几经周折，昌平区流星花园三区的业主们经投票解聘了原开发商物业，并选聘新的物业公司。可临近新物业入驻时大家发现，小区没有物业管理用房，物业公司几十名员工只能挤在一套三居室里办公。而区住建委提供的材料证实，该小区原本规划了一处物业用房，但项目验收时，规划许可证上的“物业用房”却被手写改为“配套用房”，开发商则拿到了产权并多年出租获利。这处建筑的原本规划究竟是什么？为何会有涂改痕迹？有关方面能否推进恢复物业用房？记者展开调查。

问题

新物业来了无处办公

成立业委会、解聘老物业、选聘新物业……历时两年多，流星花园三区的业主们终于走完投票流程，彻底换掉了长期令居民不满的开发商物业。可今年9月10日，新物业临入驻时大家才发现，流星花园三区似乎并未配套物业用房。为了尽快接手工作，新物业在小区内租了一套三居室，几十名工作人员只能挤在这里办公。对此，业主们新生困惑：“这么大的小区，难道最初连物业用房都没有规划吗？”

据了解，流星花园三区2005年交房，共有37栋住址楼，居民3000余户。自小区建成以来，负责物业管理的一直是开发商成立的物业公司。有业主告诉记者，近20年来这家物业公司没少“更名换姓”，现在的名字叫北京新龙天宇物业管理有限公司，而小区开发商则为北京新龙房地产开发有限公司。

每当谈及老物业，业主们常常用“甲乙方错位”来描述这段关系。业主李先生回忆，过去小区卫生常常没人打扫，业主还时常被暴力催收物业费，大家对老物业的意见很大。后来，由于物业针对不同业主采用不一致的车位收费标准，又引发了新一波矛盾。于是2015年业主们筹备成立业委会并解聘老物业，最终高票通过。结果公示后业委会报属地霍营街道办事处备案，但因种种原因，街道办认为数据的真实性“需要核实”，“备案最后也就不了了之。”李先生说。

2021年，围绕“小区北边一违建拆除后，北侧围墙该建在何处”这一问题，老物业与业主又产生了分歧，业主们对于成立业委会的期待更加迫切了。从去年到今年，业主们按照规定在“北京业主”App上分别进行了业委会及监委会选举、解聘老物业、选聘新物业的业主投票工作。从结果看，无论是参与业主比例，还是赞成人数比例，均达到通过标准，最终选聘北京金地格林物业管理有限公司（评标排名第一名）为流星花园三区物业服务企业。

今年9月9日，霍营街道办事处组织推进会，昌平区住建委物业科相关负责人参加，最终确定新老物业交接日期。次日，新物业正式入场，而入驻后在哪办公，成了新的棘手问题。业主们反映，过去老物业也没有固定的办公场地，最早的时候在一区会所办公，后来搬到过三区34号、35号楼之间的二层建筑里。业委会向有关方面申请了政府信息公开，大家这才得知，原来在最初规划方案中，这栋二层小楼就标注为“物业用房”。

调查

建设工程规划许可证被手动涂改

11月24日，记者来到流星花园三区，看到34号、35号楼之间的二层建筑被几家商铺及公司占据。此外，这处二层建筑还有两层地下空间，地下一层挂有霍营街道办事处、青少年活动室、图书室等牌子，地下二层则是社区活动室。现场有工作人员表示，街道办事处已搬到南门，现在地下两层是闲置的，很少有人进来。

申请政府信息公开后，业委会拿到了这栋建筑的平面图图纸，首层平面图中规划了5间管理用房及1间中控室，并没有显示任何商业用途。而针对三区物业用房规划问题，昌平区规自委则几次给出了不同的说法。

有业主回忆，最初区规自委反馈三区没有物业用房。而在业主纷纷向12345热线投诉后，区规自委又改口称上述二层建筑内有180平方米是物业用房。回复显示，“小区物业用房位于流星花园三区内，为流星花园一、二、三区配套用房之一，批复总建筑面积1930平方米，地上二层，地下二层……该建筑用房的使用用途包括管理用房、设备用房、卫生间、储藏室。经查询核实相关档案，可判定该建筑管理用房内包含物业管理用房（建筑面积180平方米），最终准确面积须以住建部门的房产实测为准。”对此，业主质疑，平面图里并没有一处180平方米的空间，“怎么测出来的呢？”

