小黄庄前街2号院的居民近来喜忧参半。喜的是2024年北京日报客户端关注报道后，小区的“老年病”有了好转；忧的是病根儿还没彻底治好，房屋老化、爆管积水、管理缺失的问题还在，能让小区“脱胎换骨”的旧改迟迟没盼来。

记者调查了解到，申请旧改的前提是小区有正规物业，可小区地处朝阳、产权归东城，“跨区”让引进物业、申请旧改成了一本互相推诿、剪不断理还乱的“糊涂账”。

新变化

楼顶做防水楼道获维修

2024年记者曾3次到小黄庄前街2号院探访，报道反映该小区环境脏乱、缺乏管理的问题。尤其是2号楼，当时楼梯台阶坑坑洼洼，破损严重，老人们上下楼时总担心磕绊摔伤。近日记者再次来到小区，一进单元门就发现楼道内明亮了许多，墙壁粉刷一新，老旧的窗户换新了，坑洼破损的台阶也得到了修复。

“多亏北京日报的报道，楼道环境大有改观，不担心上下楼会被绊倒了！”居民王女士说：“楼顶的防水也重新做了，雨水渗漏的问题得到了缓解。”

这些变化让居民十分欣喜。可在向记者报喜之后，王女士又无奈地叹了口气：小区的改善“到此为止”了，还有太多困扰居民的老问题并未得到治理，能够彻底解决这些老问题的旧改仍遥遥无期。

老问题

旧改仍然没着落

刚进2号楼的楼道，记者就注意到单元门上张贴了一张停水通知，上面显示将进行自来水管线维修并暂停供水，落款时间为2025年10月27日。翻开这张通知，下面还压着一张几乎一样的停水通知，落款时间为2025年7月28日。

管道老化锈蚀、频繁爆管，停水维修对楼里的居民来说时有发生。年过七旬的王女士说，虽然每次爆管社区和物业都会及时抢修，可一抢修就要停水，居民生活受到严重影响。楼下虽会设置临时供水点，可楼里老人多，老楼又没有电梯，背水爬楼让不少老人感到很吃力。

下水管道堵塞也时常发生。小区一楼为半地下结构，堵塞问题更显频繁。住在一楼的张先生说，他家马桶的水时常冲不下去。

一楼下方还有一间设备层，常年处于积水浸泡中，由此带来的潮湿、蚊虫问题让低楼层居民不堪其扰，其安全隐患更令居民焦心。张先生回忆，一年前他夜里总被哗哗的流水声吵得睡不着觉，后经物业和供暖公司确认，是设备层的供暖管线漏水，光抽水就抽了一整天。从张先生留存的照片看，漏水管线已严重锈蚀。设备层在楼梯间设有一处检修口。记者从检修口向下望去，里边仍有不少积水，难辨深度，不知从何处漏出的水不断滴落。

缺乏物业管理也是居民的一大心病。门口的值班亭常年上锁，成了堆放杂物的仓房；外来车辆随意进出，小区里常年里三层外三层停满私家车，道路被堵得水泄不通；楼道卫生无人清理，全靠居民志愿者自己清扫……

居民李先生说，小黄庄前街2号院建成于1990年前后，早已患上诸多“老年病”。多年来，大家多次呼吁旧改，“明明符合旧改的年限标准，又有各类问题亟待解决，可就是盼不来旧改。”

卡在哪

地处朝阳但产权单位属东城

小黄庄前街2号院共3栋居民楼，地处朝阳区和平街街道小黄庄社区，其中1号、2号居民楼产权单位为东城区住建委，3号楼产权单位为东城区卫健委综合保障中心。也就是说，虽然3栋楼的产权单位不同，却都“地处朝阳但产权单位属东城”。这也成为小区申请旧改的最大“堵点”。

以2号楼为例。早在2023年，居民便咨询了旧改相关问题，而属地和产权单位给出了两份截然相反的答复。

东城区的产权单位回复称，各区政府是本区老旧小区综合整治工作的责任主体，旧改问题应咨询朝阳区。而朝阳区属地街道则回复称，产权单位应落实主体责任，为该楼出具老旧小区整改方案并进行改造申报。

