劲松一区114号楼曾经是这样的“双面人设”：在地图上，这是一栋区位极佳的楼房。它毗邻东三环劲松桥，与垂杨柳医院仅一墙之隔；但在居民看来，这是一个充满安全隐患的“定时炸弹”。楼体开裂，漏雨返水，苦不堪言。作为全市首批老楼拆除重建的试点项目，这座年近五十的老楼如今获得了新生，历时一年半，完全拆除、原地重建，现已竣工，这几天，老居民们正陆续搬回自己的新家。在老楼新生的背后，是一条可复制可推广的“建工路径”，为北京的城市更新提供了成功案例借鉴。

【D级危楼的警报终于解除了】

劲松一区114号楼的“前世”是1978年建设的一栋六层框架轻板实验楼，里面住着66户居民。不到20厘米厚的外墙板让屋里冬冷夏热，楼本体也在近五十年的风雨中“老态龙钟”。三单元的陈学平是这栋楼的第一批住户，眼看着它从当年的引领风尚到如今成了危楼：“我们家厕所的墙板往外倒，和顶板都脱开了两三厘米的缝，手掌都能伸进去，就怕哪一天全倒了。”

施工图

漏水也是这栋老楼的沉疴。水来自两方面。天上的雨最影响顶层的居民。住六层的翁大妈想起当年家里顶棚的“地图”都会苦笑。“只要一下雨，我那床边就开始滴答水，就要拿东西接着，睡觉都非常困难。”上下水管道更影响低楼层的居民。住一层的王女士说，当时家里的卫生间和厨房都会返水，“给我们愁死了，我们都自己想搭条沟重新做下水了。”

老楼里的居民们也老了。40年前健步如飞的年轻人如今下不来楼了。根据统计，66户居民中，家有老人的占到60%左右，没有电梯几乎让他们寸步难行。60多岁的张建华和80多岁的母亲同住，瘦小的她想把身材偏胖的母亲挪下楼是个大工程。“我母亲平时根本不出屋，如果生病了要去医院，就是一步一步地给老太太从楼梯上扶下来，我一个人有时候要歇好几次，手脚都发软。”

五十年风雨过后，这座当年令人艳羡的楼房，已经成为D级危楼后。危房改造，成为楼内所有居民的期盼。在城市减量发展的背景下，北京不能再走旧房拆迁，再进行大规模房地产开发的老路，而是开启了一场危旧居民楼开展城市更新的尝试。2020年，劲松一区114号楼被列为北京市首批危旧楼房改建试点，将通过拆除重建、原址回迁的方式解决那些曾经困扰居民的问题。

然而危楼改建，远比平地建新楼的难度要高。在项目启动前期工作时，由于没有先例，居民充满疑问，问的最多的问题是：楼怎么改？多长时间能搬回来？交多少钱？如何在螺蛳壳里做道场，一场城市更新的探索之旅开始了。

【新楼什么样？细节处见匠心】

在前期入户调查时，设计师们手中就有一份非常详尽的重建方案：

改造后的新楼本体采用钢筋混凝土的结构，抗震性能达标；

房屋的户型也更适应现代生活的需求，卧室减少的面积补给客厅，增加卫生间和厨房的使用面积，平均每户建筑面积增加6平方米左右；

六层的顶板一次性浇筑到位，没有施工缝产生，再加上本身用的是抗渗的混凝土，能更好地保证防水的效果；

上下水管道使用了先进的双层螺纹管，不仅不会再漏水或者堵塞，排水的时候还能有效地减少噪音；

加装电梯不同于一般老楼加装电梯的模式，新建的楼房可以实现平层入户，从电梯出来直接就进家门。

新楼施工的过程中举行了两场居民开放日。每次来看房子，居民们总能发现细节的惊喜。王女士看着快要装修完的卫生间变成了干湿分离，却找不到放洗衣机的位置，找来项目经理孟樊军一问才在阳台上找到了预留的电源和上下水。孟樊军还告诉她：“咱们这个地方都是按照有水房间的标准做的，不用担心会漏水，而且你洗完了衣服直接就晾在阳台上，特别方便。”

翁大妈发现楼里不仅装了电梯，单元入口处还有另一项装置。孟樊军说这是升降平台，是专门为独自坐轮椅出行的居民准备的。“以前咱们都是用坡道，如果独自坐轮椅要上坡还要拐弯会比较费劲。这个升降平台只要一按电钮就能升到单元门口，就解决了一个人上楼的问题。”翁大妈看过之后开心地说：“以前我最长时间18天没下楼，现在这就等于给我们长了两条‘电梯的腿’，想遛弯再也不用找人帮忙了。”

【多久能回迁？向全流程模式要效率】

一份完美的计划要经过居民的认可才能变为现实。为了项目在居民认可的前提下加速推进，项目部定下“两上两下”的工作方法。一“上”，街道办事处开展摸底调查，征询居民改建的意愿；二“下”，公示规划设计方案、改建实施方案，征询居民意见；三“上”，听取居民对公示内容的反馈意见；四“下”，将修改后的方案再次公布。

