城市更新·大家谈

“城市更新·大家谈”专题栏目旨在搭建交流平台，汇聚多方智慧，持续探讨城市更新的实践路径与前沿思考。本专题聚焦第四届北京城市更新论坛，解读政策动向与实践经验。让我们跟随专家视角，共同探索城市焕新的路径与未来。

2025年9月29日，第四届北京城市更新论坛“最佳实践经验分享会”在朝阳区751D·PARK北京时尚设计广场图书馆成功举办。活动延续“看见·价值”主题，邀请行业专家、深度参与更新实施的多元主体开展经验分享、对话研讨。会上，北京市规划和自然资源委员会石景山分局党组书记、局长龚钊围绕“石景山区调色板花园地下停车库项目”进行主题分享。

北京市规划和自然资源委员会石景山分局局长

龚钊

筑基固本 蝶变升级

——石景山城市更新实践与成效

新版北京城市总体规划赋予石景山区国家级产业转型发展示范区、绿色低碳的首都西部综合服务区和山水文化融合的生态宜居示范区“三区定位”，在此基础上，2023年石景山区委、区政府进一步提出深入实施产业转型和城市更新两大战略，以首钢园为代表，随着城市更新推动产业转型，石景山区在“十四五”期间，二三产业的比例从7：3到1：9，发生了质的变化。

“十四五”期间石景山区在城市更新方面取得了诸多成效：

（一）形成了多元共治的城市更新组织体系

石景山区发挥政府在城市更新中的引导作用，以公共空间整治、老旧厂房改造、重大更新项目建设等为抓手，吸引社会资本广泛参与，发挥专家智库和社会机构作用，坚持公众参与，形成了“政府引导、市场决策、智库支撑、公众参与”的城市更新组织体系。

（二）形成了引领发展的城市更新规划体系

“十四五”以来，石景山区在北京城市总体规划、北京城市更新规划和分区规划基础上，强化规划对存量空间资源的引领作用，全区共划分26个街区，“十四五”期间12个新编街区控规编制完成，14个存量街区控规计划于“十五五”期间完成报批。全区坚持先体检再更新的工作思路，连续六年开展城市体检，并在今年进行了专项城市更新体检。同时，按照《北京市城市更新条例》和专项规划，建立“1+3+n”街区评估体系，形成由“街区”到“项目”的全流程规划管理路径。

（三）形成了保障有力的城市更新政策体系

在市级城市更新政策的基础上，石景山区出台了更具针对性的政策。比如在整体组织上，出台《石景山区城市更新项目管理办法（试行）》，明确了石景山区整个城市更新的组织架构，以及联席会的重要制度，所有城市更新项目统一拿到这个平台上进行会商研究，大大提高了效率。

针对首钢园区重点的工业区的城市更新项目，专门出台了《老旧工业区工业构筑物和建筑物改造利用办法（试行）》，解决了工业构筑物更新的一个大问题。简化审批路径，符合风貌、保证安全，就走工业构筑物审批路径，很好推进了首钢园区几大高炉和多个构筑物更新项目落地。

在保护性修缮、恢复性修建的市级文件基础上，石景山区针对模式口历史文化街区保护，专门出台了《石景山区模式口历史文化街区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作方案（试行）》，在全市率先打通未确权房屋审批和登记路径。

（四）形成了落地性强的城市更新实践体系

在实践角度，石景山区多项城市更新工作都获得了国家级和市级的表彰和奖项。模式口历史文化街区更新改造项目中，石景山区探索“政府主导、国企运作、专业化团队运营”特色工作模式。石泰集团作为实施主体，负责腾退成本以及基础设施的建设成本。石泰集团腾退的房屋我们进行了确权，资产确权后就可以抵押再贷款，这样账面上资产可以实现平衡。而经营环节工作则交给专门的运营公司，它的特长是市场经营和商业策划，在运营时没有重资产的包袱，也没有财务成本的压力。从近两年模式口历史文化街区保护的效果和社会反响来看，取得了很好的效果。

