入汛以来暴雨伴狂风的天气给今年防汛工作带来了新课题。与往年同期相比，市民反映的问题不再集中于常规的楼顶积水漏雨，阳台、窗户、墙面的漏雨问题更为突出。

探访中记者发现，除了楼龄较老的客观因素外，楼房设计的先天不足、居民对阳台的不合理改造、空调安装过程中对墙面保温层的破坏等，诸多因素都会导致漏雨。“治疗”这些历史遗留的“疑难杂症”，需要“因楼施策”。

病症：没纳入旧改，维修成本高

药方：“团购”降低成本补做防水层

“你抬头看，路边那些‘补丁楼’就是我们小区的！”探访中，居民是这样介绍朝阳区日月东华小区的。小区里有四栋居民楼，在各栋楼的外墙上，都有因为局部重修防水涂层打的“补丁”。多年来，墙面漏雨问题一直困扰着居民，今年汛期，风雨交加的天气让老问题更为凸显。整栋楼重做防水是釜底抽薪的办法，但和很多老小区一样，维修成本高成了“绊脚石”。

“一下雨我就睡不着，不知道水什么时候就进阳台了。”小区里的老人很多，他们谈得最多的是阳台的漏雨难题。76岁的张女士说，一到汛期就被漏雨的问题“折磨”，最怕的就是半夜下雨。和张女士的情况相仿，不少老人反映，阳台漏雨最大的难点是找不到漏水点，甚至下大雨的时候，眼睁睁看着阳台的窗户不停地进水，拿抹布堵了半天，也不知道漏水的地方是哪儿。

各家情况不尽相同，有的居民判断，水是从窗户缝进来的；也有居民说，是从窗户与阳台栏板的接合处进来的；还有居民说，是从窗台下面渗进来的。大家认为只有通过老旧小区综合整治，给居民楼重新整体做一遍防水，问题才可能根治。

但有两件事“压”在居民心里：其一，2021年的时候，居民楼外搭起了脚手架，居民以为是要重补防水层，但最终没能实施，不知道为什么；其二，该小区建设于1999年，但至今还没纳入北京市老旧小区综合整治项目。

记者从属地了解到，日月东华小区作为北京最早的一批商品房小区，建设时是按照开放式阳台设计的，但是在最终交付的时候，施工单位将阳台封闭了，很多居民入住时，在阳台与居室之间看到的是一面半人来高的墙垛。为了能让阳台和居室成为一体，不少人在装修期间把墙垛拆除了。其实这是一面承重墙，存在的意义就是为了“压住”阳台。墙垛拆除后，日久年深，阳台逐渐“走形”，墙面裂纹问题、窗户密封问题就不同程度地出现了。

除了这一问题，建设于1999年的日月东华小区设置了保温装饰一体板，这在当时是非常领先的，但随着时间推移衍生出了问题。在《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》中，记者看到了这样的规定——建筑立面改造时宜将空调室外机统一规划设置，保持建筑立面整齐美观，但不应设置在非承重结构的阳台栏板上。

观察这里居民楼空调室外机的设置，各家各户在哪儿打孔的都有，有些室外机正是挂在阳台栏板上，导致保温装饰一体板“千疮百孔”。小区里有年轻的居民也向记者证实，他们发现自家重做防水层后，墙面仍然漏雨，后来询问专业的维修人员才得知，是保温层里头有积水。

“属地在市区两级的共同努力下，积极推进日月东华小区纳入老旧小区综合整治的进程。”属地东风乡石佛营东里社区书记崔晶在和记者交流时同样提到了保温装饰一体板的情况。很多居民认为，1999年建设的小区应属于老旧小区，实际上评估标准不止楼龄一条，目前该小区居民楼保温装饰一体板的覆盖率超过了50%，“在过去几年里，超过50%这一条，意味着日月东华小区不符合纳入老旧小区综合整治的标准。但是近两年来，各级部门深入调研，正在积极推进‘因楼施策’的工作。”

采访中，记者也帮着居民咨询，为何2021年搭好的脚手架撤掉了。崔晶介绍，在没有被纳入老旧小区综合整治项目的情况下，前些年居民楼重新补做防水层的成本非常高。小区居民超过800户，大约有30%的居民家有墙面漏雨问题。但测算发现，小区公共维修资金根本不足以支撑重新做防水层。当时属地及相关各方研究，打算通过公共维修资金、物业支持、政府补贴再加居民出资共同支撑工程。“很遗憾的是，最终这一方案在居民层面没有通过，所以工程没有进行下去。”

记者了解到，如今属地针对日月东华小区墙面漏雨的问题，探索出了新办法——“团购维修”。崔晶说，2023年在乡党委、社区、居民代表、律师团队的共同研究下，“团购维修”的办法孕育而生。即通过招投标找到有资质的维修单位，居民通过组团购买服务的方式，从而降低维修经费。“团购的人越多，维修费用就越低，很多居民认可这一方式。当年有19户居民通过团购解决了墙面漏雨问题，每家大约能节省维修成本2000元。今年这个办法也在继续推行，陆续有居民报名。”

病症：窗户密封不严，一下雨就渗水

 药方：“物业加专业”适配维修方案

在石景山区地铁古城家园小区，窗户漏雨的情况较为普遍，除了阳台窗户，反映卧室、厨房窗户漏雨的居民家也不在少数。有住在这里的老人反映，半夜漏进窗户的雨浇在了身上，真是吓一跳。

