孙先生租了马先生一间房屋并签订房屋租赁合同，约定租赁期间为2020年1月至2028年1月，孙先生在租赁期间，未经过马先生的同意，于2022年1月将房屋转租给案外人。马先生得知后，了解到孙先生曾多次将房屋转租给他人，认为孙先生的行为严重违反了合同约定，要求解除双方的房屋租赁合同并赔偿其给孙先生免租期间的租金3万元。海淀法院经审理，判决解除双方的租赁合同。

马先生诉称，与孙先生签订的房屋租赁合同中并未授权孙先生转租房屋，但是孙先生多次未经允许将房屋转租他人，且有部分未按时交纳房屋租金的情况，孙先生的行为已经严重违反了合同约定。当初为了孙先生能够将涉案房屋装修成自己喜欢的样子，还给了孙先生3个月的免租期，现诉至法院，要求解除合同，孙先生按照合同约定的租金标准，支付该3个月免租期的租金3万元。

孙先生辩称，同意与马先生解除本案合同，但是不同意支付免租期的租金。其为了装修房屋花费了很贵的费用，后经济状况不好了，才将房屋转租给别人回收成本。

法院经审理后认为，孙先生和马先生均在本案中同意解除合同，法院不持异议。但双方争议焦点为，孙先生是否应当支付马先生主张免租期的租金。孙先生虽然存在违约行为，擅自将房屋出租给案外人，但双方未在合同违约条款中明确是否应当因此支付免租期租金，故对于马先生的该项诉求，法院不予支持。法院最终判决解除双方的租赁合同，驳回马先生的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官说法：

本案中，承租人未按照合同约定擅自转租房屋的行为，赋予了守约方解除合同的权利，但出租人提出的免租期租金不“豁免”的“惩罚性”赔偿条款是否能够得到支持，需要严格审查合同中是否有相应的约定。实践中，出租人往往可能通过在签订合同时，往后约定租赁期间或口头免除一定租赁期间的方式承诺承租人免租期，法律并未赋予出租人在合同解除时任意撤销该期间的权利，故应当依照合同审查是否具有相应的违约条款，如未订立解除合同时收回免租期的条款，则出租人无权主张要回。

（文中人物均系化名）

文/海淀法院 董玫