11月12日，北京通州法院召开新闻发布会，通报近三年房屋租赁合同纠纷案件审理情况。从1万余件案件的审理情况来看，案件主要争议集中在退还押金、提前解约两大焦点问题。为防止退租时陷入“说不清”的困境，法院建议，租客入住及退租时，可通过拍照录像留下证据。

2023年1月至2026年9月，通州法院共审结11712件房屋租赁合同纠纷案件，案件数量呈逐年上升趋势。从案件审理情况来看，主要争议集中在退还押金、提前解约两大类型。

“押金纠纷的核心在于举证责任的分配。”通州法院马驹桥法庭庭长吴可加表示，根据“谁主张谁举证”的原则，房东如果主张扣除押金用于维修或赔偿，应当就“损坏事实的存在”“损坏非正常使用所致”“维修费用的合理性”承担举证责任。承租人按约定或房屋性质正常使用导致的合理损耗，依法不需要承担赔偿责任。

但在实践中，很多租客因为入住时没有留存房屋状况的证据，退租时陷入“说不清”的困境。法院建议：入住时，对房屋整体及重点部位（墙面、地板、家具、家电）拍照录像，并通过微信发给房东确认；退租时，同样记录交还时的状态，并要求房东出具书面交接单。如果房东拒不退还押金且无正当理由，租客可先向住建部门投诉，或通过诉讼主张返还。

在实践中，许多房东、租客往往要和形形色色的“二房东”打交道。通州法院马驹桥法庭法官汤和云介绍，“二房东”转租行为的合法性取决于是否取得原房东同意。根据我国民法典规定，承租人经出租人同意可转租，此时承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；若未经同意擅自转租，出租人有权解除合同。不过，若出租人知道或应当知道转租情况，却在六个月内未提出异议，法律将视为其同意转租，转租行为同样合法。

租客遇到“二房东”时，务必要求其出示与原房东签订的租赁合同及原房东同意转租的书面证明，核实转租合法性；签订租赁合同时，明确租赁期限、租金支付方式、押金退还条件、房屋维修责任等关键条款；条件允许的话，尽量与原房东取得联系，确认房屋状况及转租事宜，避免潜在风险。

（北京日报社原创新闻作品）