精装修房屋存在非功能性瑕疵，业主能拒绝收房吗？什么瑕疵才构成拒收房的理由？一购房者发现新房墙纸污染、踢脚线缝隙较大等问题，两年多拒收房。北京一中院近日审理此案，最终驳回上诉，维持原判，未支持原告部分诉讼请求。

刘某于四年前购买了开发商建设的精装修住宅，但开发商未按照合同约定时间交房，构成逾期交房。后刘某在开发商的陪同下验收精装修房屋，提出了房屋存在墙纸污染、踢脚线缝隙较大等瑕疵问题。刘某认为对此瑕疵难以忍受，故持续两年多拒绝收房。

其间开发商与刘某多次沟通，表示愿意上门维修，并提出维修方案。但刘某认为该维修方案不能完全修复现有瑕疵，双方未达成一致。故刘某起诉要求开发商赔偿其在此期间的逾期交房违约金、无法入住而另行租房的损失，并要求开发商维修房屋和免除其入住前的物业费。

一审判决支持了开发商通知刘某收房前的逾期交房违约金，并判令开发商履行维修义务，驳回了刘某的其他诉求。刘某不服，提起上诉。

一中院经审理后认为，该房屋符合《北京市商品房预售合同》的约定及法定的强制性交付条件和质量标准，墙纸污染、踢脚线缝隙较大等问题并不影响交房，不构成功能性瑕疵，刘某不能据此主张拒收房，亦不能要求开发商承担符合交房条件并通知收房后的逾期交房违约责任。开发商告知刘某房屋已具备交付条件可收房后，即不应再视为逾期交房，此后刘某仍拒收房所产生的损失应由刘某自担。

对于刘某主张的因无法用房而另行租房居住的损失，因一审法院判令的逾期交房违约金足以弥补刘某在开发商逾期交房期间的损失，故不再支持另租房损失；对于因刘某拒收房所产生的额外损失，应由刘某自行负担；对于刘某所称壁纸污损、踢脚线缝隙较大等问题，其可要求开发商承担对房屋质量瑕疵的保修义务，具体标准应以合同约定的装饰和设备标准为准；对于刘某主张免除的物业费用，与此案并非同一法律关系，一审法院告知刘某另案处理，并无不当。最终一中院驳回上诉，维持原判。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

法官提示

买房人在与开发商办理房屋交接手续时，应及时对房屋仔细查验，尤其是精装修房屋，若有质量问题应及时向开发商提出，对于房屋瑕疵，可要求开发商及时维修。

当商品房质量问题达到严重影响正常居住使用的情形时，则商品房存在功能性瑕疵。若买受人主张该商品房地基基础和主体结构存在质量问题，并提供有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测报告，则可拒绝收房。但若房屋符合《北京市商品房预售合同》的约定及法定的强制性交付条件和质量标准，不存在功能性瑕疵，买房人不能据此主张拒收房屋，若出现墙纸污染、踢脚线缝隙较大等表面瑕疵问题，应要求开发商履行瑕疵维修义务。