老旧空调台渗水返潮，到底该物业维修，还是居民自行负责？近日，北京市昌平区霍营街道成功调解一起此类纠纷，不仅化解了居民与物业的矛盾，还给这一常见难题找到了清晰答案，为处置同类纠纷提供参考样本。

汛期以来，霍营街道综治中心接到辖区居民反映：家中空调台年久老化，雨水渗漏造成新装修的房屋受损。经核实，该类问题往年已有多位居民反映，虽然涉雨诉求最终均得到解决，但权责划分模糊，矛盾隐患并未根除——物业认为空调台属于房屋专有部分，维修责任应由业主承担；业主坚持其属于共有区域，理当由物业负责。

面对这一权责难断的矛盾纠纷，霍营街道综治中心并未简单“派单”，而是主动出击，力求从根源上化解僵局。为彻底掰开问题症结，霍营街道综治中心改变以往“先约谈、再协商”的传统模式，而是未诉先办，先从法律源头寻找调解依据。工作人员潜心梳理民法典及不动产登记相关条例，发现空调台权属的关键在于“不动产登记证书”及“房产测绘成果备案表”。

为了拿到最准确的“证据”，工作人员主动咨询了市规划自然资源委昌平分局及区住建委，最终明确了以“房产测绘成果备案表”实线内为专有部分的法律界定。工作人员通过比对房产测绘成果备案表、房屋平面图纸等权威资料，最终精准定责：涉事漏水空调台不在业主房屋专有实线范围内，不属于业主私有部分。

手握明确法理依据，街道迅速启动“双诉双融”基层治理机制，联系驻地回龙观法庭，搭建诉前调解平台，实现接诉即办与诉源治理精准衔接。

协调会上，法官及调解员现场“以案释法”，向物业公司详细解读了相关法律法规及主管部门的意见，明确指出该空调台不属于业主专有部分，其“小修小补”的日常维修养护责任应由物业公司在物业费中列支，若涉及大修则再行启动公共维修资金流程。

面对清晰的法律界定和翔实的证据材料，物业公司认可了自身应尽的维修义务，主动表态全力整改。

目前，物业公司已经制定了详细的分批次全面修复计划，正在有序施工中。为避免维修过程中因移动空调等引发新的纠纷，综治中心还邀请回龙观法庭法官深入社区，组织居委会、物管会及物业工作人员进行普法宣传，确保后续维修工作顺畅无阻。

霍营街道有关负责人表示，今后，街道综治中心将继续发挥矛盾纠纷调解作用，主动靠前一步，让群众遇到烦心事时有人管、有处说、能解决。