城市更新是一项复杂的系统工程，类型多样、主体多元、任务艰巨。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。作为第一批城市更新试点城市，北京以《北京城市总体规划(2016年—2035年)》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，稳步推进城市更新，取得显著成效。本栏目将陆续推出北京城市更新的生动实践，以梳理和分享成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。
在北京东城东四南大街的32/36/38号，悄然完成了一场时空对话。上个世纪70-90年代建设的天坛家具厂，如今以“重构·潮东里”之名，成为城市更新的鲜活范本。
2022年12月，重构光年（北京）商业管理有限公司作为实施主体，把闲置多年的老旧厂房打造建成为非标文旅商业新地标，项目于2024年10月竣工开业。“潮东里”寓意为故宫以东、东四南北大街、朝阳门内大街交汇处的胡同里坊潮流之地，项目一层规划为非标社区商业，二层规划为“城市人文微度假酒店”，是全市首个“街区商业+主理人经济+城市旅居微度假”复合空间。
天坛家具厂旧址变为潮流文化街区
（新京报记者 王贵彬/摄）
本项目以“保留利用提升为主、拆除重建为辅”的核心原则，通过“微更新活化+业态重构”践行《北京市城市更新条例》，重点实现统筹保护与利用、助力民生服务提质、多元协同融入社区治理等三大政策指导目标，提升城市公共空间的整体价值和周边居民的生活品质，同时传承城市文化记忆，彰显古都特色，打造具有地方特色的微更新品牌。
经济效益提升方面
一是促进商业价值跃升，街区主理人商业年营收预计突破6000万元，租金溢价35%，人文酒店平均入住率95%，整体投资回报周期缩短至4.5年；
二是实现产业带动效应，孵化本土京派年轻态主理人品牌8个，创造就业岗位50个，联动周边商铺营收增长18%，年度贡献税收预计达到300万元；
三是提升资金撬动效能，自有资金及带动品牌方社会投资共计4800万元。
社会效益提升方面
一是促进社群活力激活，全年举办艺术展、非遗工坊、主理人市集等活动35场，近一年来园区吸引游客逾10万多人次，带动青年回流率提升 25%；
二是提供低碳示范价值，采用空气能地热、太阳能生活热水等技术，综合能耗降低35%；
三是促进文化认同重塑，艺术空间截至2025年6月接待访客近2万多人次，衍生文创产品销售额超100万元，促进多项民艺、非遗文化与当代文化链接，成为东四商圈必打卡的文商旅综合休闲消费目的地。
规划设计创新
融合在地文化元素
本项目针对原有空间封闭逼仄、碎片化、安全问题，采用“保留主体结构+局部拆解重组”的方式。保留75%原建筑骨架，拆除冗余隔墙25%，植入通透连廊与中庭，形成“一轴三区”立体空间格局，即人文酒店、商业街区、公共空间。
功能打破单一功能限制，除人文度微度假酒店及非标商业业态以外，园区嵌入创意办公、叠加展览空间、公共配套、增设艺术工坊等，实现“住宿-消费-社交-服务”全链条覆盖。
在文化内涵延续方面，保留厂房桁架、水刷石外墙等标志性元素，让旧有元素形成“记忆走廊”。此外，将北京老城胡同概念引入封闭的建筑内部，保留及恢复坡屋顶、水刷石，运用原石及景观树木等建筑语言，呼应周边传统街区风貌，实现新旧建筑视觉融合。
院落改造前（左）院落改造后（右）
（来源：《北京城市更新最佳实践2025》）
外立面改造后
（来源：《北京城市更新最佳实践2025》）
组织模式创新
实现多元共治与利益平衡
项目的成立由8家主理人品牌组成商业自治会，入驻的主理人们制定《业态准入公约》，实现品牌调性统一与差异化互补。首年租金减免30%，次年按营收比例浮动收取，扶持小微品牌孵化。从园区营收中提取15%投入社区营造等公共服务，成立公共收益反哺基金。
作为“新生代”产业空间，项目创新试水商业“共生系统”。建立“产权方+运营方+商户+居民”四方协同机制，协商解决业态植入及涉及居民生活的社区治理等问题。
潮东里内设会客厅
（新京报记者 王贵彬/摄）
商业运营创新
助力内容驱动与流量变现
在项目的实施过程中，从单纯的空间租赁转向“价值共创伙伴关系”，构建风险共担、收益共享的可持续增长模型，并逐步建立核心主理人生态库，实现从“收租”到“共盈”。周期性策展和艺术活动，能够承载持续的品质流量，带来多元客群的到访，实现文化活动赋能空间流量变现。
ISSUE.01咖啡和八仙艺术空间的主理人，同时也是一位独立艺术家和职业策展人。有几位游客来询问是否有甜点，主理人很自然地将他们引导至隔壁闹公馆法式甜点：“我们这边是咖啡，隔壁闹公馆有各式甜点，您可以看看，哪边舒适就到哪边坐。”两家店铺风格虽然不一致，但是经营品类互补，主理人经营理念互通，以服务为中心，为顾客营造一个轻松开放的消费氛围。
潮东里京悠·手工汉堡潮品牌
（新京报记者 王贵彬/摄）
八仙艺术空间
（来源：《北京城市更新最佳实践2025》）
作为东城区城市更新的标杆项目，潮东里不仅是小规模精细化改造的成功实践，更探索出“传统文化以现当代语言表达”的新路径。如今，这里已成为东城Citywalk的热门打卡点，既为本地居民提供了“一刻钟便民生活圈”的优质选择，也为游客呈现了老北京的全新打开方式。
从天坛家具厂到潮玩与人文共生的城市新地标，重构·潮东里用“轻改造”留住了老城根脉，用“强共生”激活了空间价值。让老城区在时光流转中始终保持鲜活的生命力，让人们在胡同深处遇见更美好的生活。
内容来源：《北京城市更新最佳实践2025》、新京报
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