黎明公司承租未来公司的房屋用于教学经营。在租赁期限内，黎明公司因故通知解除租赁合同。未来公司诉至法院，要求黎明公司支付违约金、律师费。黎明公司辩称因公司经营困难，不得已提出解除合同，但未来公司主张违约金计算标准过高，同时提出应将押金抵扣违约金，同意赔偿律师费。海淀法院经审理，判决黎明公司支付违约金32850元及律师费8000元。

未来公司诉称：2023年4月，黎明公司承租中农公司房屋，房屋租赁合同约定：租赁期限自2023年5月至2026年5月，年租金394200元；因黎明公司违约导致合同提前解除的，除合同另有约定外，押金不予退还；租赁期内，黎明公司需提前退租的，应提前三个月书面通知对方，则本合同提前解除，违约方应按年租金标准的20%支付违约金；任何一方根据约定追究违约方的违约责任，除违约方承担本合同相关条款约定的责任外，违约方还应赔偿包括诉讼费、律师费等费用。2023年12月，未来公司、黎明公司与中农公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，明确涉案房屋的出租人由中农公司变更为未来公司，押金32850元由中农公司直接汇给未来公司。2024年8月，黎明公司向未来公司发送《终止告知书》，称其已于2024年7月、8月书面告知未来公司解除房屋租赁合同，且已搬离涉案房屋。黎明公司虽已结清此前发生的租金，但尚未承担违约金等责任。

黎明公司辩称：黎明公司已经依约如期足额支付租赁期内发生的租金，因现无力正常经营，不得已向未来公司提出终止《房屋租赁合同》，主观上并无违约恶意，黎明公司亦积极与未来公司协商违约问题未果。黎明公司认为未来公司主张违约金计算标准过高，其已收取的押金应予以抵扣违约金，黎明公司同意赔偿因本案发生的律师费8000元。

法院经审理认定，2024年8月，未来公司为解决本案纠纷支付代理费8000元。庭审中，未来公司称不同意以押金抵扣违约金，因黎明公司违约行为导致后续租金损失及律师费损失、租金利息损失，涉案房屋现在是空置状态，并未对外招租。

法院经审理认为，未来公司认为因黎明公司违约行为造成的实际损失是后续租金损失、租金利息损失两部分损失。关于后续租金损失部分，未来公司未再另行招租，违约金为月租金2.4倍，已经高于合理损失范围；关于租金利息损失部分，双方已约定以违约金条款弥补损失，且租金均已经结清，法院对该部分损失不予采信。未来公司主张的违约金计算金额已过分高于其后续租金实际损失，结合黎明公司租赁合同履行情况、对后续租金损失无明显过错的情形，故法院依法予以调整。

黎明公司主张应以未来公司已收到的押金抵扣违约金，赔偿损失以填平所违约行为造成的损失，若按未来公司主张不应退还押金，则会造成未来公司在获得违约金赔偿范畴之外另行获得黎明公司一个月租金的结果，该赔偿总额已超出未来公司实际损失。故黎明公司要求以押金抵扣违约金的主张，法院予以采纳。

综上所述，违约金调整为2个月租金标准，未来公司已收取的押金（即1个月租金）不再退还，用以抵扣部分违约金。合同中已明确约定违约方应承担律师费，且黎明公司同意承担该损失，法院对该项诉讼请求予以支持。

最终，法院判决黎明公司给付未来公司违约金32850元并赔偿律师费8000元。

法官说法：

当事人在合同类纠纷中可以预先约定违约金条款，便于在发生违约行为时确定违约金额以弥补损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定，违约金约定方式可以直接确定固定金额，亦可以按照约定计算方法确定最终违约金金额。

违约金调整常见于违约金计算方法或者违约金金额高于损失情形，一方当事人请求降低违约金。违约金条款虽然可以预见损失类型和金额，但在案件中违约金约定计算公式所得金额与实际损失金额往往存在较大出入。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定，当事人主张违约金过分高于违约造成的损失请求予以调整，法院可根据实际损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素综合认定违约金是否过高，并依法调整。

结合本案情况，企业经营困难无法改善不得已提前解除合同，就违约金金额发生争议，仍应以《房屋租赁合同》中关于合同解除条款、违约条款确定责任。企业在租赁房屋前，以押金形式作为履约担保，在发生违约情形时，一般情况下，根据双方约定，押金予以抵扣未付租金、相关费用、违约金等未结清费用；若企业认为双方约定违约金条款所得金额过高，可依据《中华人民共和国民法典》及《合同编解释》的规定，请求法院予以调整。企业应提供违约金金额过高的相应证据，由法院以实际损失为基础，考虑合同主体、过错、履约情况等综合认定违约金计算方式或者金额是否高于实际损失，若过分高于实际损失则可请求法院酌情调减违约金，便于企业避免徒增无收益的债务，尽快完成债务化解。

（文中人物均系化名）

文/海淀法院 高靖凯