朝阳区滨河1号小区的消防系统濒临瘫痪，启动设备设施改造本是广大业主与小区物业一拍即合的事儿。可一谈到责任、资金问题，双方却站到了对立面上，火烧眉毛的改造工程因意见不一致搁了浅。物业认为消防设施年久老化，应该动用公维金大修；业主质疑物业日常维护不到位，也该承担责任。双方分歧能否达成一致？消防设施能否尽快启动改造？北京日报客户端记者前往现场一探究竟。

探访

设备“千疮百孔” 业主物业都着急

滨河1号小区里有四栋9层高的住宅楼，还有一栋8层高的商住两用楼。从2008年小区交付以来，一直保持着绿树成荫、停车有序、环境整洁的面貌。但不少业主认为，小区只是“面子”光鲜，“里子”却让人揪心——消防系统濒临瘫痪，安全隐患让人不安。

对消防安全担忧的不止广大业主，小区物业也同样着急。工作人员告诉记者，住宅楼消防给水系统管道有漏点，水压不够，水上不去，只有4层以下有水，“硬要加压的话，一旦管道破裂，连4层以下都没水可用。”

记者发现，消防给水系统管道的漏点问题仅仅是冰山一角，物业曾向业主公开过一份消防问题报告，上面除了提到该问题外，还显示火灾自动报警主机及线路设备老化，系统无法正常工作；消防应急照明及疏散指示灯破损、不亮；消火栓栓头锈蚀；消防泵锈蚀渗漏；消防水箱渗漏；卷帘门无法启动；防烟排烟系统存在老化故障……

这份报告中附加了很多照片，从照片中也可以看出，有的设备显示器黑屏损坏，有的管线严重锈蚀。报告总结称：火灾自动报警系统、应急照明系统、消防防排烟系统、消防卷帘门系统、消防灭火系统等均需要施工改造。

记者了解到，小区消防系统的这“一身病”不是近期才缠上的。2024年6月，朝阳区消防救援支队对物业进行了行政处罚，2024年10月再次下发了《限期责令整改通知书》。2026年1月，朝阳区房屋管理局也向物业发出《关于尽快完成消防安全隐患整改工作的函》。

然而截至目前，小区消防系统依然是濒临瘫痪的状态。业主心急如焚，物业同样盼着改造。目标是一致的，可一论起责任谈到资金，双方就有了分歧。

论责任

到底是自然老化，还是维护不力

物业工作人员反复向业主解释消防系统濒临瘫痪的原因，认为核心问题是消防设施年代久远、老化严重。记者以业主身份联系物业时，工作人员也称，消防设施面临瘫痪是设施老化造成的，并解释：一部分地下设施日常无法检查维修，比如地埋管线；一部分地面设施是铸铁工艺，已经老化生锈，比如消火栓的栓口已锈蚀严重。

对于物业给出的解释，部分业主并不认同。一位业主提出：“消防设施可能早就有问题了，是物业一直没有好好维护。”另一位业主说，虽然几年前听说消防设施有问题，但物业从未具体说明，消防部门来检查的事也没有告知业主，“我还以为只是小故障，早就修好了。”

为了进一步论证责任问题，有业主梳理了物业公开的部分维修检查材料，并发现了不少蹊跷的地方。

第一处是《消防设备设施巡查记录表》（以下简称“巡查表”）。其中记录了物业对火灾自动报警系统、防火卷帘门、消火栓系统、防烟排烟系统等各项目的巡查结果。2024年10月22日的巡查结果里，“正常”一栏全都打着对钩。然而仅过去一天，2024年10月23日，朝阳区消防救援支队就下发了《限期责令整改通知书》，指出火灾自动报警系统、消火栓系统、防火卷帘门等5项消防设施未保持完好有效。业主质疑：仅隔一天，这么多设施就都出问题了，物业之前认真巡查了吗？

无独有偶，2025年12月，巡查表依然显示一切“正常”，可此时物业已告知业主消防设施濒临瘫痪。业主说：“物业怎么一边说消防系统老化故障，一边在巡查表里却全打对钩，日常的巡查难道只是走过场？”

第二处是《消防维修保养记录表》（以下简称“维保记录”）。其显示，2016年火灾自动报警系统的CRT显示器出现黑屏，需要更换主机，但直到2017年才进行了一次拆机维修。2020年维保记录中再次出现“CRT黑屏，需更换主机”，但该问题始终未得到解决，直到2026年，火灾自动报警系统主机已处于瘫痪状态。业主问：“早就该换主机，为何硬拖了十年？”

2024年8月、9月、10月连续三个月的维保记录更令业主纳闷。8月26日的维保记录中，还只有“CRT黑屏”这一项问题，其他项目均打着对钩。9月25日，问题项目虽有所增多，但大多数依然打对钩。可到了10月20日，维保记录突然出现明显变化，密密麻麻全是不合格项：火灾自动报警系统的监视状态、基本功能、消防电话等抽检结果均不合格；消防供水设施的消防水池、消防水箱、消防水泵、消防管道等抽检结果不合格；消火栓、自动喷水灭火系统、防烟排烟系统、应急照明和疏散指示系统、防火分隔设施抽检结果也都不合格……业主告诉记者，2024年9月至10月期间，物业换了一家第三方维保单位，“不到两个月，只是换了一家维保单位，小区的消防设施怎么就从几乎全都正常，突然变成了几乎瘫痪？”

