作为世界著名古都，北京丰富的历史文化遗产如同一颗颗璀璨的明珠，闪耀在古城3000年的历史长河中。紧邻中轴线，故宫、景山以东的皇城景山街区，是古都北京历史文化金色名片的闪亮一角。

14处各级不可移动文物、17处已公布历史建筑及6处潜在历史建筑、1处历史文化街区、1段历史河湖水系、4处革命遗迹点……每当人们走过皇城景山街区内那些红墙黄瓦的院落，目光总会穿越围墙，停留在高高脊檐上的琉璃走兽；而在那些青砖灰瓦的四合院，也流传着皇城脚下并不如烟的前尘往事。

随着城市不断向前发展，曾经的胡同涌入了更多人口，一片低矮的平房院落中，多数房屋基础设施落后、居住面积逼仄。这种拥挤与公共服务设施的缺失，也在一定程度上挤占了城市文脉发展与传承的空间。

为了重塑街区环境、改善居民生活品质，2020年，东城区开启了皇城景山街区的申请式退租工作。首开集团城市更新事业部所辖首开东成公司获得东城区政府正式授权，成为项目的实施主体，这也是北京首个市属国企实施的申请式退租项目。

早在2015年，首开集团就提出了“城市复兴”战略，通过改造城市建筑，优化城市空间功能，延续和保留建筑文化，使城市人居环境得到提升。作为“城市复兴官”，首开集团责无旁贷地承担起国企领衔探索社会资本参与核心区平房（院落）更新的重任，在这过程中，首开人用智慧、付出与责任，让城市复兴官的定位落地生根、开花结果，让城市复兴官的形象倍加深入人心。

更为重要的是，通过首开人与政府的多方努力，这一片闪耀着历史文化之光的文脉之地，正孕育着一次焕然新生。

“文物重地”更需小心翼翼

对于“城市复兴官”首开集团来说，近年来打造了不少城市更新标杆项目，但皇城景山街区这个项目有点“与众不同”。

首开集团城市更新事业部派驻皇城景山街区项目负责人毕晶晶是个有着十多年城市建设和更新领域工作经验的管理者，对于这一项目，她真切地感受到了特殊性和重要性。

皇城景山街区更新单元位于故宫博物院与景山公园的东北侧，紧靠北京内城中轴线，占地面积74.5公顷。这一区域处于历史文化保护区，又毗邻景山东街、景山前街、五四大街等历史街区，名人故居及文物保护建筑相对集中。光是各级不可移动的文物这里就有14处，包括北京大学地质馆旧址、北大红楼、智珠寺、大运河（玉河故道）、京师大学堂建筑遗存、毛主席故居、嵩祝寺等。除此之外，街区内还有众多历史建筑。

皇城景山街区以胡同小路为主，道路较窄，通行性差；院内环境破败，有不少私搭乱建，建筑风貌不协调。这一街区的老城更新涉及居民7414户，户籍人口19044人。人口密集，老龄化程度高，人户分离现象普遍；产权关系复杂，不仅有区管直属公房，还有私产房、单位自管公房等。这些都为腾退工作带来了一定难度。

和毕晶晶以前参与过的征收和危改工作不同，这个项目是申请式退租，是居民自愿申请。辖区大部分居民改善居住环境的意愿强烈，部分居民不愿退租有可能是因为家庭内部意见分歧或对政策了解不深刻。而对于项目实施者来说，整院的腾退更有利于后期的恢复性修缮、风貌保护和运营。

要在这样的街区中进行腾退和恢复性修建，如何不对文物造成影响和破坏，如何保留住老北京的“原汁原味”，对于“身经百战”的毕晶晶来说，是个不小的挑战。

用情用心“做他们的好邻居”

每天早晨不到7点，比规定的上班时间提前一个半小时，毕晶晶会准时出现在大学夹道胡同的办公室里，当她一次次在胡同里奔走忙碌，时常感觉自己穿越回了20多年前骑自行车上下学在胡同中穿梭的情景：和小伙伴们一路欢声笑语，自行车清脆的铃声交织着空中的鸽哨声，微风吹起少年的长发，擦肩而过的是他们的叔叔阿姨、爷爷奶奶老街坊。

作为在北京胡同中长大的孩子，毕晶晶对胡同和四合院有着特殊的感情。“去了全国各地，觉得哪都没有北京好。”北京是她的最爱。

每当和同事们开展入户工作吃了“闭门羹”、每当遇到棘手的问题，毕晶晶总会在或曲折或笔直的胡同中找到解决答案。“我们所面对的不是客户，更不是我们的被管理者，而是我们的亲戚、邻居。”凭借真诚、用心与付出，原本艰难的工作一点点推进。

