6月20日，北京丰台站正式开通运营，又一利好落地丽泽区域。2008年以来，北京丽泽金融商务区的开发建设进程不断提速，逐渐走上区域发展快车道，展露出未来金融中心的头角。

近年来，丽泽楼市逐渐崛起，成为丰台西南方位的热门板块，收获多家房企的青睐，也成为诸多购房者的置业新选择。

懋源•煜泽台实现别墅平层化、功能空间专一化

天时地利人和 发展日臻成熟

丽泽商务地处北京西南二、三环之间。优越的地理位置与靠近成熟子市场的区位优势，使得丽泽成为承接金融街、CBD等区域辐射需求的主要阵地。

2008年，占地54公顷的丽泽示范区正式启动建设。彼时，北京市政府将丽泽列为“一主一副三新四后台”规划中的三个新兴金融功能区之一。近年来，丽泽商务区更是迎来发展窗口期。北京城市总体规划（2016—2035）中明确指出，丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态，主动承接金融街、北京商务中心区配套辐射。完善区域配套，加强智慧型精细化管理。

政策春风吹来，丽泽站上发展风口。自2016年起，内资银行、保险公司以及外资基金在内的投资者不断将目光落到丽泽商务区，推动了大宗交易市场的活跃。根据仲量联行数据，2016年以来，丽泽已录得10宗投资成交，总投资额超320亿元。其中，2018-2020年，丽泽区域大宗成交占全市总额的比重高达18%。

同时，作为交通枢纽,丽泽板块位于北京西站、北京南站和丰台火车站组成的等腰三角形中心,面向新机场航站楼,拥有5条地铁线路,在空中、地面、地下打通了各区域节点,为协同发展提供动能。

多项利好的落地也使丽泽成为近年来的置业热门板块。早在2013年，便有房企率先进驻丽泽，随后几年，以丽泽商务区为圆心，两公里半径范围内又相继涌入了若干高端住宅项目，懋源、华润、中海等头部房企纷纷落子于此，懋源•璟岳、中海甲叁號院等高端产品的出现，再一次印证了区域的高端价值属性。

而在二手房市场中，丽泽的表现也不遑多让。根据公开数据，丰台丽泽板块6月二手房均价约为每平方米7.7万元，相比去年同期涨幅达8.46%。

局限待突破 未来潜力巨大

即使处在发展期，丽泽板块仍有“难言之隐”。长久以来，丽泽所在的丰台区被当作首都高品质生活服务供给的重要保障区，这一点在《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》中也得到了确认。

作为服务保障区，服装、食品的批发均在丰台区内集散，这也导致各类大型批发市场、棚户区集聚在此，因此，棚户区腾退任务繁重，区域整体高端产业基础较弱。以科技创新为引领的海淀新中关、以高端服务为引领的西城金融街，都比丰台丽泽有着更深厚的产业积淀。此外，位于同区域内的丰台科技园，也比丽泽商务区起步更早、产业聚集效应更强。

因此，丽泽想在诸多“高手”中脱颖而出并不容易，这一点从其他产业聚集区的价格也能看出。从二手房价格来看，6月海淀中关村所辐射的板块，平均二手房价格接近每平方米12万元。而西城金融街附近的二手房价格则达到每平方米约17万元，远超丽泽板块均价。

目前来看，丽泽板块仍然属于上升期，价值低于其他成熟板块在所难免。那么，丽泽是否值得长持？高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟认为，随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场发展道路上较大的顽疾已被根除，市场竞争力进一步提升。目前，丽泽板块内，医院、学校、商业等配套趋于完善，整个丽泽商务区预计2030年全部建设完成。

高力国际指出，在写字楼市场，加速空置面积的去化依旧是丽泽未来三年的主旋律。在此过程中，必然会带来更强的产业集聚效应，产生更多置业需求。

新盘扎堆 产品竞争压力大

5月31日，北京第二次集中土拍现场，华润置地以74.7亿元的底价竞得位于丰台区右安门街道的亚林西地块，至此，丽泽板块再添一生力军。值得一提的是，由于该地块起始价创下了北京近五年来的最高记录，因此在开拍前便已广受关注。

事实上，近些年随着房企开发区域的拓展，丰台已逐渐成为高端项目的“必争之地”。而作为北京西南部发展的新地标，更是二环至三环之间最后一块整体规划的规模土地，丽泽板块则以其强大的产业赋能效应，持续推动着区域内高端楼盘的价值提升。

