加快成熟资产类型项目常态化申报，推动新资产类型项目推荐发行，积极支持通过扩募方式新购入项目……近日，国家发改委办公厅发布通知，要求进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐，加力推动市场扩围扩容。

专业人士表示，政策持续加码，REITs发行上市有望进一步提速，畅通投资循环、扩大有效投资。

探索新资产类型发行路径

近年来，REITs已逐步进入大众视野——一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等不动产，并向投资者分配投资收益的公募基金。一些投资者更是将其形象地描述为：大家一起“众筹”买高速公路或产业园区，成为“微型股东”，共享租金和收益。

2020年4月试点起步，2021年6月首批产品上市，再到去年明确常态化发行，REITs市场如今已初具规模。Wind数据显示，截至9月15日，已发行上市交易的REITs数量为74只​，总市值超过1700亿元​。

加速扩围扩容，是新一轮政策的基调。一方面，通知鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。

另一方面，新资产类型项目也将加快步伐。通知称，将积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决“难点”“堵点”问题。

“REITs已从试点探索跃升为制度化工具，成为基础设施投融资的新引擎。” 在南开大学金融发展研究院院长田利辉看来，通知推动常态化申报、支持扩募，将加速市场从小规模试点迈向高质量扩容。此举不仅释放存量资产价值，更能够通过制度创新为经济注入可持续动能，让REITs成为“盘活存量、带动增量”的战略支点。

扩募助力REITs“滚动成长”

梳理发现，目前已上市的REITs底层资产，园区类基础设施最多达19只，交通基础设施有13只，消费基础设施和仓储物流各10只。借助REITs工具，持有这些不动产的企业就可快速回笼资金，盘活存量资产，并将募集到的资金用于新项目，如修新路、改造新园区等。

扩募是使REITs实现良好投资循环的重要制度。此次新政明确提出，鼓励已上市的REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，并明确首发上市满6个月后可申报，简化新购入项目申报流程。

光大证券研报表示，从当前（拟）扩募项目看，发布拟扩募公告的时间均为首发上市满12个月后，且多为同一细分行业。新政有望缩短首发上市到扩募申报的间隔时间，有助于推动更多的首发项目扩募。

另外，扩募新购入项目资产范围也进一步拓宽。以往扩募并入的多是自己的资产，而此次新政明确支持收购同行业的资产，也就是业内所称的“混装”。机构认为，允许“混装”扩募有望拓宽扩募资产可选范围，加快推进扩募，丰富资产组合，起到一定的分散风险作用。

扩募是REITs可持续发展的“生命线”。田利辉表示，当前REITs扩募率不足10%，政策简化流程将打破“发行即终点”的困局，打通“资产注入-价值提升”闭环。原始权益人持续注入优质资产，将让REITs实现从“一次性融资”向“滚动成长”的质变，避免市场沦为“静态池子”。

高比例分红吸引投资者关注

从全球来看，REITs在资产配置中发挥着积极作用。随着我国REITs市场高质量发展，这一新兴大类资产的吸引力也在上升。专业人士称，个人投资者可通过参与基础设施REITs，分享经济高质量发展的红利。

山西证券研报表示，REITs兼具债券与股票两种属性。债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类REITs估值的重要组成。在利率下行的背景下，券商等金融机构在加仓REITs。

按照规则，REITs强制要求90%以上的利润要用于分红。Wind数据显示，截至9月15日，REITs累计分红总额为​248.92亿元​。田利辉表示，REITs是“高分红+低波动”的投资“避风港”，其波动率仅为股票市场的三分之一。普通投资者可聚焦保障性租赁住房、社区商业等运营稳健的领域，通过REITs公募基金或ETF参与其中。

​不过，专业人士也提醒，与股票类似，投资者参与REITs也切忌追高，通过价值投资和长期投资，才能让REITs成为资产配置的“压舱石”。