停放在小区里的车子，被流浪猫狗咬坏了叶子板和保险杠；长期无人居住的房子关闭了暖气管后不交取暖费又被物业追讨；业主说小区里绿化缺失、路灯损毁、消防设施不到位、公示栏长期损坏，因此不交物业费……诸多闹上法庭的物业纠纷看上去细微琐碎，却直接影响业主的居住环境和物业是否能够正常运营。10月28日，北京市二中院召开发布会，通报自2018年至今的涉物业服务纠纷的情况。物业和业主，到底谁有理？

据统计，2018年至2021年9月，北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1163件，分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。在这些纠纷中，物业公司向业主追索物业费、逾期支付物业费违约金仍然是主要类型。同时，业主知情权、物业费调价争议、业委会代表业主维权、物业服务人交接期间物业费交纳等诸多问题也开始涌现。

二中院副院长廖春迎说，在物业状告业主索讨物业费的案件中，被告上法庭的业主们，多会提供物业的各种服务瑕疵，作为不交纳物业费的理由。最经常出现的理由包括物业在绿化、卫生、公用设施设备的维护、垃圾清运、充电桩安装等方面的服务不达标。

廖春迎讲，在现有的案件中可以看出，业主们普遍认为，只要对物业服务不满意即可不交纳物业费。但事实上，在物业纠纷诉讼中，业主一方在举证能力上往往处于弱势地位。由于物业服务具有持续性、长期性的特点，业主提供的自行拍摄的体现某一时点的照片、视频或者其他有利害关系的业主的证人证言等证据，证明力较弱，无法充分证明物业服务人的服务不达标。部分物业服务人工作流程不规范，如不签订物业服务合同、报修后无回执单、缴费后无凭证等，也增加了业主的举证难度。

法院在庭审中发现，从根子上看，业主和物业的纠纷，有不少是直接源自小区的开发商。开发商在选聘前期物业服务人时很可能存在程序不规范等问题，业主基于此对于前期物业服务合同的效力提出异议，进而拒绝按照前期物业服务合同的约定向前期物业服务人交纳费用。有的开发商未依约履行房屋买卖合同，如擅自变更区域规划、人为区分商品房区域和共有产权房区域、配套设施与合同约定不符、绿化面积不足、房屋质量存在瑕疵等。这些行为可能会导致业主对开发商产生不满，进而迁怒于开发商聘请的前期物业服务人，拒绝交纳物业费，引发纠纷。而物业方面，因部分物业公司能力不强、运作不规范、服务质量不高，不能以维护全体业主利益为出发点提供优质服务。比如从业人员素质良莠不齐令业主不满，工作内容和方式都无法让业主接受；企业不及时公示共有部分的使用和收益情况等。

同时，部分业主也存在观念误区，认为在物业服务存在瑕疵、前期物业服务合同不是自己所签，或者自己未与物业服务人签订物业服务合同等情况下，就可以不交纳物业费。少数业主维权途径选择不当，不能正确分清物业服务人与相关主体的责任归属，在遇到诸如房屋质量、其他业主侵权等问题时，不当地归责于物业服务人。

二中院民二庭庭长邹治表示，物业服务合同纠纷涉及业主的切身利益，仅靠法院通过审判职能很难从根本上化解此类纠纷。近年来，二中院积极与市住建委开展“府院联动”，总结物业服务纠纷案件审判实践问题，分析研究法律对策，为避免矛盾扩大，在审理关系社区稳定的敏感物业类案件中，积极组织召开由住建部门、属地街道办、人防办及当事人参加的联席会，搭建起多方联动的沟通平台，深度探索物业纠纷源头化解，从社会管理层面实现诉源治理。