近年来，随着门头沟区商品房开发力度增大，征收安置房回迁进程加快，大量房屋进入收缴物业费阶段，随之而来的是物业类纠纷频发。记者12月22日从门头沟法院获悉，自2016年以来，门头沟法院受理的物业类纠纷案件数达一万余件，其中95%以上案件均为物业公司追索物业费。通过多元调解+速裁等多项机制，近两年，门头沟法院受理的物业案件数量均比往年同比下降。

为何物业纠纷频发，分析其原因，门头沟法院立案庭负责人吕彤儒表示，“尽管实现了从平房入楼房，很多业主心态上难以接受现代社区共同管理、共同服务的观念。”特别是部分老旧、回迁社区业主对享受物业管理及交费观念仍未形成，缺少购买物业服务的理念，吕彤儒说：“部分业主认为回迁安置房是政府配置，应由政府承担物业费用。”

除了部分业主的观念辄待改变，吕彤儒认为，物业服务引入机制不透明、物业费定价不合理、业委会职能作用发挥不够充分、市场体系不够健全等，都是导致物业纠纷频发的重要因素。

吕彤儒介绍：“多数小区在回迁安置时，由建设单位选聘物业管理企业，公开透明程度不高引起业主的猜疑和不满。另有个别物业公司未与小区业主一一签订物业服务合同，业主对物业公司服务并不认可；同时，多数小区都有未交付房屋和政府回购房屋，此类房屋的物业服务费负担问题尚未明晰。物业费通常定价后实行‘一价到底’，物业的服务水平和服务意识与业主需求无法匹配，双方在绿化、保洁、安保、维修管理、停车位管理等方面沟通不顺畅，导致对物业费争议较大。部分物业公司存在管理不规范、服务外包等现象，且物业管理收支情况不公开透明，引发业主质疑。”

为了最大限度将物业纠纷化解在萌芽，门头沟法院广泛吸纳调解力量参与物业类纠纷的调解，加强对社区基层组织解纷的司法指导及法律确认工作。对调解成功案件可通过即时履行撤回起诉材料或者出具调解书、司法确认。2021年诉前调解成功的物业案件达1541件，占比79.73%，绝大部分物业案件在化解在诉讼前端。此外，法院也加大对群众的普法力度。“在永定镇丽景长安社区，我们设立法官巡回办公室，每月安排2名法官入驻工作室开展《民法典》、《北京市物业管理条例》、以案释法等普法宣传工作，累计开展13次宣传活动，向百余名群众发放宣传资料、解答法律咨询。”吕彤儒介绍。

对非诉方式化解不成的物业纠纷，门头沟法院开辟“绿色通道”，专人对接收案、登记案件。深入推进“多元调解+速裁”工作，组建5个速裁团队，由法院7名特邀调解员开展物业纠纷诉前调解工作。近两年，门头沟法院受理的物业案件数量同比分别下降21.86%、11.57%，社区业主主动缴纳物业费的比例明显提升，诉源治理成效显著。