告别“三高”模式，房地产行业正处于新旧动能转换的关键时期，构建新的发展模式势在必行。

在房地产市场持续调整的背景下，龙湖集团以其稳健的财务数据和突出的经营性业务表现，再次证明了其在行业中的领先地位与转型决心。

8月23日，龙湖集团在线召开2024年中期业绩发布会，晒出半年来的成绩单。龙湖集团2024年上半年实现营业收入468.6亿元。其中，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。

根据龙湖集团业绩公告，归属于股东的净利润为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元。与此同时，龙湖经营性业务在核心权益净利占比超八成，债务规模稳步下降，标志着其新旧发展模式转换成效显著。

优化利润结构

运营及服务收入稳健增长

2024年上半年，多轮政策持续发力，房地产行业逐步告别“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”模式，加快构建新发展模式。

“房地产过往‘三高’的开发模式是不可持续的。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，在房地产业曾经“高歌猛进”的时候，龙湖一直比较审慎，并一度放弃规模，来发展物业、商业、长租公寓等经营性业务，这种布局目的就是推进新旧发展动能的转换。

如今，龙湖多航道的战略布局迎来收获期。据龙湖集团2024年中报显示，上半年公司实现营业收入为468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元。具体来看，开发业务板块营收为337.6亿元，占比72%，运营业务和服务业务板块分别为66.1亿元和64.9亿元，合计占比28%。

从营收贡献来看，虽然地产开发业务仍是主力，但盈利方面依然承压，上半年龙湖地产开发业务毛利率仅为7.4%。相比较而言，运营及服务两大业务板块则为集团带来了较大的利润贡献。

在运营业务方面，截至2024年6月底，龙湖集团运营业务收入达66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率为76.4%。商业投资业务上半年租金收入53.2亿元，同比增长6%，期末出租率96%。

在服务板块，2024年上半年，龙湖集团以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。

“期内，运营及服务业务两大板块上半年利润占比已提升至80%以上，也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说，总体而言，盈利是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题，龙湖将逐步修复开发板块利润，同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长，不断优化利润结构，未来回归增长。

事实上，在龙湖2023年的业绩分享会上，运营和服务业务就成为业绩亮点。“全集团经营性现金流实现历史上首次为正，达到35亿元。”彼时业绩分享会上，龙湖管理层表示，希望商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造这四个航道合计每年保持增长，帮助龙湖能够成功穿越周期。

今年业绩分享会上，龙湖进一步透露，通过对经营性资产即第二曲线的投入，预计2028年龙湖集团经营性收入占比能够过半，可以实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式。

财务盘面安全

有息负债规模半年压降52亿元

尽管2024年上半年楼市利好政策频出，但随着房地产市场重新划定规模的边界，回落的销售数据持续考验着房企紧绷的现金流。

根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体债务规模仍处于较高水平。

面对行业财务安全风险，龙湖集团始终保持克制、审慎并高度自律的态度，自2023年就已经开始主动、有序地压降负债规模，保持企业发展的“安全度”。

截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元。在手现金为500.6亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，较2023年末下降约2个百分点，“三道红线”指标继续稳居绿档。

赵轶表示，集团会稳步铺排债务归还。截至目前，龙湖集团2025年到期的境内债券剩余10亿元人民币，资金已经准备好；2027年前没有到期的境外债券，下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。

陈序平直言，在践行新旧动能转换的过程中，最关键的，是要处理好债务的问题。“因为大多数的债务是建立在旧模式基础上的，是建立在过往地产开发每年销售规模比较大的基础上的。如果你的债务结构没有完成切换，实际上转型也很难完成。”

在债务结构切换中，龙湖一方面通过全航道的正向现金流去降负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3—5年的信用债融资。

在政策的支持下，上半年，龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年6月30日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至9.19年，平均融资成本为4.16%，保持行业低位。

上半年品质交付5万套房源

累计交付套数达100万套

随着“保交楼”工作持续深化，住房交付层面的任务亦愈加细化。稳健的基本盘，成为龙湖品质交付的基石。

2024年上半年，龙湖集团在43座城市共计交付121个项目，合计约5万套品质住宅。其中，20%项目实现提前一个月以上交付，整体获得了90%的交付满意度。截至目前，龙湖累计已交付品质房源突破100万套。

业内人士看来，“保交房”所对应的责任和义务，恰恰也是一些优质房企长期积极履行的工作。从2021年6月首次推出“云交付”服务，到2022年形成标准交付体系——“以新交心”智善交付体系，龙湖不断对传统房产交付理念和实践进行创新和升级。在政策的支持下，龙湖在多个城市实现“交房即交证”。

住建部多次强调“好房子”建设，将“安居”视为人民群众幸福的基点。今年6月，作为北京首个“好房子”大赛一等奖设计方案落地的住宅项目——龙湖·观萃营销中心开放，备受业内和置业者关注。

据了解，“观萃”是龙湖全新产品线，于今年5月发布。截至目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，并有望在第三季度迎来首开。

事实上，龙湖集团是行业为数不多还在积极土地储备的优质房企。2024年上半年，得益于稳健的财务盘面，龙湖集团坚持“量入为出”的原则，依旧保持平稳的投资节奏。报告期内，龙湖在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地，总建筑面积60万方，权益建筑面积35万方，权益地价52亿元。

提及谋发展和控风险之间的平衡，龙湖集团表示，会把财务稳健放在首位，按时还债优先于增量投资。因此在投资方面，将严守投资刻度，以销定支，坚持聚焦高能级城市，持续迭代“一城一策”发展策略，做到优中选优。

新旧模式转换下，市场恢复仍将经历波动，对房企而言，既是挑战也是机遇。“低负债水平、高经营性收入，是必备条件，只有这样才能成为穿越周期的百年企业。”龙湖管理层总结道，“以内生动力推动集团整体高质量发展，这与当下行业新常态是高度契合的。”

校检：秦洪毅  申瑞秋

审核：陈静思