出租屋甲醛超标，租客有权解除合同，无需承担违约责任。11月12日，北京通州法院通报近三年房屋租赁合同纠纷案件审理情况，并发布典型案例。在一起典型案例中，租客因“甲醛超标”将某公司告上法庭，要求解除双方的租赁合同，返还租金、押金、中介费，并赔偿违约金及空气检测费用。对此，法院予以支持。

2023年6月12日，张某与某公司签订《出租合同》，承租通州区一处房屋，租期自2023年6月19日至2024年6月30日，押金4500元，月租金4500元，按月支付。合同约定单方解约方需支付两个月租金作为违约金。签约后张某缴纳押金、首期租金、中介费、水费合计12230元。

房屋交付后，张某发现案涉房屋有刺激性味道，导致其在室内出现明显头晕头痛等身体不适迹象。张某与某公司沟通解决方案，双方未协商一致，后张某委托某检测技术公司对案涉房屋的空气质量进行了检测，检测报告显示案涉房屋内甲醛和总挥发性有机化合物不符合标准。因双方就合同解除以及退赔事项不能达成一致，张某遂诉至法院，要求解除租赁合同，由某公司返还租金、押金、中介费、预缴水费、空气检测费，并向其赔偿两个月租金作为违约金。

通州法院经审理认为，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。结合检测报告，案涉房屋甲醛、总挥发性有机化合物严重超标，不具备安全居住条件，张某有权解除合同。因张某并未实际入住使用房屋，故合同解除后某公司应退还张某已支付的租金、押金、中介费、预缴水费共计12230元。

关于空气检测费，张某在发现案涉房屋空气出现问题后及时和某公司沟通，某公司未能予以解决。法院认为，某公司对案涉房屋空气质量的检测、改善均为某公司应负担的义务，故空气检测费应由某公司承担。某公司未提供适租的房屋，构成违约，但合同约定两个月租金的违约金标准过高，结合实际损失情况，法院酌情将违约金调减为4500元。

最终，法院确认双方租赁合同解除；某公司退还张某租金、押金、中介费等各项费用合计12230元，支付检测费612元及违约金4500元。判决后，双方均未上诉，案件已经生效。

法院明确，出租人向承租人交付的房屋，不仅应具备硬件使用功能，室内空气质量同样属于房屋适租性的重要组成部分，这是我国民法典第七百零八条所确立的出租人“在租赁期限内保持租赁物符合约定用途”的内在要求。

当房屋有害气体严重超标、危及承租人人身健康安全时，承租人可依据民法典第七百三十一条，享有随时解除合同的权利，无需承担违约责任，同时可主张返还已付租金、押金及为举证支出的检测费等合理损失。若合同约定的违约金标准显著高于实际损失，法院有权依照民法典第五百八十五条之规定，遵循公平原则予以酌情调低。

“房屋租赁的核心目的是安全、正常地居住使用，而非仅仅‘有个地方睡觉’。”通州法院马驹桥法庭庭长吴可加表示，在司法实践中，法院会区分“一般瑕疵”与“根本违约”。如果房屋存在危及承租人安全或健康的情形，如甲醛超标、违规隔断存在消防隐患、房屋主体结构受损等，即便合同中有“承租人不得以房屋瑕疵为由解约”的格式条款，法院也可能认定该条款无效或支持承租人解除合同。“保障居住安全是出租人的法定义务，不能通过约定排除。”她表示。

但如果只是轻微瑕疵，如墙面轻微污渍、非核心设施的小故障，且出租人已及时维修，法院通常不支持解约，而是引导双方协商减租或维修。法官提醒，承租人发现严重问题后，务必通过书面或可留存记录的方式通知房东，并保留检测报告、照片视频等证据，这是后续主张解约或赔偿的关键。

（北京日报社原创新闻作品）