除了召开全体居民大会讲方案外，还要入户解决个性需求，制定“一户一策”。入户小组由设计师、施工人员、街道志愿者等组成，确保所有问题都有人烂熟于心。在实施主体——北京建工五建集副总经理李娟看来，问题回答的好在于设计方案准。从项目启动之初，规划设计人员就介入其中，对居民提出的问题做专业的解答。为什么不能多增加一点面积？我们家的卫生间门朝哪儿开？在面对一些老年居民时，这些具体而琐碎的问题可能要回答很多遍。

想让居民签约还要靠暖心服务。朝阳区劲松街道城市管理办公室主任何海军回忆起前期入户的工作，还能清楚记得每户居民的具体情况。为了打消老年人周转困难的顾虑，街道的志愿者帮着独居的老人们找房源、打包行李、搬家。为了让牵涉子女继承的家庭能够尽快厘清财产分配，街道还邀请了法律专家为他们提供援助。那段时间，何海军见到居民总要给他们算账，算算楼房重建的成本和支出，也算算每户的付出和收益，最终，经过一年的努力，全楼66户居民全部签约，2021年12月4日，老楼正式启动拆除。

从搬走到收房，劲松一区114号楼的居民用了19个月，比建设单位承诺的时间少了5个月。重要的原因之一是项目采用了一体化实施方案。北京建工集团五建公司从前期工作到最后竣工交付、办房产证提供全流程服务，提高了效率，节约了成本。李娟给记者列举了一组数字：11个月70余次和政府部门沟通办理规划手续、12个月完成居民签约、19个月实现竣工交付。她说，这种模式下，很多前期的手续都可以并行完成，跑手续的时候还可以选材料，大大节约了时间。另外，有限的资金也用在了刀刃上，“因为我们是整体招标，对各参与主体更加严格把关，多方比价，找出性价比最高的分包商，还节省出了招标代理费等，成本也降低了10%。”

【钱从哪儿来？“四方共担”出资新模式】

省出来的钱也给了居民看得见的实惠。劲松一区114号楼是全市首个采用“四方共担”方式出资重建的危旧楼房。政府、产权单位、居民、社会机构四方各出一点，确保拆除重建项目实现成本共担。何海军说，这个项目中，政府出资一半左右，其他三方共担一半，通过引入社会资本，每户居民的出资额降到了六七万元。

李娟算过一笔账。按照这样的模式，他们作为产权单位和建设实施主体，前期精准测算改建成本，过程中做好成本控制，能够保障这类民生工程的资金平衡。因为这次重建项目只有一栋楼，各类费用相对较高，如果是较大规模的重建项目，还会进一步平摊成本，能够实现“微利可持续”。

社会资本也同样在算账。这次参与投资的愿景集团在此之前已经参与了“劲松模式”的探索，积累了成功的经验。劲松一区114号楼在重建过程中增加了地下室，可使用面积约600平方米，经过测算，按照微利可持续的原则，愿景集团大概20年可收回投资。因此，在未来的20年里，这个地下室将无偿提供给愿景集团使用，用于补齐劲松一区的基础设施短板。至于要引入哪些业态？何海军表示，这还要由居民说了算。“我们通过调查问卷的方式来征求居民的意见，比如说商超、老年食堂、理发、图书角等。这些业态不仅为这栋楼的居民服务，还要为整个劲松一区的居民服务，方便周边居民的日常生活。”

【多形式探索危旧楼改造，可推广的经验】

老楼新生，既是城市更新的崭新探索，也是对基层治理能力的考验。从2020年北京市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》开始，北京已陆续有光华里5、6号楼项目、光明楼17号楼、劲松一区114号楼等项目率先试水拆除重建模式。虽然具体的操作模式不同，但对于推动首都城市更新的高质量发展具有重要意义。

居民收房

清华同衡规划设计研究院建分四所副所长张德民参与了光明楼17号拆除重建项目的设计工作。他表示，在老楼改建过程中，户型空间格局和得房率都是设计人员关注的重点。“要尽可能地保证所有户型南北通透，并且居住空间朝向南面。增加的厨房卫生间能够满足最小使用标准的要求。”与此同时，由于大部分老楼拆除重建项目针对单个楼体，重建的新楼在高度、外立面等方面尽量和周边楼房保持一致，确保整个小区或片区的风貌协调统一。

今年市两会期间，首开集团总经理李岩也透露了老楼拆除重建 “一拖四”新思路。位于核心区或居住密集区的单个危旧楼房，红线面积内的范围较小，资金无法平衡，尤其是一些简易楼还需要把非成套改为成套，无法实现增量。“因此我们要把不同行政区域的不同街道的项目打包，选择了朝阳区不同街道的5个项目，整体算大账，分步实施，就能解决资金平衡问题。”在统筹的过程中，哪些项目安全隐患突出，群众反映强烈，就可以先实施，小步快跑，解决居民的居住问题。

张德民认为，拆除重建这种城市更新方式是更适用于简易楼这类建筑的新思路，也是城市更新的新解法，填补了这个领域的空白，可以为城市更新提供更多可操作、可复制的经验。对于居民来说，改建后的房屋在保证安全性的前提下，舒适性大幅提高，户型格局更适合现代生活的需要，同时全过程的参与体验让居民更有获得感和幸福感。