嗅觉灵敏的开发商们，显然不会错失抢分“蛋糕”的机会。近期，懋源“三子”、端礼著、北京瑞府等高端住宅项目纷纷入市丽泽板块，再一次将区域推上了风口浪尖。

去年10月，懋源在北京第二批集中供地中以43.34亿元竞得了丽泽板块价值加持的周庄子地块；3月24日，懋源周庄子地块内三大项目案名正式发布；6月16日，懋源•煜泽台正式亮相，成为代表懋源城市高端平层住宅最新力作的第三个“台”系作品。懋源•煜泽台主推180-230平方米的精装修平层大宅，总价在2000万元-3000万元之间。

同为此次入市楼盘，端礼著距离丽泽商务区直线距离670米。去年10月由建工、首开联合体以41.8亿元及25700平方米的保障性租赁住房拍下该地块。该项目总占地面积约10万平方米，主打130-180平方米三居及四居户型，总价约为1500万-2000万元。

但值得一提的是，近日本刊实地走访了该项目售楼处，当要求参观样板间时，却被销售人员告知需要进行验资，且验资金额至少为500万元，给到访者的体验感受很不好。

由华润开发的北京瑞府，也是此次入市丽泽板块的三大高端楼盘之一。据了解，该地块是今年北京首次集中供地中，由华润以57.12亿元及6%政府持有商品住宅产品份额竞得。项目距丽泽商务区直线距离不到两公里，户型区间为130-190平方米三居及四居，总价1300万起。对此，有业内人士称，北京瑞府将打造华润置地“高端产品系3.0+”作品，在一定程度上体现了华润重回内城的决心。

从以上公开信息来看，各项目的定位虽有差别但较为雷同，尤其是端礼著和北京瑞府两个项目，户型区间极为重合。而且虽然都定位高端改善住宅，但从不到200平方米的户型规划就能看出，开发商推盘策略的调整。

“现在的市场环境下，开发商做高总价、户型超200平方米的产品需要一定的勇气。总价逻辑下，将单套总价控制在2000万元以内，对于开发商来说，销售是比较有把握的。一旦总价过高，现金流无法得到保障，将对开发商形成压力。”某房地产项目相关负责人表示。

西二环至西四环区域一直是北京高端住宅的聚集带，万柳书院、昆仑域、西宸原著等前几年单价超过10万元/平方米的高端项目曾经闪亮市场。如今，这一区域再次扎堆出新。而目前的房地产市场与之前相比则理性降温，豪宅还能否“豪”的起来？置业者是否买单？这还需要未来市场的检验。

项目链接

懋源•煜泽台

■位置：东大街万丰桥向南500米

■户型面积：180-230平方米四居

■价格：总价2000万起

■特点：作为懋源旗下第三代高端产品，懋源•煜泽阐释全龄定制的开发理念，并对当下人居消费新潮流进行深度解析。项目近守丽泽桥，执守丰台主城醇熟人文配套，依托“两大交通枢纽、三纵三横”的交通路网畅连全城。在空间与设计的平衡上，懋源•煜泽台致力于打造全龄化产品，并突出“5+1”居室功能空间。除全龄化产品外，项目周边一公里内涵盖多元化教育、休闲娱乐、医疗等配套，多维度满足不同年龄层次需求。

端礼著

■位置：丰台菜户营路与柳村路交汇路口东南角

■户型面积：130-180平方米三居、四居

■价格：约112000元/平方米

■特点：位于丰台丽泽万泉寺板块的端礼著，距地铁14号线菜户营站仅900米。项目周边有丽泽天街、万达广场（西铁营店）等商业配套及医疗资源。环境方面，丽泽商务区共规划绿地约2800亩，端礼著临近凉水河、金中都公园、大观园等景观；教育方面，除了项目自带的基础教育用地外，周边也有多所知名院校，整体出行及配套设施较为便利。

北京瑞府

■位置：丰台丽泽商务区

■户型面积：130-190平方米三居、四居

■价格：总价1300万起

■特点：北京瑞府择址丰台丽泽商务区板块，距离核心商务区仅1.5公里，容积率2.8，主打面积155平方米及188平方米四居室户型。据悉，北京瑞府东侧紧邻京开高速，距离地铁十号线纪家庙站900米，距离地铁14号线丽泽商务区站1.7公里。在项目半小时生活圈内，诸如龙湖北京丽泽天街、凯德mall等商业综合体及北京天坛医院、北京口腔医院新院区等医疗资源及各类生活配套设施齐全。