王女士即将搬入海淀区一处新建小区，可在哪儿停车却让她感到苦恼：产权车位35万元一个，只能买不能租。否则，业主的私家车就属于访客车，按小时收停车费。为了买这套房，她已经贷款几百万元，无力再购买车位。

记者走访发现，不少小区都存在车位“只售不租”的情况，买不起车位的业主只得自行找地儿停车。许多业主慨叹——在自家小区停车为何还如此费劲？

现象1 只售不租

产权车位售价高

开发商随意定价

与这处楼盘相邻小区，产权车位“只售不租”已经实施了好几年。前年，业主孙女士拿到新房钥匙，正发愁自己的新能源车没地方停车充电，开发商主动推荐售价37.9万元的“充电车位”，她果断入手。

没想到，过了一段时间，开发商竟将“充电车位”售价降到了25万元。更让业主们惊讶的是，地库所有车位都能安充电桩。孙女士感觉自己被骗了，便找开发商理论。结果，对方掏出合同，拒绝退款。“车位定价不透明，开发商说多少是多少，对消费者很不公平。”孙女士说，按照开发商的说法，产权车位卖多少钱，是供求关系决定的，这叫“市场调节价”。

然而，面对开发商所说的“市场调节价”，业主并不买账。亦庄某小区业主也有类似遭遇，业主张先生认为，产权车位应该有更加详细的计算依据，绝对不能开发商“一口价”，业主连还价的余地都没有，“不开放租赁停车位，是不是在搞‘饥饿营销’那一套，逼着我们买高价车位？”

现象2 以租代售

人防车位不短租

一租就得二十年

亦庄这个小区的车位分为产权车位和人防车位两种，产权车位每个售价在20万元以上，人防车位则根据位置不同，“一次性租20年”的金额在8万元到10万元不等，而且数量有限，每次就放出几个车位。

知情人透露，人防车位指的是依人民防空法的要求，在各小区人防空间设置的停车位。按照相关规定，人防车位产权归国家，不得买卖，但可以租赁，租赁合同有20年最长租赁期的限制。

既然人防车位租赁期最长为20年，开发商为什么不用来短租呢？对此，这个小区物业工作人员表示，不清楚开发商什么时候开放车位短租业务，业主如果有需求，可以尝试从已经购买车位的业主手里租车位。记者发现，这种说法让很多业主感到不满。有业主认为，开发商采用这种方式，实际上就是逼业主长期租赁，有“以租代售”的嫌疑，“这就是变相高价销售没有产权的人防车位。”

面对小区地下车库售价20万元左右的产权车位，通州区台湖某小区的业主们希望早日开放人防车位短租业务。业主王先生告诉记者，从2023年入住至今，小区的人防车位一直没有投入使用。

早在2020年，这个小区附近区域已划归经开区管理。入住新家后，业主们通过多种渠道反映小区车位“只售不租”问题。半年多前，经开区审批局给这个小区人防车位办理了使用许可。然而，时至今日，开发商仍以“暂不具备开放条件”为由，拒绝租赁人防车位。

“没购买车位的车，小区地库进不去。只能每天晚上在小区外边违章停车，第二天一早赶紧开走。现在，到了晚上，小区周边的路两侧车辆挤得跟一锅粥似的，可小区地库却是空荡荡的。”业主鲁先生说，已经有不少居民准备起诉开发商“只售不租”车位的行为。

维权

法院判令车位出租

开发商却拒不执行

“我们胜诉后，业主的车可以进小区停车，暂时不用花钱。但是，小区的闲置车位依然没有开放租赁。”站在朝阳区某小区门口，业主孙晓东告诉记者。

今年35岁的孙晓东是一名律师。此前，他以小区闲置车位“只售不租”为由将开发商告上法庭，案件由朝阳区人民法院审理。去年10月，法院判决：小区开发商应将未售出的产权车位向业主开放租赁，并向业主公开车位的出租、出售及附赠情况……

“之前，开发商坚持车位‘只售不租’，而且售价高达28万元，不少业主无力购买。”孙晓东说，结果，因为没有购买车位，业主的车进不了小区。可是，地下车库80%以上的车位都是空的。令他印象最深的是，有一次，业主车辆被阻拦在小区门外，后面的车排起长队，导致道路堵塞社会车辆无法通行。

孙晓东说，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”小区存在大量闲置车位，开发商却“只售不租”，显然与“首先满足业主的需要”相违背。

案件审理过程中，法官询问了好几个问题。例如，小区有多少业主想租车位？小区周边的停车情况怎样？为此，孙晓东组织了问卷调查、收集居民签名、拍摄视频等，向法官表达业主心声、证明小区周边确实“无处可停”。法院最终判决支持了孙晓东的诉求。

然而，业主胜诉已经半年多了，小区车位租赁仍未执行。有业主表示，开发商怕“破例”后出现“不好的影响”——这个楼盘的开发商在北京还有不少项目，一旦开了“口子”，其他小区也要效仿，产权车位卖不出去，资金回笼可能受到影响。

“法院判决已明确不能‘只售’，但似乎对开发商没有足够的约束力。”一位小区业主说，虽然现在车辆可以进小区停车，但真怕哪天开发商一“任性”，又把大家拦在门外，“难道我们业主得天天带着法院判决书上班吗？”

破解

政策存模糊地带

车位管理应细化

胜诉后，孙晓东把相关经验分享到了网上，很快就有很多其他小区的业主联系他。“许多小区都存在类似情况，业主们都很头疼，希望寻求帮助。”孙晓东说。

既然“只售不租”车位涉嫌违法，为何开发商还敢这样做？孙晓东表示，因为相关政策存在模糊地带，比如《民法典》虽然明确车位应当“首先满足业主的需要”，但缺乏明确具体条款，容易让个别开发商“钻空子”。而且起诉开发商要耗费原告大量时间，“我本人即便是专业律师，整理材料也花了半年多时间。”

北京恒略律师事务所律师朱桂颖表示，开发商以“只售不租”名义拒绝提供停车服务，实际上是变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，业主有权向人民法院提起诉讼，请求法院判令开发商将空置的车位向业主出租。如果车位产权归全体业主，业主可通过业主大会或者业主委员会参与对车位出租的定价、管理。

朱桂颖建议，在法律层面细化小区车位管理细则，通过政策规范、市场调节与人性化管理，让社区更加和谐。

管理涉及多部门

应健全协商机制

业主发现小区车位“只售不租”，该找谁解决？记者调查发现，目前，本市不少新建小区车位管理涉及多个部门，职责交叉，协调并不容易。

此前，顺义区仁和镇临河片区内多个新建小区车位售价高、租赁难，不少业主向12345市民服务热线反映问题，最终都交由属地处理。

仁和镇相关负责人介绍，目前属地已督促开发商尽快完成各地块人防备案手续，并会同物业推进车位租赁。考虑到小区周边停车难问题，属地还主动协调顺义交通支队李桥中队，实施“柔性执法”，在保障通行安全前提下，允许部分道路两侧夜间临时停车。同时，正在规划增设公共停车场。

“这项工作牵涉面很广。”这位负责人坦言，解决停车难题，单靠哪个部门都难以一揽子解决。例如：增设公共停车场就涉及区规自分局、区不动产登记中心、区住建委棚改办、区城管委道路科等多个部门。

这位负责人还表示，希望联合多部门建立“小区车位管理协商机制”。对于业主们面临的停车难困境，加强部门间合力，做到信息共享、同步推进。同时，回应业主合理诉求，保障其合法权益，“目标就是让资源用得其所，业主‘车有位、心不累’。”