第三处是由专业第三方机构开具的建筑消防设施检测报告和电气防火检测报告（以下简称“消电检报告”）。消电检报告显示，早在2015年，检测结果就已经不合格，各类不合格项目合计8项。到2016年，不合格项目增加到26项。2021年、2023年、2025年的检测结论也都是不合格。业主说，物业提供的消电检报告并不全，但仅从已有的报告不难看出，早在2015年小区消防系统就出了问题，可当时并没有得到有效维修。“就是因为问题一直不解决，才越拖越严重。”

多位业主告诉记者，由于存在种种疑点，他们认为消防设施不完全是自然老化，而是被物业从十年前的“小病”，拖成了如今的“大病”。

谈资金

消防改造到底谁买单

业主之所以对消防系统濒临瘫痪的原因如此较真，归根结底还是希望改造资金的出处更合理。物业从设施老化的角度出发，主张动用应急公维；业主则带着物业维护不力的质疑，认为应该物业出资改造。

一位业主说，2025年，物业联系物管会和几位居民代表开会，提出启动应急公维对消防设施进行大修。这一消息被发布到业主群。记者了解到，消息发布后，不少业主质疑物业平时对小区的消防设施维护不力，因此反对物业动用应急公维进行改造。

紧接着，物管会向物业发出《告知函》，建议物业根据业主意见，启动业主投票机制。随后，物业在2026年1月发布《北京市朝阳区滨河1号小区住宅专项维修资金使用业主共同决定》的公示，提到物业进行了意见征集，参与业主总人数和对应专有部分面积比例均达到三分之二以上，其中“同意”也达到双过半的法定比例。

有的业主质疑：这么多人反对，投票结果怎么同意率还这么高？有的业主说：当时一听消防设施有问题就同意了，并不知道用的是业主的公维金。还有业主说：物业没核实业主身份，是别人签的字，自己并不知情。业主们对投票结果存在疑问，消防设施的改造仍难以推进。

协商

资金分摊比例怎么拿捏

当前，部分业主对动用公维金进行消防改造的方案并不完全否定，但提出物业应当承担部分责任。一位业主说：“物业没尽到维护责任，凭啥全让业主买单？”

对此，业主与物业进行了协商。物业工作人员向业主解释，消电检报告的确在多年前就出现过不合格，物业及维保单位进行了维修，但无法彻底解决问题。消防部门来小区检查后，物业也跟着进行了系统检查，的确存在问题，于是希望动用公维金进行维修，消除隐患。经过协调，物业愿意承担维修费用的10%，但业主并不认可这一分摊比例，因此维修被暂时搁置。

物业工作人员称，近日物业已和房管局及属地进行沟通，制定了新方案，目前正在联系消防专业机构进行查看和鉴定。“能更换的由物业先改造一部分，其他改造不了的再动用公维金。”工作人员表示，待鉴定结果出来，明确哪些项目物业可先行改造后，会将这一方案及时与业主协商。

律师分析

物业应承担部分责任 具体比例可双方协商

北京盈理律师事务所火灾爆炸律师团队负责人王明说，一般情况下，消防部门并不会每年对所有住宅小区逐一检查，而是采取抽查的方式检查，因此的确会出现小区消防系统存在问题，消防部门未能及时检查和处罚的情况。但若居民举报投诉，消防部门会前往检查，若发生重大火情，也将启动专项治理。消防部门检查发现问题后，可当场整改的责令物业当场整改，无法当场整改的责令其限期改正并进行复查。检查发现消防设施没有保持完好、常闭式防火门没有保持关闭、灭火设施挪作他用、消防中控主机瘫痪未能及时维修等问题，或限期整改的复查后仍存在问题，还可进行行政处罚。

王明分析，原则上来说，小区消防设施的确会随着时间推移出现老化故障，但在本身质量不存在问题且后期维护得当的情况下，其使用年限是比较长的。当各项设备陆续到达使用年限后，若都能得到及时维修和更换，消防设施虽会逐步老化，但不会影响其使用功能，也不会陷入整体瘫痪。他表示，对消电检报告中的不合格项，物业应当立即维修，但物业只能对消防设施进行维持性管理，若维修涉及金额较大，可根据物业合同等相关约定确认出资来源。

“消防水泵一般能使用20年，但日常缺少维护可能导致寿命缩短。”王明指出，火灾自动报警系统主机的使用寿命一般在8年左右，它相当于人的大脑，对消防系统的作用至关重要，到期或瘫痪后应当及时更换。“如果各项设施维护得当，只需要单纯更换主机，费用相对较低，可若久拖不治，一旦系统面临整体瘫痪，从主机到末端设施，甚至埋在墙内的线路均需全部更换，就需要大量投入。”

然而，在时隔多年、小区消防系统已面临瘫痪的情况下，往往定损容易、定责困难。“设施瘫痪既存在自然老化的因素，也可能是房屋建设之初消防设施就质量不佳，还可能是物业维护不到位。此外，物业仅能对消防设施进行小修小补，并无资金进行重大维修，因此在客观上也存在无资金来源、难以彻底维修的现实困境。总的来说，物业的确存在一定的维修责任，但责任比例难以断定，需要大量评估和调查。”王明建议业主与物业充分协商沟通，若协商不成，必要时也可引入第三方专业机构调查或到法院起诉。