《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于2022年5月25日通过，并于2022年9月1日起正式施行。该《条例》是全国首个规范“住房租赁”、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，是北京市率先交出的民生答卷，不仅将保障承租人权益摆在重要位置，还推动了北京住房租赁市场持续向“机构化、专业化”迈进，现就《条例》的框架及特点作一简要介绍。
《条例》共分六章、75条。其中，第一章总则（1-11条），是纲领性的内容，立法目的、适用范围、原则精神、管理体制等均放在这一部分；第二章出租与承租（12-25条），是规范租赁双方当事人在租赁活动过程中的权利、义务、责任等，包括对租赁住房的基本要求；第三章租赁经营与服务（26-53条），是规范住房租赁企业、房地产经纪机构以及互联网平台等经营者的租赁活动行为，也是行业管理的重点；第四章培育发展与监督管理（54-62条），首先是呼应中央培育发展住房租赁市场、租购并举等精神要求，同时体现管理理念；第五章法律责任（63-73条），是对照前面条文顺序配设的罚则；第六章附则（74-75条），是对总则部分的补充，对实施时间的明确。
租赁住房纳入住房发展规划
《条例》在总则部分明确规定，坚持房住不炒、租购并举，支持居民通过租赁方式解决住房问题、改善居住条件。将租赁住房纳入住房发展规划，在编制年度住宅用地供应计划时单列租赁住房用地供应计划，通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目配建租赁住房、将非居住存量房屋按照规定改建为租赁住房、鼓励闲置住房出租、盘活宅基地闲置住房出租等，多方式、多渠道增加租赁住房有效供给，平衡我市住房租赁供需关系。按照规定利用非居住存量土地建设的租赁住房、将非居住存量房屋改建的租赁住房，享受居民类水、电、供热、燃气价格。鼓励商业银行、证券市场为租赁住房建设和运营提供贷款支持、融资服务。
坚持管理与服务并重
《条例》坚持管理与服务相结合的原则，建立三级治理体系，将住房租赁活动纳入基层治理体系，建立市区统筹、街乡负责、条块结合、居村协助的治理机制；同时充分运用科技手段，创新服务方式，推进数据共享，为租赁当事人提供规范、便利、高效的住房租赁管理服务。
建立多元纠纷化解机制
房屋租赁一直以来是矛盾纠纷多发领域。为提高住房租赁矛盾纠纷解决效率，《条例》规定了多主体、多渠道的多元解决机制，有助于矛盾纠纷得到快速、便捷处理。一是对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决；二是从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在第一线；三是消费者协会、行业协会进行调解；四是街乡镇、社区（村）等基层人民调解组织进行调解；五是住建、市场监管、公安等相关行政部门进行行政调处；六是仲裁或诉讼。
建立住房租赁管理服务平台
整合部门间“房、人、企”管理信息，实现部门间信息共享，提供房源信息查验、企业及从业人员信息查询、人脸识别等服务，逐步实现租赁当事人合同网签、备案、查询等“掌上办理”“一网通办”，为百姓办理居住证、积分落户、公积金提取等提供便利，并通过网签实现租赁合同登记备案和出租登记合并办理，避免了“一事两跑”，实现“让信息多跑路，让百姓少跑路”。
不得打隔断违法群租 赋权街乡镇处罚权
群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下，同时整治群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一个专项内容。《条例》规定出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。同时，明确赋予街道办、乡镇政府对违法群租的管理职责和处罚权。这是北京市将2013年以来开展的群租房治理实践经验上升为地方性法规，为治理工作提供更充分的法治保障。
规范租赁市场秩序
一方面，明确利用非居住存量土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，不得用于出租短租住房，并设定了较重的罚则；
另一方面，针对租赁行业存在多年的乱象，如克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东、卷钱跑路等行为，规定了更严格的监管和处罚。主要包括：
一是主体有要求。《条例》规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力，要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点，明确市场主体登记和行业备案要求。将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求，为解决这个长期扰乱市场的痼疾提供法律依据。二是信息要透明。营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示，要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。三是执业要实名。从业人员应当持卡实名从业，并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。四是企业通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。五是资金要监管。租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。六是严管“租金贷”。金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。
突出承租人基本居住权益保护
对于租客而言，住房租赁涉及稳定居住权，属于民生范畴，并且在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。条例在《民法典》平等保护当事人的原则下，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。一是明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，禁止出租违法建设及其他法律规定不得出租的房屋。二是明确出租人的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务，并规定出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。三是出租人应当出示身份证件、房屋权属证明，告知房屋装修情况并配合实地看房等。四是通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，承租人无需提交纸质合同。五是建立多元纠纷化解机制，为租赁当事人提供高效服务。
健全市场监管调控机制
《条例》依据《价格法》建立政府对租金价格的干预机制。规定市住建部门加强租金监测，建立健全预警机制；租金明显上涨或可能明显上涨时，市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。当发生突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区政府及相关部门可依法发布住房租赁特殊管控措施，租赁当事人应当配合执行，从而为降低住房租赁企业经营风险，维护社会稳定和市场稳定而采取特殊管控措施提供了法律依据。
资料来源：区住建委
图文编辑：赛男