居民告诉记者，双方均认为“责在对方”，申请旧改的事儿也就耽搁至今。

相互推

想引入物业双方谁都不牵头

难以引入正规物业管理也是小区无法申请旧改的一道门槛，追根究底，仍是“跨区”所致。

仍以2号楼为例。据社区工作人员介绍，该楼原本是产权单位的职工宿舍，后经房改售房实现商品化转型，但尚有六七套房屋没有出售，仍然属于直管公房，由产权单位出租。因此该小区目前仍然由产权单位自管，并将管理委托给东城区京诚集团东和房屋管理有限公司（以下简称“东和公司”）。然而，东和公司只负责自来水管道维修、灯泡更换等付费户内维修，公共区域的设施维护、环境卫生均不在其管理范围内，垃圾清运等工作全依赖街道应急队伍兜底。因此，东和公司看似是2号楼的物业，却并非真正的物业，更不行使正规物业的管理服务职能。

但是，按照北京市老旧小区改造的相关政策，在进行综合改造前，需要先进行综合治理，其中一项便是实施规范化物业管理。既然如此，为何该小区至今不引入正规物业？

社区工作人员表示，要引入新物业，一方面得征得业主同意，另一方面更要看东和公司是否愿意移交。“东和公司虽然不是物业，却由产权单位委托进行房屋日常维护，引进物业绕不开东城的产权单位。”

街道工作人员认为，引入物业一般有两种方式，彻底失管的小区由属地指导成立业委会选聘新物业，有产权单位的则由产权单位直接选聘。2号楼目前属于产权单位自管，便属于第二种情况，应当由产权单位选聘物业、提供服务。

东城区房管局工作人员称，和旧改一样，居民想引入物业需要咨询属地。“和产权单位是否跨区关系不大，应由属地牵头引入新物业，产权单位只是作为‘大业主’进行配合。”东和公司工作人员也表示，引进新物业应当联系属地。

各方说法绕晕居民。“各说各理，互相推诿，谁来引入物业、申请旧改成了一本‘糊涂账’。”一位居民说，至今大家也没搞清楚到底该由谁牵头，但从各方说法中收到一个清晰的信号：不论引入物业还是申请旧改，都因涉及跨区、无人牵头而难以推动。

专家建议

以居民需求为核心打破行政壁垒

北京市社会科学院社会学所副研究员赵小平认为，根据北京市旧改相关政策，属地是老旧小区改造的牵头单位，即便产权单位跨区，仍需承担统筹推进的核心责任。产权单位应作为“大业主”积极配合，发动本单位职工业主支持旧改工作，参与改造方案的协商讨论等。而从引入物业的角度来说，依据《北京市物业管理条例》及老旧小区物业管理相关规定，有明确产权单位的小区，应由产权单位负责牵头选聘物业；属地仅在无产权单位的小区中承担指导业委会选聘物业的职责。

“从政策法规上看，双方均有责任，互相推诿时给出的缘由并没有错。但小黄庄前街2号院的旧改困境，本质是跨区主体将‘行政边界’当成了‘责任边界’，却忽略了各自的法定职责与居民的核心诉求。”赵小平认为，作为属地，不应回避老旧小区改造的统筹责任，属地的治理职责覆盖辖区内所有居民的生活需求，这是无法用行政区域划分割裂的；产权单位亦不应仅以“大业主”自居，将物业引进的核心责任完全推给属地，产权单位对小区的设施管理、业主协调具有天然优势，这是其必须履行的主体责任。

赵小平坦言，“跨区”问题确实有其复杂性，由于权责界定模糊，缺乏市级统筹机制，仅靠双方自行沟通遇到分歧时无法及时化解，加上各区政务系统、工作流程不统一，导致协商耗时耗力，效率低下。

他建议，通过建立市级跨区协调机制提升跨区协商效率。相关市级部门牵头设立跨区专项协调小组，对跨区项目统一调度，督促责任主体履职；制定跨区项目权责清单，明确双方权责，避免互相推诿；搭建数字化沟通平台，整合跨区政务数据，实现信息线上共享，缩短沟通衔接周期。“跨区管理的复杂性，从来不是‘旁观’的理由，而是对行政协同能力的考验。只有以居民需求为核心打破行政壁垒，才能让旧改这项惠民工程真正落地。”