北京正迎来又一轮大规模租赁住房供应的结构性补充。近期，由未来科学城集团与泊寓共同打造的长租公寓项目“未来星宸｜泊寓院儿生命科学园社区”将于8月正式投入使用。该项目位于昌平区生命科学园核心板块，预计供应1489套精装公寓，为周边密集的产业人群提供了“住得好、通勤短、租约稳”的居住选项。

精准服务产业园区人才安居，通勤“一小时”缩至“一刻钟”

据悉，项目地处未来科学城“生命谷”。在其三公里范围内，不仅集聚了昌平实验室、北京生命科学研究所、北京脑科学与类脑研究所等高水平研发机构及众多创新型医药企业，更分布有科兴高精尖成果转化基地、小米智能工厂二期、紫光数字经济科技园等产业资源，区域科研人才、产业骨干及IT互联网青年白领的规模正持续扩大，居住需求日益增长。

“以前住在回龙观西边的老小区，早上挤地铁到生命科学园站，再骑共享单车到公司，单程就要50多分钟。”一位在小米产业园工作的工程师李昂表示，得知这个项目后，他第一时间给泊寓打电话了解，“因为从项目骑车到公司不到一刻钟，周边还有合生汇和万达，生活便利度完全不同。”

据悉，项目周边交通条件便利。昌平线生命科学园站坐落于项目周边，可满足租户日常地铁通勤需求。同时，地面公交网络密集，距离二拨子新村北公交站仅115米，16条线路交汇，可快速接驳地铁及区域内主要产业园。同时紧邻北清路、京新高速、京藏高速，对于自驾通勤的人群而言，可实现“门到门”快速抵达。中国城市规划设计研究院研究表明，通勤时间每缩短10分钟，青年人才岗位稳定性可提升约8个百分点。

从“住有所居”到“住有宜居”，破解职住平衡难题

更加值得关注的，是项目的户型结构。在1489套公寓中，基础单间或一居占比高达90%，该项目负责人表示，这一比例并非随机设定，而是基于对区域内人才结构的调研得出的结论。

“生命科学园及周边IT园区的主力就业人群，是毕业3—8年的青年工程师、研发人员和项目执行层。他们的核心诉求不是大面积，而是‘近、稳、省’——通勤近、租约稳、性价比高。”项目负责人表示，所有户型都配有品牌家电、智能门锁，可以拎包入住，月租金定价将参照周边市场但略低于同品质房源，并已纳入保租房管理体系，无论是租金还是租期，都有了更高的稳定性保障。

另有约10%的户型，则面向对居住品质有更高要求的核心人才或家庭化租客。两种户型的分层供给，被业内人士认为是一种精细化的人才安居思路——既避免“一刀切”导致的高品质房源空置，也防止完全市场化定价排挤掉基础人才。

除了物理空间，项目在服务标准上也建立可量化的承诺。

根据泊寓全国服务标准，维修响应实行“5分钟响应、10分钟上门、30分钟处置”；24小时安保巡逻、智能门禁与全域安防监控覆盖；定期开展安全巡检和租户满意度调研。项目内还打造了近500平方米共享空间，设置书吧、影音、健身、台球娱乐、自助办公等功能，覆盖学习、社交、休闲、运动、会客等场景，并通过生活商业，引入年轻人所需要的便利店、咖啡厅、干洗店等业态。

一位曾在北京多个长租社区居住过的租客林先生表示，“万科泊寓在全国很多项目都有社群，这次的公共配套，确实能解决附近年轻人‘除了上班没地方去’的问题。”

国企资产、泊寓运营，为保租房“建后管得好”提供市场化解法

项目的另一重要意义在于合作机制。未来科学城集团作为昌平区属国企，发挥资产持有、政企资源对接等优势，提供稳定的资产基础；万科泊寓则输出全链条品牌、运营、服务和管理体系，构建了“国企资产+市场化机构运营”的合作模式。

根据公开披露的数据，未来科学城集团是昌平区国资委一级监管企业，获中诚信“AAA”及惠誉“BBB”评级，自持运营人才公寓、酒店等百万平方米城市功能空间。万科泊寓作为长租公寓头部品牌，运营管理房源26万间，开业房源近18万间，整体出租率超95%，规模、效率、纳保量三项关键指标持续保持行业第一。依托自主研发的数字化管理平台，泊寓实现全流程线上管理，1名管家可管理约160间房源，运营效率持续提升。

值得一提的是，近年来，泊寓已成功合作湖北交投、深圳地铁置业等国企，验证了专业机构为国有资产保值增效的能力。此次合作将释放乘数效应，以市场化运营赋能国有资产，为破解职住平衡难题提供范本。

“未来科学城不仅需要实验室和写字楼，更需要让人才留得下、住得好。国企提供资产和前期投入，泊寓负责让这些房子变成有温度、有服务的社区，这是国企服务区域战略的一种方式。”长租公寓业内人士分析，在保障性租赁住房加速落地的政策窗口期，北京未来科学城集团选择泊寓作为首个引入的市场化长租公寓品牌参与保租房运营，体现了其对泊寓运营能力的实质性认可。通过市场化运营为保障性租赁住房提升效率，为保租房“建后管得好”提供了市场化解法，这种政企协作模式也为行业健康可持续发展提供了可参照的样本。

当人才公寓成为有稳定服务、有公共空间、有尊严感的住所，城市对青年人才的吸引力便从单一薪酬竞争，升级为“产业+居住+服务”的系统性竞争力。

校检：李晨 陈沙

审核：尹琛