2023-07-05 11:07
在房企里流传着一句话:“没有回款的销售,都是白忙活。”回款率对于经历了至暗时刻的房企来说更为重要。深蓝智库6月29日对外发布《2023中国房企社会责任报告》,披露了2022年度上市房企回款率排行榜。据Choice数据、上市公司年报统计发现,由于属非强制披露信息,仅20家房企主动披露回款率数据,不足上市房企的10%,但这项数据却是房企各种口径的经营数据中含金量最高的。深蓝智库再次呼吁,监管部门重视此类真实反映企业核心经营数据的指标,逐步纳入必须披露的范围。
回款率均值94.5%
深蓝智库统计,20家已披露数据的房企中,回款率分化依然很大,受部分房企“超常”发挥影响,20家房企回款率均值达到94.5%,较上年同期有一定幅度增长。处于平均线以上的有11家房企,且有8家房企的销售回款率超过了100%,但也有在60%、70%不及格线徘徊的。
由于是非硬性披露指标,回款率多与少并没有统一的标准。深蓝智库从多家房企处了解到,出于安全角度的考虑,回款率至少要在80%以上的水平才代表当期资金回笼正常,低于这个水平则说明当前资金回笼状况表现并不好。但随着爆雷房企增多,资本市场风声鹤唳,这个时候需要更高的回款率水平,主动向市场传递信心。从接触到房企所透露的情况,当前企业内部一般要求回款率在90%-95%的水平。
一位业内资深专家指出,企业真实的回款率受到几个方面的影响,首先是项目销售节奏与回款节奏不匹配,比如集中开盘的项目,短期内大部分销售完成,但购房者首付高低并不一致,银行按揭贷款发放周期也影响到回款效率;其次是联合开发的影响,不并表的销售模式也会影响到回款率,较多采用不并表的合作开发模式还会拉低房企的回款率。
按照之前的房地产开发节奏,高周转房企一般回款率较低。当然这里面也有一些猫腻,比如持续低回款率,有可能存在虚增销售额的情况。另外,真正的坏账也体现在低回款率,如果企业短期内掩盖坏账,同样会造成回款率较低的情况。
随着房地产市场步入深度调整期,越来越多的房企开始重视回款率指标,但对外披露大多呈现“报喜不报忧”的特点,房企风险问题也暴露出其在信息披露方面的不足。为此,深蓝智库再次呼吁,监管部门重视此类真实反映企业核心经营数据的指标,逐步纳入必须披露的范围。
“分母效应”
根据2022年度上市房企回款率排行榜,首开股份回款率最高,达到了120%;其次是已经宣布爆雷的金科股份,回款率为118.1%;排名第三的是新城控股,回款率为115%。
事实上,首开股份在2021年也保持了比较高的销售回款率。2021年全年首开股份回款金额达到1194亿元,销售回款率约104%。对比2021年,首开股份2022年的回款率创历史新高,但1047亿元的回款金额却有一定程度下降。
“一升一降”的差异化变动,也主要受到销售状况低迷的“分母”影响。2022年,首开股份实现签约金额869.63亿元,同比下降24.32%,这在很大程度上拉低了回款率的“分母”数值。
金科股份也有相同的情况。2022年回款率达到118.1%、实现销售回款804亿元的金科股份,同年的销售金额仅为681亿元,相较于2021年的1840亿元,同比下降达到了63%。
销售回款是房企现金流转的基本保障,但也并不能完全解决房企所面临的难题,销售的持续恶化将导致未来回款的难题。同样以金科为例,高企的回款率并没有拯救金科的财务危机,成为继蓝光等企业后进入“1元面退”风险的企业。
头部房企集体走低
处于回款率均值以下的有9家房企,其中不乏保利发展、中海地产、碧桂园、万科等头部房企。
2022年,碧桂园全年权益合同销售现金回笼约3324.8亿元,权益回款率达到93%,已连续七年超过90%。同属于龙头房企的万科,2022年实现销售回款3235.69亿元,不过销售回款率指标并不高,仅为77.6%。保利发展的销售回款金额虽然高达4271亿元,但销售回款率93%,仍低于均值。中海地产、龙湖集团的销售回款也都超过了2000亿元大关,销售回款率则分别为93.1%、100%。
地产行业从谈“规模”到抓“回款”也不过短短几年时间,由此也引发规模驱动向资金驱动的转向。受自身大体量影响,头部房企回款率增长幅度受到制约,如何保持连续稳定才是关键。
“相较于规模,我们更加注重交付质量、回款质量及利润率。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示,唯有前端把握投资节奏及精准度,后端落实项目全周期管理与执行,才能确保投资承诺的高效达成。开发业务将始终以强大及稳定的现金流支撑龙湖的底盘。
告别以往的强开发模式,各大房企在经营方面也普遍选择“以销定产”,保持供需的平衡状态。
中国海外发展行政总裁张智超在业绩会上透露,在现金回款比较好的情况下,中海2023年的投资仍将相对进取,投资拿地金额规划了双位数的增长。“过程中,我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。”
