胡同里，居民和游客自得其乐；四合院旁，古槐树与红墙灰瓦相映成趣，稀疏的落叶在岁寒之时缓缓飘落，轻轻点缀在这古朴与现代交织的街巷间。作为全国首个减量发展的超大城市，近年来北京以更大力度创新开展城市更新实践，让历史文化的韵味更加醇厚，生活圈里的“烟火气息”更加浓郁。

从老街的复兴到新功能区的崛起，从历史文化遗产的保护到老旧小区的蝶变，北京城市更新实践的每一步，“城市复兴官”首开集团都深深参与其中。多年来首开集团以首都国企的使命感，积极探索城市更新路径，守护着北京城的文化脉络和悠然古韵，也为这片土地带来新的活力与生机。

修复城市肌理 守护京味记忆

如果说中轴线是北京城的脊梁，那么中轴线两侧的胡同则是北京城的血脉。一段段蜿蜒曲折的胡同好似城市的毛细血管，通往地道的北京文化和市民的生活日常，也蕴藏着这座城市独有的记忆。

登上北京中轴线最北端的鼓楼，极目远眺，故宫、景山、德胜门、西山一览无余；而低头尽收眼底的就是北京城的人文源头——什刹海。什刹海地区是京城内老北京风貌保存最完好的地方之一，有大量典型的胡同和四合院。位于其中的八步口胡同3号院，是北京电焊机厂故址。藏在胡同里的旧厂房是北京工业历史的符号，但其高耸的厂房、办公楼、通讯塔与什刹海历史文化保护区的城市景观极不协调。伴随着首都功能核心区控规出台、北京中轴线申遗、老城更新，胡同迎来更新升级的关键时刻。

2009年，北京电焊机厂进行破产改制，首开集团通过竞拍获得土地所有权。取得场地后，首开集团历时数年，遍寻故纸典籍，对周边街巷格局历史变迁进行了深入研究，2013年，首开集团正式申请将这一土地改建为四合院。

“我们秉持着修旧如旧的理念，遵循传统规制，打造精品四合院，使其成为可以保有古都风貌、弘扬中华优秀传统文化的新地标。”项目负责人介绍，旧厂房改建四合院项目预计2025年上半年完工，改造后，这一项目将在建筑高度、第五立面、建筑色彩等方面均实现对老城风貌的有效织补。

在首开集团看来，在北京核心区的改造，就像在古老街区和现代生活之间绘制细腻的工笔画，不仅要呵护红墙灰瓦的古韵，更要勾勒出民生改善的明亮色彩。

对望故宫、紧靠北京中轴线，皇城景山街区位置独特，是北京中轴线空间序列的重要组成部分。为重塑街区环境，改善居民生活品质，2021年，东城区开启了皇城景山街区的申请式退租工作，首开集团城市更新事业部所辖首开东成公司获得东城区政府正式授权，成为项目实施主体，这是北京首个市属国企实施的申请式退租项目。

2021年起，首开集团陆续启动景山三眼井片区、皇城景山街区二期、皇城景山街区三期申请式退租项目工作。截至目前，已完成腾退居民2487户，整体签约率超91%。一批批居民告别昔日的老旧平房，搬入宽敞明亮的新楼房，实现“安居梦”。

值得注意的是，首开集团还以皇城景山三期项目为试点，积极探索片区综合性城市更新实施路径。在申请式退租基础上，首开集团创新性地增加了简易楼腾退、老旧小区改造、老旧厂房改造、存量商业空间改造、公服设施、基础设施提升、公共空间等更新类型，全方位焕活街区活力，扩宽街区更新的维度。

根据北京市总体规划和首都功能核心区控制性详细规划，退租后，皇城景山街区将启动平房院落保护性修缮和恢复性修建，即针对腾退出的老院子，运用老工艺、老材料对房屋进行修缮，还原京韵京味。据项目负责人介绍，目前首开集团已经选取位于三眼井胡同9个相对集中、条件相对成熟的院落划定为启动区，开展平房院落修缮修建试点工作。

对于历史文化街区更新的原则，首开集团归结为“保护是核心、更新是手段、复兴是目的”。秉持着这一原则，首开集团不仅守护着皇城景山街区的文化底蕴，更巧妙地将产业元素融入其中，让位于皇城景山街区内沙滩后街的首开首院——这一首开集团曾经的办公所在地，蜕变为区域产业升级的新引擎。

