3月29日，金港国际小区墙体掉砖砸伤人，5天后，物业在招标平台发布招标公告，以3030万元的估算价维修小区12栋楼的外墙。物业匆匆启动应急大修的举动引发业主质疑：意见征询掐头去尾、鉴定报告数据不足、招标文件过于粗糙，而且物业的估算价意味着将几乎花光小区的公维金。业主呼吁重新启动公维金使用流程，先对外墙掉砖安全隐患相对严重的楼栋采取应急大修，保障业主的知情权、参与权与监督权。

缘起

物业匆匆招标 业主提出异议

3月29日，金港国际小区居民在微信群里得知，小区2号楼外墙掉砖砸伤了一位业主。事发后，伤者第一时间被送往医院就诊，所幸并无大碍。

5月7日记者来到该小区时，看到居民楼外立面确实存在不同程度的破损。其中，发生事故的2号楼情况比较严重，东侧墙体已经裸露出了三块面积较大的深灰色水泥。小区每栋楼楼下都搭建起防护棚，公示栏通知称，搭建防护棚是为了对外墙进行整体排险，排险完成后将予以拆除。

业主孙先生向记者反映，金港国际小区分三期建成，距今已约20年。由于外墙年久失修，近年来时常出现砖块脱落的情况，业主们也希望尽快合理修缮。可掉砖伤人事件发生5天后，物业匆忙发布的一则招标公告，却让业主们大吃一惊。

记者在中国招标投标公共服务平台看到，4月3日，该小区物业北京天道酬勤物业管理有限公司发布了维修工程招标公告，其中写道：“朝阳区金港国际1-6号楼、8-13号楼外墙面及装饰线维修工程已由项目审批/核准/备案机关批准，合同估算价约3030万元，项目资金来源为住宅专项维修资金。”这意味着，除了7号楼会所外，小区全部居民楼都被纳入了大修范畴。对此，有业主质疑，在业主意见、鉴定报告等没有完成公示前就匆忙发布招投标公告，“这不是相当于‘病情’还未查明，就已经把3030万的‘天价手术’给安排上了？”

于是，业主们纷纷询问物业及属地社区。4月10日，大望社区居委会连同物业公司发布了“意见征询结果公示书”，称3月30日至4月8日期间征询的1368户业主中，有1251户同意使用住宅专项维修资金（即公维金）维修金港国际外墙，117户反对。但业主们对数据的真实性提出质疑，记者在微信聊天记录中看到，意见征询主要通过楼管私发微信完成，很多业主在投“同意票”前都写明了前提，即首先需要对具体施工方案、目标、工艺等细节进行公示，但从投票结果看，前提部分已被忽略。业主们还提出验票，但被物业以隐私为由予以拒绝。

随后，业主代表发起联名信，反对社区及物业在不公布预算计算方式、具体鉴定报告的情况下，擅自发布招标公告，并利用两天半的时间收集了近300名业主签名。4月17日，业主代表来到朝阳区房管局，房管局工作人员现场表示，尚未收到任何申报材料，所以也不存在审批问题。

4月17日晚，业主终于在小区公告栏看到了鉴定报告，其中写道：“物业委托北京首华建设经营有限公司对小区1-13号楼进行鉴定……每个楼的鉴定范围内的外墙都有开裂、空鼓、脱落损坏情况。根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》相关规定，建议对已经脱落和存在脱落危险的外墙装饰装修工程进行综合维修，应急处理。”对此，业主提出，报告通篇只有结论，“把整个小区都纳入应急大修的依据在哪里？”

其间，业主多次向12345市民服务热线、街道等各方反映，但该项目如期开标。记者注意到，4月29日，中标公告在中国招标投标公共服务平台发布，中标人为北京海丰建设工程有限公司，中标价格为2869.989967万元。

质疑一

物业是否具有招标资格

在目前的多份招标公告中，招标人均为北京天道酬勤物业管理有限公司。但据业主回忆，过去小区曾有过四届业委会，2020年到期后没有续立成功。记者在一份2019年7月发布的金港国际业主委员会公告中看到，在2019年的第十次业主大会决议中，关于与该公司续签物业合同的议案未获通过，而考虑到小区物业管理的实际情况，业主大会也没有选聘新物业。此后，该物业公司与小区之间只存在事实服务关系，并未签署正式的物业合同。

