二三十年，对于人来说，是正青春，可对于一些建筑、小区来说，却已是老旧。10月11日市政协举行专题协商会，聚焦推进老旧小区改造和核心区平房申请式退租，持续提升首都城市品质。会上，有委员建议，建立适应住宅全生命周期管理使用标准，实现住宅长寿化。

目前北京市主要针对2000年底前建成的公共设施落后、影响居民基本生活的老旧小区进行改造，不难推算出不少需要改造的小区投用也只有二三十年。

市政协委员、北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师钱嘉宏说，普通住宅设计年限是50年，但大量小区在使用运营了十年二十年后，迅速老化、破旧，面临着投入大量资金进行改造、维修的局面，而在一些国家，使用20年30年的住宅品质还是和新建时差别不大。比如80年代日本已经提出百年住宅标准。

“目前我国的相关标准大多是针对住宅建设阶段提出质量和品质要求，缺少住宅长寿化指标体系。全社会没有建立起把住宅作为功能性很强、长期使用的产品，需要像汽车保养一样，主动维修、维护的观念和管理机制，公共部分失管失维现象严重，缺少全生命周期的管理制度。”钱嘉宏建议，要建立适应住宅全生命周期管理使用的标准，明确住宅长寿化目标，在建设阶段就明确住宅长寿化要求与标准，制定住宅产品使用手册，实现住宅安全耐久、健康舒适、运维长效的目标。

比如在新建住宅和改造住宅中积极推广全生命周期可变户型，采用房屋主体结构与室内装修、设备管线分离的技术体系，实现结构百年安全同时，提高室内改造的多样性，使其易于维修、维护与装修改造，能够适应家庭几代人居住需求。

“只提供‘两保一维’的物业基础服务是远远不够的。”钱嘉宏说，要建立政府政策引导支持、物业公司具体实施的住宅全生命周期管理机制，要落实主体责任，达成住宅长期持续使用保障品质的共识。在购房或房屋交用时就明确各方责任，尤其对于公共空间与设施如外墙、电梯、走廊、上下水管道等，不能因个人利益影响其维护维修与管理。要在明确公维基金、住房公积金、基础物业管理费的用途范围基础上，研究房屋保险机制，公维基金续筹补缴制度，住房公积金在老旧小区改造、拆除重建中的运用途径和管理模式，解决住宅长期维护保养、维修的成本问题。

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“推进老旧小区改造和核心区平房申请式退租，持续提升首都城市品质”专题协商会上，众多专家委员建议献策，助力城市住宅更新。

从街区层面统筹运营与物业服务

市政协人口资源环境和建设委员会主任潘安君介绍，今年4月至7月，市政协深入老旧小区改造现场、核心区平房腾退院落调研，开展各类活动22场，800多人次参与，最终形成了五大方面20条具体建议。

调研组建议，要加强街区层面城市服务运营商与物业统筹发展，鼓励物业单位从街道、街区层面统筹老旧小区功能设施运营服务，将公共设施功能运营打破小区物理界限，在街区或城市层面平衡开发存量空间，实现高效物业统筹。要给予社会资本在街道尺度的物业经营权，部分街区可先行先试，与有经验的社会资本推行试点增容街区服务中心等空间。

以共有产权模式推进危旧楼房改建

针对居民改建期望高、出资意愿低，责权利不统一的问题，民革党员、首开城运集团成本合约管理中心主任周帅建议，借鉴保障性住房共有产权模式，支持以共有产权思路推进危旧楼房改建。申请改建项目，改建成本除政府补贴外的不足部分由投资主体先行负担，改建完成后居民（产权单位）和投资主体根据原产权登记面积、新增建筑面积按比例共有，形成产权归属多方的共有产权模式，投资主体享有共有产权部分的收益权。

建周转住宅循环利用缓解资金压力

市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司城市更新研究院总监马云飞说，应尽快将改建项目向市场化发展的路径上转移，形成政府引导、居民为主、多方支持的出资格局。财政资金发挥关键性的投资拉动作用，所承担的重点应当是公服配套、市政设施、以及周转安置等方面。以周转安置费用举例，目前大片区改建多预估为3年，年周转费为1200元每平方米的情况下，仅此一项就几乎相当于建设成本的40%。如由财政资金拨款建设一批周转住宅进行循环利用，则可以极大缓解项目压力从而实现资金平衡。