创新示范 点石成金

——调色板花园地下空间模式与路径

我们一直坚持先进行规划评估，再进行更新的工作原则。该项目整体分为四个环节，第一个环节仍然是街区控规评估。

（一）看见 民生痛点

我们开展城市体检时发现，这个街区随着新建小区的投入使用，初步测算区域停车缺口达1660个，是石景山区停车难、乱停车现象最为突出的区域。

（二）看见 新政策、新思路

综合实施方案编制阶段，统筹城建集团在石景山区的用地，协商确定资源、任务捆绑方案，将该处规划为绿地兼容地下停车场，与其他街区用地资源跨区域统筹实现资金平衡，满足土地权利人、政府、居民等各方诉求，实现街区环境的整体提升。

项目方案设计阶段，项目用地约4.96公顷，总建筑规模约5.37万平方米，引导园林景观设计布局下沉广场及景观小品消隐停车场地面附属设施，绿地内布局体育设施，为相邻幼儿园预留地下空间联通条件，补齐体育用地、公共空间短板。

手续办理阶段，从产权登记反推立体分层供地必要要素条件，从二维平面升级成三维立体空间，并综合考虑规划核验平面轮廓误差允许值，确定分层供地平面轮廓及高程控制点。

（三）看见 实施成效——民生与环境的双重提升

低效业态向品质提升的转型。项目前身是一个建材市场，利用拆违腾退空间，响应“花园城市”建设要求，地上打造近5万平方米的全龄友好型城市公共空间，设置儿童游乐、运动健身和休闲草坪等多功能区域，以色彩设计和冬奥元素提升景观风貌，提升绿地品质，全面优化城市界面。

经济和社会双重效益改善民生。挖潜绿地地下空间建设停车场，以立体分层供地的模式补齐民生短板，提供1660个车位（含664个充电桩），有效缓解周边居民停车历史难题。响应中央城市工作会议关于“科学开发地下空间、增强城市综合承载能力”的部署。

城市更新用地功能复合利用的创新实践。形成了“公园+停车+公共服务”的复合功能载体，也形成了“规划-设计-实施-管理”全链条可复制路径，为全市类似更新项目提供了样板。

擘画蓝图 引领未来

——石景山城市更新的愿景与展望

（一）战略引领：锚定发展机遇，明确转型方向

面向“十五五”，石景山区的城市更新迎来两大发展机遇：

一是“两园一河”协同联动发展，将整体统筹园博园、首钢园、永定河两岸的城市生态、景观、文化等资源，共同打造京西活力空间。首钢北区潮玩悦享水岸“永定河集”、西山永定河文化带绿道(石景山段)聚焦首钢北区核心段、石景山(本山)改造提升项目(一期)、小火车(火车餐厅)等重点项目实现服贸会前集中亮相，形成了一条以“望西山、观湿地、看日落、品美食”为主题、水滩岸城融合的滨水活力岸线，向全球展示了京西活力新空间的建设成效与未来潜力，为全市产业转型与城市更新提供了可复制、可推广的“石景山样本”。

二是服贸会一会一址永久落户首钢园，将通过“会展小镇”的建设，进一步推动首钢园区和城区融合，在实现从“厂区”到“园区”的转变基础上，实现转型升级的第二次飞跃——从“园区”到“社区”的转变。

（二）核心路径：践行“五个更加注重”，深化空间立体重塑

中央城市工作会议提出了“五个更加注重”，即更加注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入、统筹协调。回看调色板花园地下停车库项目，是石景山区对应“五个更加注重”做的一次初步尝试，同时石景山区已在全市率先完成区级韧性城市、地下空间专项规划和项目谋划，未来在立体空间发展上将有更多实践。

（三）宏伟蓝图：合力打造首都城市复兴新地标

“十五五”石景山区将进一步落实中央城市工作会议的精神，以“更高效率、更高品质、更高价值、更高韧性、更显低碳”为导向，因地制宜、安全有序拓展地下空间利用场景，统筹推进地上、地下空间复合利用，精准施策推动交通、市政、防灾、商业、物流等功能复合布局，打造地上地下功能互补的城市复兴新地标，充分彰显“一半山水一半城”的独特魅力。

文章根据龚钊于“第四届北京城市更新论坛”活动演讲整理，已经专家审阅

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