业主质疑，一个没有正式服务合同的物业，究竟有没有资格代表小区业主行使公维金使用的权利？“另外，作为维修项目的招标人，物业从未出面回应业主的各种问题，面对这样的消极态度，我们怎么放心让它来履行职责？”

针对这一问题，双井街道城建科曾这样回应业主，公维金是广大业主的钱，对于金港国际小区而言，在没有业委会的情况下，应由居委会代行业委会职责。但居委会不是法人，不能承担招标工作，所以只能交给物业公司来做。

业主还就应急维修申请主体问题咨询了朝阳区房管局。工作人员表示，正常情况下，业委会应该是应急维修的申请主体，但由于金港国际小区业委会尚未成立，物业又未与小区签订服务协议，申请主体则应该交由社区。从目前的手续看，物业正在协助社区处理相关事宜，其中可能有物业相对专业的考量，但最终签合同应以社区的名义完成，“该小区物业作为申请主体是违法的”。

质疑二

项目流程是否合法合规

围绕仓促进行的项目流程，业主更是疑虑重重。据业主反映，物业公司此次招标委托的代理机构为北京展创丰华工程项目管理有限公司，小区前期启动的消防设施应急大修，以及正在进行的防水大修项目，均由此家招标代理机构完成，但物业却从未向业主说明选择该机构的理由。另外，招标文件未提供工程图纸，仅提供工程量清单，具体施工方案又该如何确定？

在业主几番催促下，物业于4月30日晚公示了鉴定报告全文。但业主认为，该报告仅粗略给出了破损面积，没有写明具体破损部位，数据难以验证。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中明确规定，外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做。鉴定报告中的绝大部分外立面损坏率均在30%至33%之间。“十几栋建筑的破损率都刚好超过标准值，真的这么巧合吗？”有业主发出疑问。

针对施工方案，朝阳区房管局向居民解释，招标时的方案并非最终方案，在确定完施工单位后应共同决策最终施工方案，并由房管局审核。对于房屋鉴定问题，朝阳区房管局表示，应选取有专业资质的单位进行房屋安全鉴定，所有具备资质的房屋安全鉴定机构均可在市住建委官网上查询到。业主若对鉴定结果有疑问，可通过鉴定报告复议途径提起申诉。

对于招标代理机构的选择，街道城建科回复业主称，招标主体有权选择招标单位，这方面街道不会干预。针对诸多有待解答的业主困惑，街道城建科曾于4月18日向业主表示会在相关问题公示清楚之前先延标。但是4月24日，维修工程如期开标。

质疑三

如何保障业主参与监督

“小区外墙修缮迫在眉睫，不仅要修更要修好，但大家的钱不能花得不明不白。”有业主向记者反映，2019年公示的小区公维金余额大概在4200万元至4300万元之间，最近这笔钱又花了900多万元做消防系统维修、500多万元做屋面防水维修，如果再花上约3000万元，这意味着小区的公维金将见底儿了。“我们小区已经建成约20年了，后面还有很多老化设施亟待修缮，必须精打细算，每一分钱都要用得合法合理。”

业主呼吁，不应一刀切将全小区划为应急维修区域，可先对外墙掉砖安全隐患相对严重的楼栋采取应急大修工作。与此同时，应由合法主体依法推进公维金申报及招投标等流程，相关招投标文件及数据全程向全体业主公示，“业主的公维金该由业主说了算。”

对此，记者联系了属地双井街道。工作人员表示，依据相关法律规定，金港国际小区专项维修资金监督、指导、使用审批以及招投标活动的监管应当由发改委、住建委、房管局负责。按照区房管局要求，保障金港国际业主享有对使用公维资金的管理权、使用权和知情权，4月18日至4月23日，大望社区和物业联合招募，组建了由8名业主代表组成的监督小组。

另外， 街道还于5月7日组织相关专家对金港国际1-6号楼、8-13号楼外墙面及装饰线维修工程施工方案进行论证，提出专业意见。街道选派专人兼任社区第一书记，抽调业务骨干，成立工作专班进驻社区，引导业主居民主动参与。下一步，街道将积极配合有关部门相关工作，并做好应急保障工作，确保居民日常安全出行。