在景山街道统筹下，以街道、首开东成、腾退服务机构三方人员为班底，项目退租指挥部办公室成立，下设“一办五组”，分别负责签约、规划设计、环境整治等方面工作。

2021年3月，皇城景山街区一期项目的退租工作启动。从那时开始，腾退片区的胡同里随处可见项目部工作人员的身影，从严寒到酷暑，从白天到夜晚，深入居民家中，耐心细致地为居民开展政策宣讲、退租手续办理、保障房资格申请等工作。

三眼井胡同的一个平房院落里住着一位90岁高龄的失能老人，老人共有六个子女，家庭人口众多，关系复杂，子女针对退租意向长期达不成统一意见。

“有些人比较容易接触，有些人不太配合，不只去一趟，十趟二十几趟是常事。”毕晶晶和同事们多次与她的家人沟通，耐心细致地讲解政策。“设身处地的理解他们，真心实意地为他们解决问题，解开他们的心结。”在毕晶晶看来，与居民的沟通没有妙招，只有用情用心。

最终，通过工作组的不懈努力调解，这一户最终确定了退租意向。不过，另一个问题又接踵而至。老人患病无法到场办理签约手续，子女咨询多家公证处也无法办理公证手续。工作组了解情况后上报至街道，之后通过辖区居委会协调景山司法所，对该户提供了法律援助，出具了监护人证明书，顺利办理了腾退手续。

类似的故事比比皆是，在街区更新单元内，一家有一家的故事，一户有一户的境况。

毕晶晶和同事们深入矛盾家庭，推动解决承租人变更、补偿款分配、财产继承等家庭矛盾；还为居民深入解读子女教育、就医、保障性住房等民生政策；帮助他们对接街道住房保障部门，开启公租房申请直通车，有效缩短审批时间；与各方多次协调，耗费大量时间和精力，走完各种手续流程。同时，与景山街道共同做好群众工作，关注现场居民提出的问题。

不懈努力下，皇城景山街区城市更新项目已完成一期、二期项目的退租工作。共签约居民669户，腾退房屋面积约16000平方米。

摸着石头过河的先行者

2022年是首开东成公司的岳金星来北京的第二十年，来北京之前，对于岳金星来说，北京的胡同存在于老舍的话剧里、郁达夫的散文里。在北京读完大学后，岳金星的很多工作场景，都在胡同里，他参与了多个居住片区的征收改造工作。此时，胡同真真切切地存在于他的工作中、生活里。

20年间，他目睹过北京胡同无奈的残破与守旧，感受过胡同文化远遁的痛感；也见证了近年来由于科学保护，北京胡同特殊的生命记忆和历史沉淀的不断回归。

为有着800年历史的北京胡同找寻记忆，岳金星感到巨大的荣誉感和责任感。城市复兴官，不仅是首开的定位，也是像岳金星这样一个个具象的首开人。

“感觉自己不但是城市复兴官，还是先行者、开拓者。”在皇城景山街区城市更新项目，岳金星有了新的身份感。

的确，近几年城市更新试点项目不断落地，诸多体制和政策的断头路得以打通，城市功能定位更加清晰，老城焕发新活力。但是在存量时代，尤其是核心区平房（院落）类更新行动中，仍存在许多现实难题。

皇城景山街区是北京市首个引入市属国企参与的申请式退租项目，首开边推进城市更新项目落地，边探索项目经营模式。

其中，“街区一体化更新”就是一条新的思路。所谓“街区一体化更新”，包括“政务保障、民生改善、名城保护的一体化规划”“退租、改造、运营的一体化运作”“不同专业领域与人、地、房、业的一体化融合”等方面。

不只是某一方参与，也不只是单独某一领域的工作，而是整体的相互融合、配合，这就涉及多方沟通。像上了发条的机器，入户宣讲的前两个星期，岳金星和同事们平均每天都要走访15户以上，从早晨一直到晚上八九点。结束后，无论多晚，他们都要回来开总结会，及时与街道、腾退公司沟通情况、交流经验、梳理问题，解决居民实际困难。

这也是岳金星和同事们第一次参与申请式退租项目。2019年1月，“申请式退租”登上历史舞台。与此前拆迁、征收等政策最大的不同是，实施申请式退租，政府不再提供有完全产权的安置房，申请人获得货币补偿后，可以选择共有产权房或公租房。申请式退租是由政府授权的企业（公司）作为实施主体组织腾退，腾退结束之后由实施主体根据核心区规划组织修缮、运营。

在退租签约后，协助居民选择共有产权房或公租房也是岳金星和同事们的一项重要工作。帮助居民初步评估是否符合保障房的购买资格，对接安置房办理。在申请腾退的600多户中，有200多户进入了共有产权房或公租房的选房程序，工作量相当大。最终，200多户符合配售、配租条件的家庭，成功申请了对接安置房。

