近日，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏首创奥莱REIT”）获得中国证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函，这意味着华夏首创奥莱REIT即将进入到发售阶段。

这是国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs，不仅为首创城发集团打开了商业地产融资的新通道，也为行业“投融管退”模式的落地提供了新范本。

首创城发集团副总经理，首创钜大公司执行董事、总经理谢洪毅表示，华夏首创奥莱REIT获批，是首创城发集团在商业地产领域精耕细作创新求变的巨大成果，也标志着首创钜大在资产证券化道路上迈出了坚实一步。未来，首创城发可以将更多优秀的商业地产项目融入REITs平台，打通投融管退的闭环，进入资产良性循环的新阶段。

底层资产优质  运营业绩稳定

一直以来，商业地产的运营与住宅开发不同，资金投入量大，回报周期长。大资管时代，企业开始寻求运用金融工具提升商业地产的资产流动性，进而提升资产的可进入性与退出的便利性。

此次获批的华夏首创奥莱REIT，属于消费基础设施REITs下的一个分类。

按照最新政策，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目优先支持发行基础设施REITs。

今年上半年，多只消费基础设施REITs正式成立。包括华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT，中金印力消费REIT等。此前，首批消费基础设施公募REITs于去年11月正式获得证监会准予注册的批复。

市场分析人士指出，一方面，消费基础设施REITs作为我国普通投资者投资商业地产便捷的投资工具，很好地满足了投资者对商业不动产的投资需求；提升了REITs投资性价比。

另一方面，目前国内消费持续增长，带动了消费基础设施行业的发展，为消费基础设施REITs带来巨大发展空间。消费基础设施REITs项目落地，有助于更好盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

本次获批的华夏首创奥莱REIT，其底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。前者是山东省体量最大的奥特莱斯，后者则稳居武汉长江以南区域奥莱市场头部地位。

据悉，此次首创城发拿出了在营奥莱中排名前三的两个项目。济南首创奥莱项目于2019年1月开业，自开业以来，项目销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一，近三年在济南奥莱市场占有率均超过55%。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到26.97%。

武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，项目销售额近5年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位，近三年在长江以南奥莱市场占有率保持在50%左右，在武汉奥莱市场占有率保持在25%以上。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到22.93%。

济南和武汉首创奥莱项目定位精品奥莱，凭借“名品+折扣+体验”特性打造“高性价比模式”，品牌商户数量 200余家，80%以上为国际国内零售品牌，为消费者提供一站式购物选择，在销售额及营业收入方面，两个项目均位列首创奥莱体系内前三。

谢洪毅表示:“之所以能够获批国内首支奥莱REITs与公司十几年来深耕奥莱赛道有关。”据介绍，从2013年5月首创城发第一个奥莱综合体项目北京房山首创奥特莱斯开业至今，首创城发已在全国布局15个奥莱项目，分布在北京、重庆、杭州、南昌等城市。目前，首创钜大已连续三年跻身中国零售百强榜，排名从第48名升至第45名。

2023年，首创钜大旗下的各奥莱项目全年客流近6000万人次，全年销售额超过百亿元、可比口径较2022年增长约38%，创造了历史最佳业绩。

可以看出，首创城发在奥莱这一零售业重要的细分类别中，已显现出较明显的领先优势。面对新的市场环境和消费习惯，谢洪毅表示，“应对激烈的市场竞争，能不能跟上消费者的需求，能不能跟上这些变化，对于商业运营团队来说是一个非常大的考验。”

据介绍，首创城发过去十几年积累了重要的核心能力，包括与主流品牌的深度合作关系、重要的资源网络；花大力气建设自身的平台，从投资到招商、运营、推广有一整套后台体系；比较早地在信息化方面进行了较大投入，在业务数字化和管理数字化方面都有很完善的体系。

“未来，首创城发将以此次REITs获批为起点，长期深耕奥莱商业领域，持续更新和变革，更好为中国消费市场服务，为消费者服务。”谢洪毅说。

建立闭环商业模式  树行业标杆

作为国内首个获批的奥特莱斯消费基础设施REITs，之所以备受关注，不仅在于其对首创城发的价值，还在于其对于整个商业地产行业的意义。

在公司层面，此次REITs获批，将使首创奥莱的商业运营接受资本市场的深度考验，有助于进一步推动首创奥莱运营管理的模式创新和管理能力提升，亦将助力首创城发实现更多商业资产的盘活和资本结构的优化。这一模式为首创城发提供了更多可能性，可以借助发行REITs的良好机会，将旗下商业板块打通“投、融、管、退”的全链条。

