海淀区北下关街道辖区内老旧小区众多，近期有三个小区因为各种因素，都面临可能失管的困境。有的是产权单位突然提出撤场，不再承担服务管理费用；有的是物业费收缴率低，居民和物业之间互不信任，老物业申请撤出；有的是业委会变动较大，自管模式难以为继。这几个小区不仅卫生保洁、设施维护等情况难以及时响应，还不同程度面临电梯停运和高层断水等情况。为此，属地协调产权单位或找来应急物业维持过渡期正常运行，同时指导小区业主重新选聘新的物业公司，直至顺利交接入驻。目前，三个小区濒临失管的问题全部解决。

大慧寺8号院

产权单位“撒手”后 引进物业专业管理

大慧寺8号院始建于1979年，共有8栋楼、400多户居民，一直由产权单位进行管理，没有向居民收取过任何费用，但是各项服务较为用心，居民整体比较认可。然而今年初，产权单位接到上级相关通知，不再承担居民区物业费用。

由于产权单位无法正常支出相关费用，小区的管理逐渐力不从心。安保和保洁服务难以正常保障，每年定期进行的高空树枝修剪、漏雨维修等工作也无法按期进行。更严重的是，小区面临电梯运维费用无法提供，二次供水设备无法维护，随时会出现电梯停运、高层断水等问题，前后的反差让居民的体验尤为深刻，大家纷纷向12345热线投诉反映问题。面对小区可能失管的情况，在街道物管科的指导下，社区与产权单位及时沟通协商，召集物管会协商，一致决定引入社会化物业公司进入小区，同时产权单位表示在物业公司进驻前，将会保障小区基本的应急服务。

如何让居民转变物业服务的观念才是重中之重。社区党支部副书记高哲说，有的居民由于传统观念使然，认为产权单位应该一直管下去，不应该收取任何费用；有的居民认可市场化物业管理是必然趋势，也愿意缴纳费用，但是希望由产权单位在现有服务基础上进行收费；还有的居民希望进行自管，但是自管的操作流程较为复杂，并不适合小区的现状。由于小区居民多为单位职工，产权单位出面广泛动员，社区进一步宣传解释，并且组织居民去有物业管理的邻近小区参观，引导居民理解产权单位退出，同时转变过去免费物业服务的观念，引入社会化物业公司，共同参与社区治理，行使业主权利。

对于引进物业，新近在小区买房以及深受停车困扰的居民尤为欢迎。“产权单位没有资质收费管理，这么多年来小区一直免费停车，但是车位都得靠抢，混乱无序的情况常有发生，我们当然希望能有人管起来。”在多方力量的动员之下，很多老街坊的观念慢慢转变。各方还积极联系周边物业资源，精心筛选、反复沟通服务方案以及收费标准。由于小区每栋楼的情况不尽相同，有的是塔楼，有的是板楼，有的还加装了电梯，对于物业费如何统一定价，最大限度优惠于居民，各方也做了最大让步。产权单位表示，将提供物业办公用房等资源，开放单位新建地库夜间错时停车，并且交由新物业公司管理，尽可能降低居民承担的物业成本，为居民争取最大利益。今年10月，通过业主投票的方式，小区成功选聘了新的物业公司。

新物业公司进驻小区近两个月以来，居民最直观的感受就是“专业人做专业事”。一位居民说，以往产权单位管理期间，但凡涉及小区的小修大补，往往需要事先审批，再统一安排进行，如今小区各种基础设施设备的维护更加专业，并且响应速度更快了。

大慧寺20号院

老物业要撤场 应急物业转正

前不久，大慧寺20号院的第一部加装电梯正式开工。近些年，小区居民一直在呼吁加装电梯，不过之前由于和老物业之间互不信任，相关工作一度陷入停滞。不仅如此，由于和老物业的矛盾逐渐加深，小区还一度面临失管。

大慧寺20号院共有5栋楼、280多户居民，老物业于2018年开始接手小区管理，随着时间的推移，居民与物业之间的矛盾越来越突出。属地大柳树社区党委书记吴桂丽说，一方面，有些居民认为老物业多年来在卫生保洁、绿化修树、设备维护等方面的服务并不到位，于是拒绝缴纳物业费；另一方面，老物业认为由于物业费收缴率低，难以提供更优质的服务，在卫生保洁等几方面的服务标准也在降低。双方之间并不信任，矛盾也越来越突出。在老物业的服务合同即将到期之际，业主投票决定不予续聘，老物业也同时提出撤出的申请。

面对小区可能面临失管的情况，为保障居民日常生活正常运转，社区组织物管会，决定由业主共同决定选聘物业，并且先行引入应急物业，在正式物业进驻前提供管理服务。“我们刚进院时，垃圾都没人收。经过连续两天的清理，清运走七八车垃圾。”应急物业负责人说，他们进驻后，先期提供事实服务。院里的车棚不仅破旧，甚至连顶棚都没有，雨天也漏雨，为此他们与街道、社区联合，新增了充电桩，加装了顶棚，最大程度便利居民充电。小区各种基础物业服务焕然一新，居民们都看在眼里记在心里。

在此期间，街道、社区、物管会等各方有序推进新物业的选聘工作。在招投标阶段，基于产权单位推荐、服务便利、居民认可等情况，包括应急物业在内的6家物业公司入围。最终通过业主投票选举，应急物业成功转正，成为小区新的物业。

“现在有了正式的物业管理，小区保洁清扫更加及时、修补破损路面更加快速，很多居民之前的烦心事都一件件得到解决。”吴桂丽说，居民的投诉量大幅下降，物业也积极开展服务标准、收费标准等信息公开公示工作，让业主清清楚楚知道物业费花在了哪里，通过切身体验衡量物业费花得值不值，建立起双向良性互动，提升业主缴费意识。目前，小区物业费收取率已经达到90%。

皂君庙丙2号院

自管模式难以为继 新物业带来新变化

皂君庙丙2号院建于2000年，共有100多户居民，前几年在成立业委会后，业主通过投票表决方式形成自管方案。虽然小区只有1栋楼，看起来管理相对轻松，然而随着时间的推移，自管这一模式运转情况不太理想。同时，业委会成员变化较大，小区也一度濒临失管。

此前的自管模式是由业委会不定期向居民收取一定的费用，聘请专业人员进行小区垃圾清运、设施设备维护维修等工作。虽然一开始业委会也尽心尽责，但事无巨细管理小区，还是面临不少挑战，相比于专业的社会化物业公司，时间长了难免力不从心。在自管模式的后期，有些业委会成员由于年龄较大精力不够，或是搬离小区，提前中止了任期，但没有新业主愿意担任该职务，业委会招募不到候选人无法完成改选工作，自管模式难以为继，院落面临失管。

“面对小区可能面临失管的情况，街道、社区请来了应急物业，先期进行事实性服务，保障基本的垃圾清运、设施维修等服务，选聘新物业的工作也在有条不紊进行中。”大钟寺社区党委书记宋秋枫说，今年8月，在重新组建物管会的基础上，各方通过广泛宣传引导，逐户走访动员居民，由全体业主投票选聘，应急物业正式成为新的物业。目前，小区物业费收取率已经达到80%以上。一位居民说，小区如今最大的变化就是，无论哪里出现跑冒滴漏等突发情况，无论发生在什么时候，只要报修，马上就有人管。

“应急物业之前的工作，我们都看在眼里，现在转正之后，各项服务工作更加专业，我们也希望服务品质越来越高。”