没有老路可以借鉴，摸着石头过河。首开还是首个以社会资本参与核心区历史文化街区申请式退租的市属国企，通过企业自筹资金的方式，参与老城街区更新保护工作。首开集团城市更新事业部总经理周沫表示，“历史文化街区保护是一项与时间赛跑的更新事业，皇城景山街区更新的历史接力棒交到了首开这里，我们作为这场接力赛的参与者、城市复兴的实践者，要以开放的姿态、包容的做法，从点滴做起，按照‘四个中心’的要求和部署，在一件件常规工作中，不断充实完善首开做法，形成核心区平房院落更新的首开经验。”

示范区展现美好蓝图

腾退只是街区更新的第一步，腾退空间的后续如何利用和运营，如何挖掘它的文化内涵、调整人口结构、植入新业态激活新活力？

退租完成后，根据北京市总体规划和首都功能核心区控制性详细规划，按照老城风貌保护的要求，皇城景山城市更新项目将开始保护性修缮、恢复性修建等城市更新行动。

让首开的建设者们憧憬不已的是，未来，皇城景山街区将依据“首个文化金融产业街区”的产业定位，构筑“一园、四街、五组团”的整体产业规划布局，形成一个集“皇城文化、红色文化、市井烟火、金融文化、多元文化”五大文化主题风貌区于一体的开放式历史文化街区，并服务于金融产业的金融商务、金融交流、金融服务等产业功能植入其中。

在完成项目前两期的退租工作后，首开建设者们又开始接棒新的任务单。景山三眼井片区将打造一个约4000平方米的启动示范区，按照整院、共生院、公共区域三类空间“一院一策”、分类改造。启动区由9个院落构成，在尊重文脉及理脉的基础上，规划为样板型的产业院落、文化院落、长租院落三大样板院落，未来将形成修缮标准、业态创新、车位配套等模式，复制到整个街区之中。

近年来，首开集团全面开展城市更新业务实践，所形成的首开做法与首开经验，不仅成为北京市推进城市更新工作重要的范例，也通过先行先试，努力为全行业趟出了一条切实可行的城市更新路径。

“这是一件二三十年甚至更长时间才能看出效果的事，就像老北京这些胡同留给我们世世代代的文化浸润。”身处这片古老的胡同，首开的建设者们流露出对城市和历史更深的感悟。

对于皇城景山街区城市更新项目的很多首开人来说，心中总有一副画面：坐在由四合院改造的宝藏小院的屋顶平台上，在日出或日落的瞬间，看灰瓦错落的屋顶由远及近，似波涛般涌动，一直铺展到面前，历史中的流光碎影、雨丝风片在这里被复原。

复其所有，兴其所无。“城市复兴”的理念和使命，在参与皇城景山街区城市更新项目的每个首开人身上，有了更具体的落位和表达。纵深悠远的胡同历史中，相信会留下首开人奔忙的身影，他们有一个共同的名字，叫“城市复兴官”。

【首开建筑小档案】

项目名称：皇城景山街区申请式退租及恢复性修建项目

年龄：约800年

建设范围：东至北河沿大街，南至五四大街，西至景山东街，北至地安门东大街；

【建筑故事】

皇城景山街区更新单元位于皇城文化精华区内、属于历史文化保护街区，紧靠北京中轴线，项目实施是落实新版北京城市总体规划中关于“加强老城整体保护”的要求，以保护性修缮、恢复性修建为目的开展的城市更新工作。

街区内的嵩祝寺、智珠寺，是皇家印刻汉文和梵文经文典籍之所；街区内的京师大学堂、北大红楼等，是近代革命史和中国共产党的重要发祥地之一，领袖人物的早期重要足迹点。

其中，三眼井胡同，清朝属皇城，乾隆时称三眼井胡同，因胡同内有一口三个井眼的井而得名。（亦有说法：今之二眼井、三眼井胡同就是由二连井、三连井演变而来的，并不是一口三个井眼的井，而是三排连房之间的一口井）。今胡同内61号院，是毛泽东早年在北京图书馆工作时曾经居住过的地方。

1918年9月19日，毛泽东为组织新民学会会员赴法勤工俭学，第一次来到北京，就住在这里，直到次年3月12日去上海。与毛泽东同住一起的还有蔡和森、萧子升、陈绍林、罗章龙等。屋小人多，条件艰苦，夜里睡觉，“隆然高炕，大被同眠”。

2022年，三眼井胡同入选首都功能核心区传统地名保护名录（街巷胡同类第一批）。按照一院一策、分类改造的原则，三眼井退租院落将在2022年内启动恢复性修建工作，成为皇城景山街区城市更新的启动示范区。

【守护者说】

首开集团城市更新事业部派驻皇城景山街区项目负责人毕晶晶

城市和人一样，也有记忆和完整的生命历史。保持城市记忆，保持老城格局尺度，作为首开人，是我们对历史的传承和今昔的跨时空对话，我有幸成为这样的人。