【老旧小区改造•典型案例】

• 项目名称：朝阳区百子湾路1号楼项目

• 建筑年代：20世纪70年代末

• 改造内容：外套式抗震加固+地下管线更新+环境综合整治

• 居民户数：102户（含12户合居户）

• 改造亮点：户内空间拓宽、居民全程参与、“一户一策”、缓解合居户居住矛盾、“改管结合”、地上地下同步改造

• 工程进度：已完成70%，预计2025年8月全面竣工

在朝阳区南磨房乡，一栋历经半个世纪风雨的6层砖混老楼，正经历着一场华丽的“蜕变”。作为北京市抗震加固改造的典型案例，百子湾路1号楼的“逆生长”故事，不仅是50岁老旧楼房的重生记，更是首都老旧小区改造民生工程的生动缩影。

老楼的烦恼：岁月留下的民生难题

走进改造前的百子湾路1号楼，斑驳的外墙、锈蚀的管道、狭窄的合居空间，诉说着岁月的沧桑。这栋建于上世纪70年代末的老楼，早已不复往日模样：房屋安全鉴定为C级，抗震保温性能不足；外墙破损开裂，每逢雨天便“屋外下大雨，屋内下小雨”；地下管线老化渗漏，污水反味成为家常便饭；更棘手的是12户合居家庭，因共用厨卫、水电缴费等问题矛盾不断。

如何让老楼焕发新生，让居民告别“住得闹心、过得揪心”的日子？一场关乎民生福祉的改造攻坚战，就此拉开帷幕。

居民参与：“一户一策”暖民心

改造好不好，居民说了算。为了让居民深层次参与更新改造全过程，项目实施主体南磨房乡特别设立了居民议事专班，多次组织召开居民议事协调会，根据居民不同需求制定“一户一策”方案。

此次改造从改造内容到方案制定，从建筑选材到质量监督，从项目验收到物业引入，均充分听取“群情民意”，人性化地满足居民多样化的改造诉求。这种“从群众中来，到群众中去”的改造模式，让居民从“旁观者”成为“参与者”。

“外套式加固”：给老楼穿件安全铠甲

面对未达拆除重建条件的现实，项目施工单位北京建工五建公司结合实际采用“外套式加固”工艺，为老楼量身定制安全铠甲。该工艺通过在楼体边缘打桩基、浇筑混凝土框架，形成包裹式结构，让每户南北两侧拓宽约10平方米使用空间。据施工方介绍，这项工艺不但能够提升结构安全，而且可以实现“加固+增面”的双重效果。

破解难题：12户合居户迎来新生活

一套住宅由两户人家共用，在厨、卫使用和水、电缴费等方面12户合居户长期存在矛盾，这也是百子湾路1号楼的历史遗留难题。

改造后，新增的面积为合居户居民提供了更多的生活空间，缓解了卫生间和厨房的使用矛盾；电表分户、智能水表换新，则为长期以来的使用和缴费难题画上了句号，12户合居户由此迎来崭新生活。

“一次改到位”：地上地下同步焕新

此次改造工程将地上楼本体抗震加固、公共区域环境整治与地下雨污水管线等地下工程同步实施，一次性改造到位，避免了“拉链式施工”给居民带来的困扰，将改造对居民生活的影响降至最低，是全市首个实现了地上地下同步实施、同步验收的改造项目。

“改管结合”：多元共担实现社区治理升级

老旧小区改造的“后半篇文章”，在于长效管理。该项目采用“政府补贴+产权单位出资+居民付费物业”的多元共担模式：政府出资补助基础类改造、产权单位投资进行专业管线更新、居民签订物业缴费合同确保改造效果的长期保持。

该项目在改造前期就在充分征求民意基础上引入专业物业企业，明确后期管理责任与收费标准，建立物业管理长效机制，确保前期改造与后期管理无缝衔接。这不仅解决了传统老旧小区“改而不管”的难题，更以市场化手段推动社区治理升级。

结语

当百子湾路1号楼全面竣工时，102户居民将迎来期待已久的“新家”：抗震能力提升了，房间变宽敞了，环境变美了，更重要的是，老邻居们的笑容更甜了。

从“住有所居”到“住有优居”，老旧小区改造改的是房子，暖的是民心，聚的是人心。当更多“百子湾1号楼”式的蜕变在北京上演，我们看到的将不仅是首善之都城市风貌的更新，更是千万家庭对美好生活的向往照进现实。

供稿部门：老旧小区综合整治处、物业服务指导中心