首开首院是一个独立的大院子，1993年，由首开集团前身北京市房地产开发经营总公司购得，并于两年后入驻办公，这里见证了首开集团一步步成长为首都城市建设者和首都城市复兴的领军者。2021年，响应政府疏解北京非首都功能的号召，首开集团将总部迁出首都功能核心区，并启动首开大院更新改造工作。

作为皇城景山街区产业引擎之心，首开首院定位为“文化金融产业园区”。“‘首’字含‘三首’之意，即首都文化金融产业园区、首开城市更新形象样板、首店经济创新孵化平台。”项目负责人介绍，首开首院汲取“皇城史、首开史、院落史”文化元素，导入引领街区文化金融产业发展的龙头企业、引领街区首店经济发展的知名品牌，打造集办公业态、商业业态、公共文化配套、园区服务配套等于一体的产业园区。据了解，景山三眼井片区启动区及首开首院文化金融产业园即将于今年年底亮相。

焕新老旧小区 细解民生难题

一头连着民生福祉，一头连着高质量发展，老旧小区改造是城市更新的重要内容。在北京这座超大城市中，首开集团凭借其在非经营性资产管理领域的深厚积淀，推动多个非经小区实现从“里子”到“面子”的蝶变，让居民感受到实实在在的温暖。

苹果园社区建成于1985至1999年间，原为首钢家属楼，由于建筑年代久远，长久以来，小区居民面临着配套设施老化、公共服务缺项等问题。移交至首开非经资产管理平台后，作为产权单位，首开城运集团肩负起改造重任。

据项目负责人介绍，苹果园社区的改造采用了“建管投一体化”模式。“也就是说，建设单位即实施主体是首开集团，后期物业管理单位是首开集团，社会资本投资这方面也是首开集团。”项目负责人说，对于此次改造，首开集团出资主动对小区楼房外墙板渗漏问题进行防水改造，并完善公共服务设施，为后续物业长效发展奠定基础。

这种一体化模式，使物业管理方的诉求可以前置到与施工方的讨论中，大大提升了改造的便民性和社区运营的持续性。“比如前期在设计方案的时候，物业从后期管理的角度对施工方安装小区监控的位置进行了调整，让小区监控范围增大。在路灯的安装中，有一个位置正好会照射到一户老人家，物业敏锐意识到这极有可能会影响老人休息，于是与施工团队重新选定了一个位置。”项目负责人举例说。

正是通过这样的方式，物业单位主动发现问题、随时搜集居民诉求，让苹果园小区“按需升级”。不仅如此，为了解决初期工作难度大的问题，项目部还在苹果园社区成立了临时党支部，构建了“政府部门+临时党支部+物业单位”的工作模式，在改造前充分了解居民意愿和需求，并设立居民接待室和样品展示区，及时解答业主疑问。例如，在改造期间，为了满足上下水改造时居民的日常生活需求，首开团队为居民提供便携取水点、移动公共卫生间、洗手池、电暖器等服务设施，有效推动上下水改造施工。据悉，苹果园一、二、三区上下水改造同意率达到94%，其中苹果园二区同意率达到100%。

如今，下雨不再漏水、冬季室温升高、停车位宽敞有序……曾经困扰苹果园一、二、三区居民的诸多社区问题正在得到解决。此次改造还增补了社区综合服务设施，构建了便民生活服务网络，还为小区的老年人增加了适老化改造内容。居住体验原地升级，让居民们对社区的未来更有信心，物业缴费率也大幅提升。随着社区长效治理机制的建立，苹果园社区实现了从“改造”到“治理”的升级。

首开集团接手的非经老旧小区普遍存在房屋破旧、跑冒滴漏、物业管理缺失等问题，多年来，首开集团将首都发展、国企改革和居民诉求相结合，形成了以“向心·利民”为核心的“首开经验”。如今，随着实践的深入，“首开经验”已迈向北京城市副中心，为更多老旧小区带来希望与变革。

在位于通州区杨庄街道的怡乐园二区社区级家园中心项目工程现场，一座新建楼体拔地而起。这是由首开集团天运公司负责的社区级家园中心项目，由小区内的旧礼堂改造而成，如今楼本体装修工程已完成。

