使用涉案房屋，李某多次和王某沟通，王某也配合物业进行过检修，但漏水问题未得到根本解决。2020年2月15日，李某通过微信向王某发送《解除合同的通知》，要求2月18日解除合同并要求王某于该日收回房屋。王某不置可否。李某将王某起诉至法院要求解除双方之间的《商铺租赁合同》并要求王某退还租房押金。

通州法院经审理判决《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除，并判决王某退还李某押金91 753元。

主审法官表示，在审理过程中，王某认为按照合同约定，提前解除合同须提前两个月发出书面通知，认为李某2020年2月15日发送《解除合同的通知》要求2月18日解除合同的做法不符合合同约定的解约方式，故不产生合同解除的效果。

法院经审理认为，王某所称提前解除合同须提前两个月发出书面通知是在双方均不存在违约的情况下关于提前终止合同的约定，现王某不承担维修义务、导致李某无法正常使用房屋，属于违约行为，因此不应适用该条规定。

要提前解除租赁合同  得怎么办？

李大妈将自家一套房子委托中介公司代为出租，签了三年合同，租金季付。按照合同约定，中介公司应于2020年4月10日向其支付第四期租金17 100元，但迟迟未付。

李大妈联系中介公司，中介公司拒绝支付下一期租金，表示其和李大妈之间的租赁合同已经解除。李大妈起诉至法院要求中介公司支付2020年4月29日至2020年10月29日期间租金。法院查明，2020年4月14日，李大妈向中介公司员工小王发送微信，内容为：提醒你公司注意，按照租赁合同约定，超过3日未支付房租，我方有权收回该房屋使用权，望你公司尽快支付租金。开庭过程中，中介公司辩称李大妈向其发送上述微信，意味着李大妈完全知晓双方在租赁合同中关于提前解除合同的约定，该公司已经超过3日未付房租，双方之间的租赁合同自4月14日李大妈发送微信时解除。李大妈表示其发微信只是告知中介公司在中介公司超过3日未付租金的情形下根据合同约定其拥有单方解除合同的权利，并不是在行使合同解除权。另外，开庭过程中双方均未提出解除租赁合同。

通州法院经审理认为租赁合同并未解除，判决中介公司向李大妈支付租金3万元。中介公司对判决不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。拿到二审判决书，李大妈随即向通州法院申请强制执行并很快拿到了全部案款。

法官表示，根据《民法典》规定，即使满足了合同解除的条件，合同也并不当然解除。主张合同解除的一方在法定或约定期限内向对方发送了解除通知的情况下，合同才会发生解除的后果。因此，在合同解除条件成就后，想要解除合同的一方应当尽快通知对方解除合同。法律并未规定通知的具体形式，可以以微信、电话、邮件等各种方式进行通知，并将相应的微信聊天记录、电话录音、快递底单等材料予以保存。

房客转租房屋  房东没辙了吗？

出租人张某和承租人田某就位于通州区的四间门脸房签订《租房合同》，约定租期自2016年4月1日起至2021年4月1日止，承租人不能转租房屋。2019年12月4日，张某应田某要求去工商局办理营业执照变更手续，发现田某将涉案房屋中的两间转租给许某。2020年4月10日，张某去涉案房屋找田某催要租金时发现涉案房屋中的一间被转租给王某。2020年4月17日，张某向承租人田某发送《解除合同通知书》，向次承租人王某和许某发送《告知书》，称因田某违法转租行为构成根本违约，故通知解除租赁合同，并要求承租人田某、次承租人王某和许某于七日内腾退涉案房屋。

通州法院经审理判决《租房合同》于2020年4月17日解除，承租人田某支付违约金42 000元，承租人田某、次承租人王某和许某腾退涉案房屋，承租人田某、次承租人王某和许某支付2020年4月18日至房屋实际腾退日期间的房屋占有使用费。

承租人田某说，2019年12月4日，房东张某已经知道他将房屋部分转租给许某，但是没有提出异议，这应当视为同意转租。

法院审理认为，在租赁合同明确约定禁止转租的情形下，出租人知道或应当知道承租人转租，有六个月的异议期，异议期间出租人随时有权以承租人未经同意转租为由解除合同。张某分别于2019年12月4日和2020年4月10日知道田某转租，并于2020年4月17日向出租人田某送达《解除合同通知书》，不应认定为张某同意田某转租涉案房屋。

通州法院法官表示，为尽可能减少租房纠纷，承租人和出租人应秉持“一核二约三通知”的原则。一核指的是签订租房合同前，承租人要核实房屋现状和房屋产权证书，如果出租人和房屋产权人不是同一人，应要求出租人出示一手租房合同，查看是否有禁止转租条款，以防入住后发生被清退的风险。二约指的是租房合同对于租金、支付方式、违约责任、转租、提前解约等事项要进行详细约定。三通知指的是一方欲提前解除合同，应及时通知对方并尽快进行房屋交接。