实施城市更新，盘活低效闲置资产，是推动城市高质量发展的关键路径。而国有存量资产盘活，更是其中的核心重点与攻坚难点。
北京铭嘉房地产开发有限公司在昌平永安古城城市更新一期商业项目建设中，全市首创“划转+改造+运营”一体化模式，以体制机制创新破解老城区国有资产盘活的多重难题，不仅为老城焕新注入活力，更打造出可复制、可推广的国有存量资产盘活经验，为昌平区乃至北京市的城市更新工作提供了全新实践范本。
永安古城城市更新一期商业项目效果图
国有存量资产盘活，通俗来讲，就是国家把那些“沉睡”的资产唤醒，让它们产生新的价值。通过对废弃厂房、低效地块等存量资源加以修缮改造，引入市场化运作实现提质利用，既能创造经济效益，又能服务群众生活，达成“变废为宝”的双重效益。
昌平永安古城承载着深厚的历史文化底蕴，却因为土地资源分散、资产利用效率偏低，老旧的商业形态与设施难以满足周边居民品质生活需求，一度成为制约老城发展的痛点。
永安古城皇城粮油片区原貌
为推进古城风貌修复与功能完善，昌平区围绕永安古城启动了一系列城市更新项目。其中，位于皇城粮油片区的永安古城城市更新一期商业项目作为“重头戏”，面临着资产盘活的阻碍。
昔日的步行街
传统国有资产盘活过程中，资产划转、改造建设、运营管理各环节相互分离，流程衔接不畅、资源整合难度大、市场化程度低等问题突出，导致了项目推进缓慢、资产价值难以充分发挥。
针对这一实施路径难题，铭嘉公司在区相关部门支持下，在全市率先推出“划转+改造+运营”一体化模式，破解了各环节脱节的弊端，为项目后续的高效推进奠定了基础。
“划转+改造+运营”一体化模式核心优势在于打破资产处置、改造建设、后期运营的环节壁垒，实现城市更新全链条统筹推进与价值闭环。
资产划转环节通过规范的权属梳理、资产移交，从根源破解房地权利人不一致、产权边界模糊等历史遗留问题；改造环节兼顾城市功能提升与文物保护需求，统筹公益与经营性项目，精准补齐设施短板、传承历史文脉；运营环节提前布局，将业态规划、收益测算融入改造设计阶段，通过多元业态打造与精细化运营，激活存量资产价值，实现资金平衡。
该模式还能整合多方资源、强化协同，既提升项目实施效率，又保障长效运营，让老城更新既“改得好”更“运营得优”。
在稳步推进资产划转的基础上，针对用地性质与现有规划需求不匹配、房地不一致导致的手续办理难等困境，在规自昌平分局的悉心指导、区国资委的大力支持与协调下，铭嘉公司创新提出“先租赁、后出让”的土地整合策略：政府先把地“租”给开发商，允许项目先干起来；等到房子建起来了，再正式签订土地出让合同，这就解决了“地不是我的，我没法建设”的难题，为项目先行开工建设扫清了障碍。
同时，在地块腾退环节创新采用“多方共探、双向发力”模式，同步推进地上物腾退与土地划转，大幅缩短土地闲置期，有效规避了潜在补偿争议，全面提速项目进程。
凭借以上创新实践，该项目成功获评2025年度北京市优秀国土空间规划成果规划实践类三等成果，跻身全市城市更新优秀范例。
如今，永安古城城市更新一期商业项目已进入全面施工阶段。
该项目紧扣城市更新与历史文化保护双重目标，以“一脉两桥，古回今忆”为设计理念，结合永安古城城市肌理，打造地上局部三层、地下两层的新中式风格、全时段体验式邻里商业综合体。
项目对低效商业空间与陈旧设施进行全面升级，规划零售、餐饮等多种业态，全面满足周边居民消费、休闲、社交等多元需求；同步恢复玉带河历史水系、打通滨水廊道，实现历史文脉传承与现代商业发展的融合。
项目预计于2027年底完工，既留存了城市记忆，又能提升老城区功能品质，达成经济效益与社会效益的有机统一。
城市更新项目面临的问题各异，往往需要“一题一策”。唯有坚持模式创新才是破题之法。
铭嘉公司以“划转+改造+运营”一体化模式，打造出国有资产盘活难题的“昌平经验”，充分彰显了区属国企的责任与担当。未来，随着该模式的进一步优化推广，必将为更多区域的城市更新工作注入新活力，推动国有资产在城市发展中释放更大价值，让老城区在更新迭代中持续焕发生机活力。
内容来源：北京昌平微信公众号、邵仝