腰部房企遭遇增长可持续难题
相较之下,腰部房企回款率大多保持“超额”完成的情况,如中国金茂、新城控股、绿地控股等房企的回款率均超过100%。
2022年,中国金茂全年回款1616亿元,回款率达到104.3%,较2021年的94%有明显提升。但在盈利能力方面,2022年中国金茂的毛利率约为15.8%,较上年下降2.8个百分点;同期净利润为52.2亿元,同比下降32.2%;归母净利润为19.8亿元,同比下降57.8%。要知道,一般房企的利润“到账”有一定滞后性,盈利指标不佳将影响到中国金茂后续的回款表现。
就利润“骤减”情况,中国金茂给出的解释是“因部分城市销售均价下调,2022年对32个项目计提减值43.6亿元”。由此也可以看出,销售市场低迷,仍然是制约房企“脱困”的关键。
中国金茂2022年计划供货超4000亿元,但最终中国金茂的销售额仅1550亿元,房地产行业降温态势可见一斑。
新城控股2022年销售回款率保持行业高位,达到115%。但销售额方面,新城控股2022年累计合同销售金额约1160.49亿元,同比下降50.36%。虽然保住了千亿销售额,但新城控股的业绩却出现大幅下滑,营业收入1154.57亿元,同比下降31.37%;归母净利润13.94亿元,同比下降88.94%。
出险房企绿地控股也存在相同的烦恼,2022年绿地控股的归母净利润为10.1亿元,同比下降83.65%。由此可见,能否延续回款率指标的持续性,是此次“超额”完成房企需要解决的关键问题。
华发股份、阳光城偏离均值
在低于平均值的房企中,部分房企偏离度较大,例如华发股份、阳光城,两家房企的销售回款率分别为61%及52%。
阳光城的回款状况与其公司的基本面“问题”息息相关。2021年下半年,阳光城陷入经营危机,随后债务违约问题引发“股债双杀”,泰康系的撤离也加重阳光城身上的阴霾。虽然其股价有过短暂回暖,但依旧难抵向下趋势,近期阳光城触发“一元退市”指标,按照目前状况已基本锁定退市。
截至5月12日,阳光城已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等)本金合计金额647.32亿元,其中涉及担保事项的已到期未支付债务本金累计245.62亿元;公开市场方面,境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元,境内公开市场债券未按期支付本金累计194.75亿元。
与阳光城不同,华发股份并非出险房企,其回款率主要受到合作开发的影响。2021年,华发股份全年回款金额为707.32亿元,同比增长32.3%,但与1218.9亿元销售额相比,回款率约58%,远低于市场其他千亿房企的回款率。
Choice数据显示,自2017年开始,华发股份的少数股东权益便高于母公司股东权益,且呈现逐年增长趋势。2017年至2021年,华发股份少数股东权益占总权益的比重分别为52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%。
销售回款影响投资积极性
按照早些年的开发逻辑,房地产运转主要依靠撬动“杠杆”来实现,销售回款很重要,但却没那么重要,“借新还旧”依然能延续流动性。资金链条通畅度高,房企之间拼的就是扩张速度,因此也更加看重规模的扩张。但目前的情况是,传统思维逻辑已经行不通了,外部融资环境愈发艰难,各大房企不得不重视回款率。
甚至于在项目选择上,各大房企也需集中在优势城市,这也是目前大多数房企回归一二线城市的逻辑。一方面可以保障项目去化的速度,另一方面也能在一定程度上保障较高的回款率指标。2023年以来,热点一二线城市土拍热度有所回升,但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。
短期来看,在销售回款、融资均未明显改善的状况下,房企现金流仍面临较大挑战,直接制约着开工、投资的积极性。
国家统计局数据显示,今年1-5月房地产开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%,降幅扩大0.2个百分点。在一季度市场回升的带动下,1-5月定金及预收款、个人按揭贷款同比增速继续呈现正增长,分别增长4.4%及6.5%,但国内贷款、自筹资金的累计同比仍不及去年同期。整体来看,当前行业的资金压力仍存,房地产到位资金连续15个月累计同比下滑。虽然销售端资金来源有所改善累计同比上升,但开发商新开工仍保持观望。
一边是销售不顺畅,回款速度放缓,甚至导致交付滞后、烂尾等情况;另一边是开发积极性不高,土储大幅缩量,企业基本面随之恶化。企业基本面恶化反过来又进一步影响到销售回款……一个“负循环”就这样形成了。