怡乐园二区是北京探矿机械厂家属院，始建于20世纪60年代，有1190多户居民。2019年，原产权单位依据相关文件要求，将小区以非经营性资产的形式交由首开集团管理。接收后，首开集团发现，一方面，怡乐园二区中有4幢砖混建筑为原家属院礼堂，年久失修，破旧且空置，而另一方面，居民普遍反映小区存在公共设施不足等问题。于是，经由多方探讨，首开集团作为实施主体，将原小区内部礼堂改建为社区级家园中心。

家园中心是《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》中提出的一项创新性做法，目的是为居民就近提供均衡优质的城市公共服务，是功能复合的城市公共空间。本次改造正契合北京城市副中心的城市规划“建立市民中心—组团中心—家园中心—便民服务点”的公共服务体系，让居民从家步行5分钟就能到达各种便民生活服务设施，享受便民商业、小微绿地、儿童游戏、老年看护等公共服务。

据介绍，为保留原北京探矿厂特有的精神特性，改建方案保留了原有建筑轮廓和既有的红砖建筑肌理，并在此基础上利用装配式设计进行改造装修。本着“不突破原产权证面积，现状房屋按原轮廓复建”原则，改建后地上建筑面积为便民服务设施用房，包括社区食堂、综合超市及其他便民服务设施用房等，共计2778平方米，建筑高度13.4米。

此外，在本次老旧小区改造中，社会资本的引入也颇具亮点。据项目负责人介绍，家园社区中心建成后，将通过出租运营回笼资金，做到“以业养业”形成运营的良性循环，既能兼顾周边业态空白，又能就近满足居民生活需求。

按照规划，城市副中心将在12个组团内结合功能分区、人口分布以及现状建设36个家园中心。此次怡乐园二区社区级家园中心的建设，将与规划中的其他地块家园中心充分互动互补，加大协同效应，为居民提供均衡优质的城市公共服务。

创新更新模式 加码美好生活

城中村改造同样是城市更新的重要一环，也是推进新型城镇化的主要着力点。随着我国房地产行业进入新的发展阶段，城中村改造作为“三大工程”之一，承载着经济高质量发展的重任，也关乎着民众的切身利益。作为北京市最大的房地产开发企业之一，首开集团主动参与其中，助力城市迈向更加宜居、更具活力、更高质量的发展新阶段。

10月3日，朝阳区三间房地块张贴公告，至2024年10月27日，朝阳区三间房定向安置房地块实现签约腾房率100%。这意味着首开“1托4”城中村改造项目三间房地块取得实质性成果，距离居民们期待的新家园又进了一步。

“1托4”是首开集团提出的一个城市更新新思路。首开集团在城市更新的实践中发现，位于核心区或居住密集区的老旧楼房受各方面因素的影响，推动单个项目较为困难，即便在适用相关文件对老旧楼房拆除重建后，仍可能无法满足改善居民生活条件的需求，项目资金也难以平衡。于是，在各级政府部门的指导和支持下，首开集团转变思路，将同一行政区域内不同街区的项目打包，以区域统筹的方式实现跨地块平衡。

为了让居民尽快住上满意的新房子，首开义拓城市更新建设运营有限公司的员工们从项目启动开始，便在现场忙碌着，解答居民的疑惑。“和居民打交道，每天微信步数都是两万步打底。”项目负责人回忆道，朝阳三间房地块意向登记及签约期恰逢今年中秋节及国庆假期，现场工作组节假日无休，开展政策解答和签约登记，同步处理接诉即办工作。项目团队人员吃住在项目上，只为深入居民之中，切实为居民解决困难。

改造后，居民们不仅将拥有独立的厨房和卫生间，还会享受到更加完善的社区服务和更加优美的居住环境。这些变化不仅让居民们的生活质量得到大幅提升，也让他们对城市未来的发展充满信心和期待，而首开集团也在这一过程中为城市更新提供了新的经验和启示。

2022年，起源于首开集团老旧小区改造实践的“首开经验”被写入北京市第十三次党代会报告，成为老旧小区改造和城市更新领域的标杆。如今，“首开经验”已经突破小区的界限，走向更广阔的城市高质量发展之路，首开集团也正以民生福祉为圆心，以首都发展为半径，绘就着城市发展的“同心圆”。文/陈天奕