“十五五”开局，房地产行业全面进入从增量开发转向存量运营、从规模扩张转向高质量发展的深度转型期，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”逐渐成为行业与城市发展的核心命题。

作为市属国企首创集团城市发展板块的重要平台，首创城发自重组设立以来，历经五年战略调整与发展，全面发力保障性租赁住房建设与运营。并依托自身资源禀赋、大体量社区运营经验、数字化管理体系及自有土地储备等优势，主动承接首都“一张床、一间房、一套房”保障任务，服务城市奋斗者安居需求。

五年间，首创城发保持战略定力，已实现资产结构优化，完成从开发驱动向运营驱动的业务重心转变。目前，首创城发旗下长租业务已进入规模扩张期，在京管理房源近万间，出租率稳定在95%以上，且计划两年内突破3万间，全力打造北京长租品牌。这既是市属国企深化改革、服务首都功能的生动实践，也是传统开发企业穿越周期、探索转型新路的样本。

转型关口

锚定长租谋发展

在“十五五”规划纲要中，第四十四章“推动房地产高质量发展”被纳入第十二篇“加大保障和改善民生力度 扎实推进全体人民共同富裕”的板块中，而并非如“十四五”时期那样归并于“完善城镇化空间布局”。从“城镇化配套”到“民生支柱”的变化，标志着房地产行业的底层逻辑发生了明显重置，而这种变化也改变着企业的战略航向。

政策的指针转向，将落地成为一座城市的具体行动逻辑。当“民生支柱”成为房地产的新坐标，北京率先给出了回应。作为全国首个减量发展的超大城市，首都住房问题早已超越简单的市场供需，直指城市运行的核心命题——如何让更多青年群体、城市运行服务人员能够“进得来、留得下、住得安”。正是在这一背景下，首都加快推进“一张床、一间房、一套房”多层次供给体系建设。

于是，传统房企的转型之路便不再是选择题，而是关乎生存与发展的必答题。

身处行业迭代与城市使命的双重交汇点，首创城发以战略远见作出了清晰回答：锚定长租赛道。在首创城发总经理徐锴看来，这种选择既是顺应时代大势、履行国企责任的政治自觉，也是深耕存量运营、实现穿越周期的现实选择。

纵观当前房地产行业，大规模新建逐渐减量，存量资产精细化运营成为行业发展新引擎。事实上，由于受市场调整、价格下探等因素影响，传统开发业务向运营赛道转型也已经成为行业共识。据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国租房人口已接近2.6亿，一线城市租房人口占比近50%。随着居住观念的加速转变，品质化、机构化租赁需求持续提升。

着眼北京，长租市场潜力与缺口亦尤为突出。相关机构监测数据显示，截至2025年底，北京集中式长租公寓规模约13.5万套，机构化租赁占比偏低，与上海、深圳等一线城市相比仍存在明显差距，专业化、品牌化长租运营空间巨大。与此同时，据北京市住房保障规划相关测算，北京新市民、青年群体规模庞大，住房租赁需求旺盛，发展规范化、品质化长租公寓空间广阔。

“布局长租是响应政策、服务首都功能的国企责任，也是企业转型的必然选择。”在首创城发副总经理、资产运营事业部总经理王维看来，长租业务现金流稳定、抗周期能力强，是企业穿越行业周期、打造第二增长曲线的核心抓手。

“长租业务没有捷径可走，必须抓细节、沉下心来做服务，把每一个环节做扎实。”首创城发总经理徐锴直言，历经五年探索，如今首创城发已经完成了从传统开发商向运营服务商的思路转变，而长租赛道也将成为首创城发集团战略转型的核心突破口。

立足时代方位，紧扣城市需求，以长租为支点，首创城发走出了一条可持续的转型新路，在行业变革浪潮中站稳了脚跟、找准了方位。

穿越周期

筑牢赛道发展根基

当然，没有一蹴而就的转型，更没有凭空而来的底气。回首五年历程，首创城发的转型之路，是一场在不确定性中寻找确定性的战略坚守，更是一场主动瘦身、蓄力储能的深刻变革。

“长租运营没有‘一招鲜’，核心是精细化操作、人才与管理体系。”徐锴表示，自2021年重组以来，首创城发不犹豫、不观望、不徘徊，以“探索—蓄力—起跳”的清晰节奏，主动收缩开发战线、加速资产盘活、打磨运营能力，把每一份经验、每一项资源、每一支团队，都沉淀为长租业务发展的坚实根基，用五年时间完成了艰难而坚定的自我革新。