7月2日，记者来到了小区7号楼，住在20层的一位老人说起了窗户漏雨的经历。卧室的床紧靠着窗户，6月30日晚，睡到半夜，她的手臂突然一阵冰凉，半梦半醒间突然意识到这是被雨水打湿了，老人赶紧坐起来查看，发现雨从窗户渗进来的时间不短了，被褥都湿了。老人的床前有盏台灯，连着台灯的插线板也被雨水打湿了，没漏电算是万幸。

老人一夜无眠，不光是卧室的窗户漏雨了，阳台和厨房都在漏雨，清理积水一直到天亮。和她家的情况相仿，记者在楼里走访了多户居民，都提到了窗户漏雨的情况，住在23层的一位老人不但年龄较大，且半身不遂、行动不便，漏雨这一晚，也不得不拖着身子，跟着老伴儿忙前忙后。他家漏雨比较严重的位置在阳台，记者发现，阳台窗台下方的水泥板裂纹较多，其中部分板材已经碎成了块状，轻轻一碰就会掉下来。

从这栋居民楼向东远望，有几栋居民楼的外形与7号楼相仿，但是那些楼的外立面整体都翻新过了。“咱们这是西区，那些改造过的是东区。”居民说。从地图上看，地铁古城家园分为南北两区，但实际坐落位置一东一西，居民更习惯称东西两区。居民说，东区建设于2000年以前，纳入了老旧小区综合整治项目，而位于西区的几栋同样漏雨的居民楼，建设于2000年以后，现在还没达到旧改的条件。

“物业也在关注漏雨问题，想了不少办法，可是难以根治。”居民说。在小区各栋居民楼的外立面上，像作文纸一样布满了方格，居民说，这是去年物业找人给居民楼重补防水层时留下的痕迹。“当时墙外吊着很多‘蜘蛛人’，一块砖一块砖地贴防水布，挺不容易的。”

如今，面对窗户仍然漏雨的问题，有居民认为，纳入老旧小区综合整治项目，使老楼整体重做防水层，才是根治的办法；还有居民提到，东区已经改造完成的居民楼也有人仍在反映漏雨，问题的根源或许是房屋建设时的先天不足。

物业工作人员告诉记者，目前他们仍在统计漏雨住户，并将尽快维修。“西区建于2002年，虽然按照标准不算老旧小区，但的确年头也比较长了，各家漏雨的原因也各不相同。”相对普遍的情况是，目前很多居民家的窗户仍用的是入住时原有的推拉窗。这些窗户随着时间推移，密封性有所下降，窗户的推拉槽遇上大雨很容易存水从而灌进户内。

记者从属地街道了解到，7月1日，社区联系了反映漏雨问题的居民，并与物业一同上门实地查看漏雨情况。从现场情况判断，漏雨原因主要在于窗户密封不严，属地和物业正在采取“物业加专业”的办法来解决。

7月3日，属地街道协调了专业防水公司，与社区、物业工作人员联合入户。结合物业处理常规漏雨问题的经验，以及专业防水公司对疑难杂症的处理措施，根据各家不同的漏雨情况，“物业加专业”的组合为各户居民制定了有针对性的维修方案。截至发稿，维修工作已陆续开展。

病症：去年刚补今年又漏雨

药方：按迹循踪精准找漏点

“去年维修的时候，光是防水胶就打了十几瓶，没想到经过大动干戈的维修，今年还漏雨！”说起家里墙面漏雨的事情，市民马女士非常头疼。她家居室的南墙去年漏雨非常严重，雨大的时候屋里水流成河。经过重新补做防水，本以为问题解决了，可今年的汛期，房子又开始漏雨了。这是西城区荣丰2008小区遇到的“疑难杂症”。

7月1日，马女士反映家里又漏雨了，一大早南墙的窗户上满是水渍。几乎一夜无眠，屋里光是接雨水就用了3个大桶。从现场看来，水像是从窗户直接漏进来的，而这个位置，正是去年重点修补的点位。循着水渍好一通找，窗户的密封看不出问题，窗户与墙面的接合处也没有裂缝，墙面湿了，水是不是从墙里渗漏的也无从判断。

社区和小区物业在接到马女士的反映后，也派人上门了解过情况，可具体的维修方案很难敲定，在找不到明确漏水点的情况下，像去年一样给这面南墙再重补一次防水层，也难保证有用。

于是社区、物业联系了专业单位，共同找办法。在和马女士的交流中，一个关键信息被发现——西风。原来不是每次下雨都会漏雨，刮西风几乎是个必要条件。于是大家转变了关注的方向，把目光从南墙转移到了与之互成犄角的西墙上。

马女士家的房屋为复式结构，循着墙面寻找，维修人员来到了她家二层，西墙的墙根放着一些杂物。挪开杂物后，不但发现这些物品有被水泡的痕迹，墙面也是潮湿的。

根据当时看到的情况，荣丰北社区服务站站长王妍向该楼的建设单位求证得知，西墙的漏雨或与楼房的“先天不足”有关。王妍告诉记者，因为建筑结构问题，马女士家这面西墙的材质与其他墙面有所区别，墙面内部可能存在孔隙，“所以刮西风的时候，雨水先是从西墙刮进来，然后顺着墙角流到了一层，然后又漫延到了南墙，所以看上去才像是南墙或者窗户漏雨了。”

为了精准解决墙面漏雨问题，维修人员提出了方案，希望能将西墙上目前判断漏雨最严重的地方打开一个口子，拆掉表层露出内部材质，把这一区域当成一个“观察口”。等再下雨的时候，墙面到底哪里有孔隙进水就能一目了然。马女士也同意了这一解决方案，“只要能找到漏雨的根源，彻底解决问题就行。”

记者发稿前收到马女士发来的照片，她家的西墙目前已经拆掉了部分表层，露出了灰色的内部材质，就等着一场雨来“抓现行”了。