布局奥莱十几年，首创城发并没有将奥莱视作一次性出售的资产，而是作为投融管退、实现商业闭环的战略性工具。

“有了REITs后，可以去拿新的项目，进行开发、建设、招商、运营，培育到比较好的状态后，通过REITs上市的方式把重资产退出来，继续去拿新的项目。这样不断循环下去。” 谢洪毅表示，首创奥莱通过REITs将“投融管退”模式彻底打通，实现资金的良性循环。

从整个行业层面来看，大资管时代的商业地产更加重视运营管理，盈利能力和资产价值。

谢洪毅表示，首创城发（首创置业）自2009年进入奥莱行业，十几年来发展迅速，完成了重资产布局。目前公司正经历从投资拓展为主向精益运营转折的阶段，这一阶段除了自身能力的持续打造提升外，在商业模式上需要逐步完成由重资产向轻资产过渡的过程，以此保障后续规模的持续做大。

“虽然这两个项目运营状况很好，但其实不是资产价格最好的时机。选择此时出售，更多是从商业模式的角度考虑，而不是从单个项目资产的价格上面去考虑。”据了解，济南首创奥莱和武汉首创奥莱这两个项目的土地剩余经营年限均在30年以上，是目前上市的消费类基础设施REITs里剩余收益年限最长的，未来价值可期。首创城发方面认为，这两个项目还在成长期，目前估值较为保守，当然这也是在价格上给投资者的一个让步。

从这些细节，可以看出此次将两个项目打包上市，是首创城发从集团战略的角度、业务板块长远发展的视角而做出的决定，体现出首创城发转型发展的决心。

提升运营能力  创造美好生活

顺应高质量发展新要求，在首创集团战略引领下，首创城发正从“地产综合运营商”向“引领城市发展的综合运营商”转型，城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级是首创城发的三大业务主航道。

不止打造高品质产品、满足居住需求、提升居住品质，首创城发从常规的地产开发向城市纵深发展延伸，向区域运营拓展。在片区统筹开发的过程中，首创城发注重商业、写字楼等业态的立体开发，并通过产业落地，打造科技创新策源地，提供就业机会、实现人才引进，以产业带动城市发展，助力完善大中城市宜居宜业功能。

在大力发展城市综合运营业务的过程中，首创城发展现了其卓越的运营能力。通过精心策划和高效执行，成功打造了包括“奥莱模式”“郎园模式”“和园模式”等一系列具有特色的商业项目，吸引了大量消费者和投资者的关注。这些项目不仅提升了城市的品牌形象，提供了城市运营的参考，也为社会经济发展做出了积极贡献。

其中，由老旧厂房改造而成的首创郎园，如今已成为北京新的文化地标、充满时尚亮点的都市商业及社交生活中心。通过文化驱动城市更新，为首都城市更新提供了改造运营模板。

首创城发打造的北京规模最大的集体土地租赁住房项目——十八里店首创·和园，则推动了存量时代下的城市更新，成为大型租住社区运营的创新模式探索。

这些成功案例的背后都离不开后期运营与服务，它们不仅是项目成功的关键支撑，更是商业地产实现长期保值与增值不可或缺的一环。

对于此次华夏首创奥莱REIT基金成立，首创城发也表示，基础设施项目的整体运营管理将从单项目简单的任务执行转变为随奥莱行业发展变化升级的战略性管理，将更加注重项目效益，提升项目团队快速响应市场变化的能力，不断根据市场变化调整项目策略。

目前，首创城发全国在营的15家奥莱项目覆盖多个直辖市、省会城市，以及潜力消费城市，总建筑面积约180万平方米，丰富的资产储备也为华夏首创奥莱REIT未来的扩募提供了更为广阔的想象空间。

首创城发也表示，未来将不断提升城市运营能力，为市民创造更加美好的生活环境，继续探索新的融资渠道和商业模式，为企业的可持续发展注入新的活力。