除此之外，先发布局与项目打磨，也让首创城发在长租领域积累了扎实的运营经验。据王维介绍，2018年，首创城发正式发力运营，将房山紫悦台自持物业改造成长租公寓，成为自有项目盘活的示范项目；而首创城发主动探索长租公寓、长租业务发展，则是始于2017年至2018年的十八里店项目，即首创和园·繁星社区，一共6500套房源，分三期逐步入市。王维表示，今年起，首创城发集团将长租定为核心战略方向，计划复制十八里店的运营模式、合作模式、收益模式与产品模式，同时盘活自有资产，利用自有土地主动建设保障性租赁住房。

过去一年，首创城发长租业务综合出租率稳定在95%以上，成熟项目出租率接近99%，多项指标领先行业平均水平。

值得一提的是，多个项目也是首创城发长租实力的直观体现。据悉，首创和园·繁星社区是北京最大的单体保租房社区，以其“十好模式”被誉为租赁好房子优秀范例。该项目更创新实践“五方治理”模式，实现社区共建共治共享；顺义星航社区紧邻理想汽车研发基地，出租率近99%，超半数客户为企业职工，有效解决了重点企业职住平衡问题。在首创和园·繁星社区内，还设有专门为城市运行服务保障人员设计开发的集体宿舍型居住项目——首创和园·和嘉公寓，提供床位700余张，服务于网约车司机、外卖骑手、环卫工人等群体。项目采取“政府引导+国企实施+企业趸租”的协同机制，目前，已与滴滴公司等多家平台企业建立合作。据悉，该项目将于本月底前正式开放并举办入住仪式。

诚然，不可忽视的还有人才与组织保障为长租业务快速发展提供的支撑。据徐锴介绍，集团采用“内部转型+外部引进”的人才机制，看重开发转运营的榜样人物，目前已组建超百人的专业运营团队，其中55%来自行业头部企业。

不仅如此，资本闭环的打通也进一步打开了其长租业务的增长空间。据了解，首创城发已成功发行了奥莱REITs，未来将推进长租REITs发行，构建“投融建管退”全生命周期资本闭环，降低自有资金占用，实现业务持续发展。徐锴表示：“优质长租项目在当前的经济环境下是非常优质的资本业务赛道。”

深耕不辍，厚积薄发。过去五年，首创城发在行业周期中沉心静气、苦练内功，把挑战化为机遇，把压力变为动力，走出了一条独具特色的转型路径，更为全面进军长租赛道、冲刺行业领先奠定了优势。

差异突围

打造长租核心竞争力

大浪淘沙的长租市场，真正的竞争力是体系化、差异化、可持续的综合实力。

在长租行业历经洗牌、部分企业因高成本与粗放管理退出市场的背景下，首创城发跳出行业同质化竞争，凭借差异化优势在北京市场站稳脚跟，以市属国企的责任担当、大体量社区的运营积淀、全链条的资产运作能力、精细化的服务品质，构筑起独树一帜的核心护城河。

这套兼具民生温度、市场韧性、专业深度的综合能力，正是企业敢于对标一流、做强做优的底气所在。

在徐锴看来，市属国企的“金字招牌”，是首创城发探索、深耕长租领域坚实的信任基础之一。徐锴表示，国企身份带来的稳定可靠的服务预期，有效规避了长租领域的行业痛点，目前集团的服务公信力与客诉解决效率均位居行业前列。不仅如此，凭借深厚的城市服务积淀与政企联动能力，首创城发还深度参与土地合作利用、存量资产盘活、保障房运营等城市核心业务，在资源对接、政策衔接、项目推进层面形成了竞争优势。

其次，大体量的社区运营能力，也是首创城发区别于市场其他机构、运营商的核心优势。与小体量长租项目不同，首创城发专注打造大型租赁社区，“大社区模式具备显著规模效应，可有效摊薄运营成本。”徐锴表示，市场上长租公寓多为小体量、小社区项目，首创和园·繁星项目全部入市后接近1万间，在北京乃至全国都十分罕见。

