目前司法拍卖中部分房屋存在利用虚假租约妨碍司法拍卖的现象，引发关注。12月24日，北京石景山法院执行局就涉司法拍卖执行异议典型案件进行了通报。

李某某在本市某小区有住宅房屋2套。2018年李某某等人向某融资公司借款，以上述2套房屋出抵，并办理公证及抵押登记手续。后因李某某未能还款，该融资公司向法院申请执行。执行中，法院查封并公告拍卖上述房屋。而与被执行人李某某有多年的经济往来的案外人周某甲、周某乙，持签订日期为2013年12月的《以租代息协议》，以房屋存在租赁权为由，请求法院中止涉案房屋的执行。

经法院审查：案外人周某甲、周某乙提供《以租代息协议》日期虽早于法院查封前，但缺乏相关使用房屋的辅助证据，该协议真实性法院不能确定。故此，法院裁定驳回案外人异议申请，并向案外人释明可通过另诉维护自身合法权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

对此，法院在执行审查中重点审查下列情况：异议时间是否符合常理，例如一般房屋的使用人，在法院查封房屋或对房屋采取评估措施时就应当知晓法院执行房屋的事实，并应积极主张自己的权利，而在法院查封房屋且评估程序完成后，进入拍卖程序前后才提出异议的，就有恶意串通、阻碍执行的可能；租约期限是否异常，租约期限如果属于20年期限等超长期限的情形，则存在恶意串通阻碍执行的可能；签约时间是否存在造假情况，通过技术手段，鉴定租约是否为查封或抵押前签订；支付手段是否符合常理，一般租金为按月或按年支付，若主张租金已经一次性支付完毕等不符合常理的情况，则存在虚假租赁的可能。