据悉，2003年北京市住建委曾发布《市国土房管局关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的通知》（以下简称《通知》），其中第五条规定“每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。”流星花园三区建筑面积约35万平方米，按要求划定的物业管理用房面积应该在1400平方米至2100平方米之间，“这不就恰好对应了1930平方米的建筑面积吗？”一位业主说。

根据区规自委反馈的“须以住建部门的房产实测为准”，业主们纷纷向昌平区住建委寻求说法。令人不解的是，区住建委提供了两张该建筑当初的建设工程规划许可证。一张显示，2005年该小区规划了一处1930平方米的物业用房。而在另一张上，“物业用房”却被手写改动为“配套用房”，许可证上还盖有“与原件一致”的图章。

另外，业委会还在城建档案馆查到了该处建筑的原始规划图，图上可以清楚看到“物业楼”的标识字样。业主们认为，这些材料证实，该建筑最初规划时就是物业用房。为何手动涂改就能轻易变更规划许可证？即便是配套用房，产权是不是也该归全体业主所有，怎么能由开发商对外租赁？大家纷纷提出质疑，并要求有关方面尽快明确答复这些问题。

追问

小区的物业用房究竟在哪里

在拿到昌平区住建委提供的相关文件后，业主们再次将焦点转向区规自委。有业主称自己接到区规自委电话，“工作人员承认没被涂改的许可证确实是原件，并表示1930平方米的建筑属于‘管理用房’，其中包括180平方米的物业管理用房，是住建委在实测时将使用性质写成了‘配套用房’。”业主质疑，当年的许可证仅手写涂改即可变更规划究竟是否合规。对此，“区规自委答复称，他们工作有瑕疵。”

另外，对于建筑产权问题，区住建委物业科此前还曾回应业主，称开发商不知何时办理了变规手续，拿出了产权证，事情因此就出现了争议。“工作人员还表示，如果最终确定房屋属于业主共有的配套用房，业委会就可以收回物业用房。”业主说。记者在“京通”小程序上查询不动产登记信息发现，配套用房所在的昌平区流星花园三区1幢-1层-01及1幢-2层-02的不动产权利人均为北京新龙房地产开发有限公司，登记时间为2008年9月10日，房屋产权为非共有。

有业主向记者表示：“我们的诉求仍是将当初的物业用房要回来，必须确保未来物业有固定的办公场所，让小区管理正常运行。”

如今，流星花园三区34号、35号楼之间的建筑究竟属于什么性质？当初从“物业用房”涂改为“配套用房”的依据是什么？小区的物业用房又在哪里？带着这些疑问，记者于11月28日联系昌平区规自委。工作人员回应，区规自委已经成立专班推进这件事情，而对于工作进展及相关细节，工作人员将问题转给了多个部门，均未给出明确答复。

专家分析

应配置必要的物业管理用房

这起物业用房争议从法律层面该如何解读？物业管理资深律师包华表示，2003年通过的《物业管理条例》就明确了建设单位应配置必要的物业管理用房。但从规划上看，1930平方米的小区物业用房不太现实，物业用房最多只能是这里面划定出的一部分。从这个角度说，当初从“物业用房”涂改为“配套用房”，存在意识到写错后修改的可能性。

对于业主参考的2003年住建委发布的《通知》，以及其中提到的“每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六”的规定，包华认为，这部分内容指的是分摊核算的依据，并不能由此断定流星花园三区必须规划物业用房。

而针对开发商于2008年对这处住房进行不动产登记的行为，居民质疑：“小区配套用房难道不该归业主共有吗？”对此，包华表示，探讨不动产登记行为是否合法合规，要依据当时生效的法律法规及规范性文件来认定。从如今的小区配套规划看，除了物业服务用房之外，很难再找到业主共有的部分。物业服务用房归全体业主共有，是2007年《中华人民共和国物权法》明确规定的。