“面对关于业绩的提问，我们就像考试没考好的学生，心情忐忑地回答老师的提问。但未来，我们依然有着好学生的志向。”万科总裁兼首席执行官祝九胜说。

据万科半年报显示，今年上半年，公司实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.19%，营业利润录得219.88亿元，同比下降17.23%，归母净利约110.47亿元，同比下滑11.68%。

利润利率双下滑 万科给出三大原因

上半年，万科整体营业利润率为18.22%，同比下降5.92个百分点。面对利润和利率的下行，祝九胜给出了答案。

首先是上半年销售规模增长有限，增速较低。上半年，万科房地产开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%，实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，处于行业中等偏下水平。

而在销售规模缓慢增长的同时，开发业务的毛利率下降速度略快，这也是管理层给出的第二个原因。祝九胜坦言，在地价走高的大环境下，上述销售增速已跟不上毛利率下滑的速度。上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为18%，同比下降6.02%，在物业服务利润率微涨3.09个百分点的情况下，企业营业滋润率仍迎来了5.6个百分点的下滑。管理层认为，万科始终信仰着“长周期逻辑”，稳字当头，规模和速度并非企业唯一的目标。

“转型效果还未体现”是万科给出的第三个原因。从2014年开始，万科的主营业务从“房地产开发”转向“房地产开发与经营”，在祝九胜看来，后者的运营逻辑与前者完全不同，在策划转型时，万科严重低估了转型所需的时间、难度与能力。

值得一提的是，在万科提出的“管理红利时代”，今年上半年，万科的管理费用不降反增，比去年同期多出3亿元。

此外，万科在上半年新增95个项目，总规划建筑面积1505.9万平方米，未来在拿地方面，万科表示，依旧以“量入为出”为原则。

进入“绿档”队伍 约2000亿现金在手

在去年的年报中，剔除预收款后的资产负债率超70%，仍处于黄档行列。彼时，万科称，将有信心于今年一季度回归绿档。

今年上半年，万科剔除预收账款的资产负债率69.7%，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍，同时，净负债率20.2%，连续20年低于40%。万科成功回归并保持绿档行列。

1-6月，万科有息负债约为2687.1亿元，其中一年以上的有息负债占比为68.6%，债务结构保持健康。同时，万科手握的货币资金达1952.2亿元，远远高于一年内到期的债务843亿元，在偿债无压力的情况下，万科保持“绿档”并非难事。

同时，融资方面，万科2021年上半年的综合融资成本约为4.27%，较去年同期下降了32个百分点。

祝九胜称：“稳字当头，说不好听点就是胆子小。”多年来，万科的净负债率一直保持在40%以下，这样的风格给万科及股东带来的好处不如采取激进风格的企业多，“但活下去比什么都重要。”

万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。

布局33城 “泊寓”仍是亏损状态

随着相关政策陆续出台，发展租赁住房、保障租房人群权益已成为国家层面的号召，亦是房企在“白银时代”的重要拓展方向。

在8月30日的业绩发布会上，万科对长租公寓的重视程度可见一斑。在线上的演示文稿中，位于北京、深圳、苏州、成都的长租公寓项目成为了一道亮眼的风景线。

根据万科半年报，截至6月底，泊寓已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。今年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。其中，万科在深圳持有及管理的公寓项目数达152个，总房间数量约为7.8万，在诸多城市中一骑绝尘。

祝九胜坦言，目前，我国人户分离的情况相当普遍，长租公寓仍是一个较大的市场。“但在‘让城市新青年找到尊严’这一方面，行业的解题仍不够有力。”在万科管理层看来，即使目前的长租公寓仍处于亏损状态，未来仍是他们要坚持布局的赛道。

从2008年开始探索，万科在长租公寓当面已经历了十几年的研究。如今的泊寓令祝九胜感到欣慰，但“自己满意不代表股东满意”，因为目前还不赚钱。但在管理层看来，长租公寓一定程度上解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。