凌先生通过司法拍卖购得房屋一套，正当他沉浸于乔迁之喜时，物业公司却找上门来，要求凌先生交付原业主拖欠的物业费和滞纳金3万余元。感到有些莫名其妙的凌先生拒绝了物业公司的要求，却被物业公司起诉。近日，顺义法院一审判决驳回物业公司诉讼请求。据法官介绍，经拍卖而取得的房屋，买受人是否必须承担前业主拖欠的物业费，这要视情况而定。

据该物业公司向法院诉称，原业主一直未缴纳2016年7月9日至2021年11月2日期间的物业费1.8万余元，并产生滞纳金人民币1.2万余元，现起诉凌先生支付上述费用。

对此，凌先生并不认可。在凌先生看来，物业公司主张的期间内，他并不是业主，也未享受物业服务，物业公司不应向其主张费用。此外，拍卖公告记载，物业费、供暖费等由买受人自行与相关单位协商解决，并未规定物业费由买受人承担。最后，物业公司提交的与原业主签订的物业服务协议明确约定，转让房屋时，原业主应结清应缴纳的各项费用，包括但不限于物业服务费、供暖费以及由物业公司代收的各项费用……

法院经审理认为，涉案房屋的所有权自裁定送达买受人凌先生时起转移，法院裁定书2021年11月3日作出，截止到2021年11月2日，房屋所有权还未转移至凌先生名下。本案中，物业公司主张欠缴物业费期间，凌先生没有获得房屋产权，应该由原业主承担物业费，但是法律并不禁止以约定的方式对物业管理费的缴纳主体进行变更。凌先生对此前的物业费是否有缴纳义务，还应根据司法拍卖文件予以确认。

法院查明，从法院拍卖公告看，拍卖公告载明“对于执行标的物拖欠的物业费、供暖费、水电费、其他费用等由买受人自行与相关单位协商解决”。对此，法院认为，将“买受人自行与相关单位协商解决”认定为由买受人负担，缺乏公平合理性。

“如果将公告内容理解为买受人负担前业主拖欠的物业管理费，一方面会让物业管理费这一普通债权优先于其他债权人的债权得以保障和实现，有失公平，另一方面也可能导致拍卖价格降低，损害其他债权人的利益。”最终，顺义法院一审判决驳回原告物业公司的诉讼请求。该判决现已生效。

据法官介绍，经拍卖而取得的房屋，买受人是否必然需要承担前业主拖欠的物业费，这还要视情况而定。

如果拍卖文件中载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担。买受人作为完全民事行为能人，对于该说明的内容及后果应当是清楚的，在此情况下，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务，故应按照约定承担支付责任。

如果法院的拍卖文件中未对确权之前的物业费进行明确约定，根据合同相对性原则，物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费，获得生效债权文书后可向法院申请执行或参与拍卖房款分配。