大社区的运营需要更丰富的业态、更到位的管理，融入更多社群经营内容。基于此，首创城发创新提出“五方治理”模式，联动多方主体参与社区管理，进一步提升了租户的归属感与安全感，目前项目整体续租率超过60%，高于行业平均水平。

另外，数字化与精细化的产品服务体系，也持续推动着长租产品的品质升级。据介绍，首创城发自主研发的“首创和园智慧管理系统”实现了客户、业务、数据、管理的全面在线，在优化运营效率的同时也提升了服务响应速度。

在产品设计上，与传统市场化开发住宅不同，首创城发打造的长租公寓产品精准贴合租赁需求优化配置。其中，繁星社区大幅优化地下车位配比，在避免建设成本浪费的同时更符合租户实际需求，让租住更具温度。

当然，全链条的资产运作模式，也支撑着首创城发长租业务的规模与效益双提升。据介绍，其采用“轻重并举、双轮驱动”的策略，以重资产夯实根基，以轻资产输出品牌与管理，以实现快速复制扩张。依托成熟的运营能力，首创城发计划将内部存量资产改造为优质长租项目，实现资产增值与业务扩张的良性循环。

业内人士认为，首创城发跳出“重规模、轻运营”的行业误区，以国企责任为底色、以精益服务为核心、以资产运作为支撑，构建了独特的竞争优势，高度契合北京长租市场规范化、品质化、规模化发展方向，有望成为市场整合者与标准建设者。

不可否认，从信任基础到运营底气，从产品优势到资本优势，首创城发以体系化能力实现差异化突围，在激烈市场竞争中拼杀出了一条质量更高、效益更好、结构更优、特色更鲜明的发展道路。

战略领航

擘画发展新蓝图

初心如磐，方能行稳致远。过去五年，首创城发长租业务深耕首都、笃行精进，稳居北京租赁住房行业第一梯队前列。当前，站在“十五五”开局的新起点，其正以更高站位、更宽视野、更实举措，持续擦亮首都安居民生底色，奋力打造全国租赁住房行业样本。

做大规模、做精品质、做响品牌，以运营赋能首都安居，以国企担当推动房地产发展新模式落地见效，正成为其迈向高质量发展的生动注脚。

目前，首创城发在北京运营的长租房源近万间，规模位居北京市场前三，产品体系也持续优化，精准对接首都多层次居住需求。据悉，首创城发旗下长租产品90%为白领公寓，服务青年人才与新市民；10%为宿舍型公寓，承接“一张床”的保障任务，服务城市运行保障人员。此外，更同步布局长者公寓，实现全龄段需求覆盖，与首都住房保障体系高度契合。

当规模扩张按下快进键，布局节奏就要清晰有力。据王维介绍，按照规划，长租产品两年内预计新增2万间，总管理体量将突破3万间，具备支撑首创城发集团第二增长曲线的体量。在房源拓展层面，将聚焦集体土地租赁住房、自有土地新建、存量资产盘活，辅以轻资产委托，实现深耕北京的均衡布局。

“长租业务的功夫全在细节里，要沉下心，把服务做到租户心里去。”徐锴表示，首创城发将把长租业务作为战略核心，持续深耕运营、提升品质，努力打造北京领先、全国知名的长租品牌，让新市民、青年人在首都“租得到、租得起、租得好”，以国企之力助力首都住有所居，为探索房地产发展新模式贡献“首创方案”。

而这一要求，如今也已成为首创城发整个运营团队的工作准则。当前，集团正进一步完善社群生态，鼓励租户参与社区治理，扶持社区商业创业，打造有归属感的生活共同体；并持续迭代智慧管理系统，提升服务便捷度与体验感，巩固客户满意度。

五年蓄力，一朝起跳。如今，历经行业周期与自我革新的首创城发，正以坚定的转型姿态、扎实的运营能力、清晰的战略目标，在长租赛道全面发力。未来，首创城发将持续坚守民生初心、深耕运营主业，以高品质、规模化、规范化的租赁住房供给为首都高质量发展添砖加瓦，为行业转型树立样本，在新时代、新征程上展现新作为、实现新突破。